煙廠景觀設(shè)計(jì)案列（煙廠宣傳片）

大家好！今天讓小編來(lái)大家介紹下關(guān)于煙廠景觀設(shè)計(jì)案列的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè)，服務(wù)客戶遍布全球各地，相關(guān)業(yè)務(wù)請(qǐng)撥打電話：175-8598-2043，或添加微信：1454722008

文章目錄列表:

• 1、概念設(shè)計(jì)的案例

• 2、如何分析管理中的案例題?請(qǐng)高人指教!

• 3、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的案例分析

• 4、房地產(chǎn)估價(jià)案例

一、概念設(shè)計(jì)的案例

金州渤海灣旅游區(qū)建筑風(fēng)格景觀概念設(shè)計(jì)

坐落于濱海區(qū)域的大連歌劇院采用海螺的景觀設(shè)計(jì)主題，建筑向天空螺旋伸展，高低錯(cuò)落，充分利用其濱海親水的地理位置，如伸向大海的臺(tái)階，建筑內(nèi)部引入水體景觀，形成歌劇院由海中而生的意象，與自然天衣無(wú)縫，再加上沸騰的天際線的處理，使之成為大連海灘第一標(biāo)志建筑，無(wú)論是海上遠(yuǎn)眺建筑，還是在建筑中俯瞰大海，皆能獲得過(guò)目不忘的審美效果。

景區(qū)景觀設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)是有肌理分析關(guān)系的有機(jī)延續(xù)，是一種大環(huán)境下的有機(jī)生長(zhǎng)。渤海灣歷史沉積的地貌特征，使它自然的分成了四個(gè)肌理地塊，海面與沙灘在視覺(jué)、感覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)等一系列感受上有著不相融合的特征，后期建設(shè)要人為地找到一個(gè)平衡點(diǎn)，旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目組采用貝殼的形式演變而成，象征著大連沿海城市的地理區(qū)位，其室內(nèi)具有大跨度的空間，其中的表演舞臺(tái)由一座玻璃鋼圓形結(jié)構(gòu)罩住，造成舞臺(tái)虛幻的雙層空間的室內(nèi)效果，也使人能聯(lián)想到貝殼中有一粒晶瑩剔透的珍珠，波浪的涌動(dòng)，大海的跳躍，愜意的線條，給購(gòu)物游樂(lè)區(qū)平添一份喜悅的氣氛，建筑以波浪線的組合旋轉(zhuǎn)配以明亮的現(xiàn)代材質(zhì)，形成了本區(qū)的視線焦點(diǎn)。

二、如何分析管理中的案例題?請(qǐng)高人指教!

15． “昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示

昆明卷煙廠由默默無(wú)聞的“龍頭老大”，后由盛而衰，再重新崛起，形成一種“昆煙現(xiàn)象”。這種“昆煙現(xiàn)象”，給我們以深刻的啟迪：大膽創(chuàng)新與趕超外國(guó)強(qiáng)手孕育了中國(guó)煙草業(yè)的一代排頭兵；創(chuàng)新的放緩、機(jī)遇的錯(cuò)失、決策的失誤；還有環(huán)境的配套等不利因素可以使任何一個(gè)盛極一時(shí)的企業(yè)陷入困境。而老企業(yè)要重振雄風(fēng)就應(yīng)充分利用其品牌上的優(yōu)勢(shì)，以新產(chǎn)品為突破口，通過(guò)新產(chǎn)品來(lái)“喚醒”老名牌的形象，繼而重塑老企業(yè)形象，使腳下的輝煌之路不斷向前延伸……

在中國(guó)煙草工業(yè)史上，昆明卷煙廠是一個(gè)劃時(shí)代的企業(yè)。在半個(gè)多世紀(jì)前的抗日烽火中，第一代昆煙人曾譜寫(xiě)了一部可歌可泣的抵御洋煙、振興國(guó)業(yè)的創(chuàng)業(yè)史，并一度在“抗戰(zhàn)大后方”掀起抽“愛(ài)國(guó)煙”以支持抗戰(zhàn)的熱潮。新中國(guó)成立后，第二代昆煙人在追趕“茄力克”等洋煙的壯舉中創(chuàng)出后來(lái)享譽(yù)全國(guó)的卷煙。改革開(kāi)放后的第三代昆煙人曾以多年擁有“中國(guó)第一煙廠”的桂冠而引以為榮，他們?cè)诩夹g(shù)引進(jìn)上敢為天下先的舉動(dòng)又使昆明卷煙廠以“敢吃螃蟹的第一煙廠”而聞名。多年以來(lái)，昆明卷煙廠各種牌號(hào)的卷煙在中國(guó)名煙殿堂上熠熠生輝，昆煙廠為中國(guó)煙草工業(yè)贏得了榮譽(yù)。1995年，昆明卷煙廠生產(chǎn)卷煙123萬(wàn)箱（標(biāo)準(zhǔn)箱），工業(yè)總產(chǎn)值71.63億元，實(shí)現(xiàn)利稅52.8億元。在以銷售額排序的“中國(guó)500家最大工業(yè)企業(yè)排序中列第46位。在以利稅總額排序的中國(guó)500家最大工業(yè)企業(yè)中列第11位。在中國(guó)企業(yè)綜合評(píng)價(jià)最優(yōu)500家評(píng)比中列第7位，并獲得綜合滿分十二佳稱號(hào)。在以凈資產(chǎn)排序的“中國(guó)的脊梁”國(guó)有企業(yè)500強(qiáng)排序中列第123位。80年代末期以來(lái)，昆煙的發(fā)展歷程中經(jīng)歷了一些挫折。但是，6000多名昆煙人卻沒(méi)有在困難面前低頭，他們沒(méi)有知難而退的傳統(tǒng)。在“打基礎(chǔ)，樹(shù)形象”的內(nèi)部改革中，他們喊出了“頭懸梁錐刺股，臥薪嘗膽，再創(chuàng)云煙輝煌”的心聲，開(kāi)始了第三次創(chuàng)業(yè)。1996年底，隨著“新三包煙”的陸續(xù)面市，昆煙人迎來(lái)了希冀已久的“曙光”。

昆明卷煙廠的發(fā)展歷程是令人深思的，我們不妨稱其發(fā)展軌跡為一種現(xiàn)象——“昆煙現(xiàn)象”。

從某種意義上說(shuō)，昆明卷煙廠的歷史是一部挑戰(zhàn)洋煙、振興民族煙草工業(yè)的奮斗史。1922年，云南人庾晉侯沖破“老刀”、“三炮臺(tái)”、“強(qiáng)盜”等洋煙的圍追堵截，創(chuàng)辦了云南第一家機(jī)制卷煙廠——亞細(xì)亞煙草公司，并推出“重九”牌卷煙?！皝喖?xì)亞”很快便湮沒(méi)在洋煙的煙霧之中，但“重九”這個(gè)民族品牌卻留傳了下來(lái)，因?yàn)樗砹艘环N民族精神。1942年，昆明卷煙廠的前身——“云南紙煙廠”的宣告成立，從而拉開(kāi)了昆煙人抵抗洋煙、振興國(guó)業(yè)的帷幕。“重九”在抗戰(zhàn)期間作為“愛(ài)國(guó)煙”紅極一時(shí)。新中國(guó)成立后，昆煙人再次向英國(guó)“茄力克”等洋煙發(fā)起沖擊。50年代末昆煙的甲級(jí)名煙就風(fēng)靡全國(guó)，并留下了“一云二茶三中華”的佳話。80年代，昆煙人瞄準(zhǔn)了“萬(wàn)寶路”和“555”等洋名煙，開(kāi)始了艱難的挑戰(zhàn)之旅。正是這種勇于挑戰(zhàn)的民族精神，成為推動(dòng)昆煙事業(yè)蓬勃向上的強(qiáng)大動(dòng)力的責(zé)任感。昆煙人認(rèn)為，創(chuàng)業(yè)始于挑戰(zhàn)，守業(yè)更要靠挑戰(zhàn)。只有不斷地瞄準(zhǔn)國(guó)際名牌，才會(huì)有源源不斷的動(dòng)力和追趕目標(biāo)。

1965年，當(dāng)時(shí)任中央總書(shū)記的鄧小平同志視察了昆明卷煙廠，他對(duì)昆煙廠的領(lǐng)導(dǎo)說(shuō)，“云煙”的發(fā)展要靠技術(shù)改造，起機(jī)械化的路子。昆煙人牢記著小平同志的囑托。1973年，昆煙人做出了一項(xiàng)劃時(shí)代的決策，他們以184萬(wàn)元的價(jià)格從英國(guó)莫林斯引進(jìn)了一組MK8D卷接機(jī)組，不僅在云南省，在全國(guó)也是第一家引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)設(shè)備的卷煙生產(chǎn)企業(yè)，昆煙人從此被煙草業(yè)內(nèi)士稱為“敢吃螃蟹的人”。這一舉動(dòng)的意義早已超過(guò)了設(shè)備引進(jìn)本身。首先，它是一種觀念的突破。在“寧要社會(huì)主義的草，不要資本主義的苗”、“反對(duì)崇洋媚外”、等口號(hào)滿天飛的年代里，引進(jìn)洋設(shè)備無(wú)疑要冒很大的政治風(fēng)險(xiǎn)。觀念的創(chuàng)新往往要比創(chuàng)新活動(dòng)本身更有意義。其次，它標(biāo)志著中國(guó)煙草業(yè)邁向現(xiàn)代化的開(kāi)始。昆煙廠的技術(shù)引進(jìn)使我國(guó)卷煙機(jī)械水平一步跨越了半個(gè)世紀(jì)的歷史落差，也結(jié)束了云南省這個(gè)中國(guó)“煙草王國(guó)”不能生產(chǎn)濾嘴煙的歷史。再次，它為國(guó)內(nèi)其他企業(yè)日后更大規(guī)模、更高水平的技術(shù)與設(shè)備引進(jìn)積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，昆煙人的設(shè)備引進(jìn)具有劃時(shí)代的開(kāi)拓意義。昆明卷煙廠正是憑借“敢吃螃蟹”的“先行者優(yōu)勢(shì)”，確立了它在國(guó)內(nèi)煙草業(yè)的后來(lái)居上的地位。昆煙的崛起使“上青天”的行業(yè)格局發(fā)生了巨大變化。此后，昆煙又相繼從英國(guó)、德國(guó)、意大利等國(guó)引進(jìn)了各種先進(jìn)設(shè)備，從而跨入了世界級(jí)煙草企業(yè)的行列。昆煙“敢為天下先”的行為告訴人們，只有敢于向未知領(lǐng)域挑戰(zhàn)，才能享有“先行者優(yōu)勢(shì)”。當(dāng)然，企業(yè)只有不斷地創(chuàng)新，將原來(lái)“先行者優(yōu)勢(shì)”投入到更進(jìn)一步的創(chuàng)新活動(dòng)中，才能在競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期保持優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)以上案例，請(qǐng)回答以下問(wèn)題： 1．你對(duì)“昆煙現(xiàn)象”是如何理解的？ 2．試論述“昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示？

參考答案：1．對(duì)“昆煙現(xiàn)象”理解的基本要點(diǎn)有以下幾點(diǎn)：（1）昆煙廠崛起為中國(guó)“第一煙廠”的經(jīng)驗(yàn)是有其典型意義的。（2）80年代中期以后，昆煙廠發(fā)展速度放緩，最終于80年代末期讓出了穩(wěn)座多年的“中國(guó)第一卷煙廠”的桂冠。1994年之后，昆煙廠經(jīng)歷了痛苦的低谷徘徊，產(chǎn)品積壓、品牌形象受損、價(jià)格大幅下降，人們驚呼“昔日煙草業(yè)的‘大哥大’究竟怎么了？（3）1996是昆煙歷史性轉(zhuǎn)折的一年，在這一年的大部分時(shí)間里，昆煙人經(jīng)歷著痛苦的變革，終于在年底擺脫了窘境，重新振作了起來(lái)，并在”戰(zhàn)略反攻“中初戰(zhàn)告捷。

2．“昆煙現(xiàn)象”給我們的啟示由以下幾個(gè)基本要點(diǎn)：（1）全方位的動(dòng)態(tài)引進(jìn)。（2）“以技改養(yǎng)技改”，變“輸血”為“造血”。（3）走“科技興煙”這條路，注重技術(shù)開(kāi)發(fā)。

16.大新公司如何找關(guān)鍵的少數(shù)

大新公司是一家生產(chǎn)汽車零配件的公司，有職工1000多人。前兩年由于農(nóng)機(jī)市場(chǎng)很旺，該公司從比較艱難的境遇中走了出來(lái)，有了相當(dāng)大的發(fā)展，有一段時(shí)間訂單紛紛而來(lái)，忙得不得了。目前，市場(chǎng)趨于緩和，公司積極尋求市場(chǎng)，以產(chǎn)品的多樣化適應(yīng)市場(chǎng)的多樣化，以質(zhì)量和優(yōu)秀的服務(wù)創(chuàng)品牌，取得了一些成績(jī)。同時(shí)公司也從加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是成本管理上下了不少功夫。前兩年形勢(shì)好，銷路旺，掩蓋了內(nèi)部管理制度特別是成本管理方面的問(wèn)題，現(xiàn)在必須認(rèn)真考慮這些問(wèn)題了。

公司王總經(jīng)理從有關(guān)材料上看到與同行幾家企業(yè)相比，大新公司庫(kù)存過(guò)高，耗損大，而且近幾年庫(kù)存與損耗與公司產(chǎn)值的比值在緩慢爬升。王總經(jīng)理就這件事召集供應(yīng)部的幾位負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)，詢問(wèn)情況，讓他們分析問(wèn)題之所在，并給出解決問(wèn)題的措施。

供應(yīng)部李部長(zhǎng)感到壓力很大。李部長(zhǎng)原在一家小型國(guó)有企業(yè)負(fù)責(zé)，該企業(yè)效益不好，問(wèn)題成堆，而且很難解決。與李部長(zhǎng)當(dāng)時(shí)共同負(fù)責(zé)的黨委書(shū)記是一位老同志，李部長(zhǎng)覺(jué)得與劉書(shū)記的合作不能說(shuō)怎么成功，但總體感覺(jué)還不錯(cuò)。劉書(shū)記處理問(wèn)題的點(diǎn)子多，協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，麻煩事處理了不少，給李部長(zhǎng)的工作很多支持。他還記得劉書(shū)記的口頭禪之一就是“抓關(guān)鍵的少數(shù)”。這些日子庫(kù)存方面的問(wèn)題使他常常想起劉書(shū)記的這句口頭禪，同時(shí)，他還記得幾年前參加經(jīng)貿(mào)委組織的工商管理培訓(xùn)中，學(xué)習(xí)過(guò)一種分類管理法，當(dāng)時(shí)似有感受，但沒(méi)有仔細(xì)考慮，又沒(méi)有應(yīng)用去處理實(shí)際問(wèn)題，就漸漸淡忘了。他重新考慮了這個(gè)問(wèn)題，找到了原來(lái)學(xué)過(guò)的ABC分類法，并與部里的幾位骨干一起清查了家底，重新檢查了相關(guān)的規(guī)章制度，從“家底”來(lái)看，有些混亂不清。其主要原因是這幾年忙于發(fā)展，疏于管理，規(guī)章制度“健在”，但掛在墻上，灰塵不少，內(nèi)容泛化，執(zhí)行不力。

按照ABC分類法的辦法，他們首先將庫(kù)存進(jìn)行了清底，并按原材料，零部件的價(jià)值分類，排隊(duì)。在對(duì)物品計(jì)價(jià)時(shí)，問(wèn)題似乎不復(fù)雜，但開(kāi)過(guò)幾次會(huì)議，都沒(méi)有結(jié)論，有兩種方案比較集中了大家的意見(jiàn)：一種計(jì)價(jià)是以重量計(jì)，因?yàn)樵瓋r(jià)是反映過(guò)去的，以原始價(jià)計(jì)算不宜于加強(qiáng)管理，以現(xiàn)價(jià)或重置價(jià)計(jì)應(yīng)該說(shuō)要合理些；另一種計(jì)價(jià)方法則主張參考重置價(jià)格，而根據(jù)物品在生產(chǎn)中的重要度而計(jì)“價(jià)”，當(dāng)然這種“價(jià)”是一種虛擬的相對(duì)“價(jià)格”或者一種重要性的度量。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是明顯的，分類管理應(yīng)對(duì)該物品的重要性實(shí)施不同的管理，但同時(shí)缺點(diǎn)也是十分明顯的，“重要性”的度量過(guò)于困難。有人提出如何將這兩種方案綜合考慮，能“綜合”固然好，但“綜合”的難度相當(dāng)大，并不亞于“重要性”的度量。

供應(yīng)部經(jīng)過(guò)調(diào)查與分析，獲取了具體數(shù)據(jù)，先按重置價(jià)這種相對(duì)易行且基本合理的方法進(jìn)行了ABC分類，并在規(guī)章制度上作了一些相應(yīng)的調(diào)整。情況有所好轉(zhuǎn)，兩個(gè)月后的結(jié)果表明，庫(kù)存下降了5%，損耗下降了1%，但使人感到尚有潛力可挖。潛力在何處？

討論題： 1． 李部長(zhǎng)與劉書(shū)記“抓關(guān)鍵的少數(shù)”有無(wú)不同之處？主要體現(xiàn)在哪里？

2． 作ABC分類時(shí)，案例中共有幾種計(jì)價(jià)方法？這些計(jì)價(jià)方法各有何優(yōu)缺點(diǎn)？你認(rèn)為如何計(jì)價(jià)比較適當(dāng)？結(jié)合你單位或你熟悉的事例進(jìn)行說(shuō)明。

3． 案例最后談到還有潛力可挖，你認(rèn)為潛力主要的搜尋方向有哪些？

4． 以你單位或你熟悉的背景，調(diào)查數(shù)據(jù)，作ABC分類。

5． ABC分類與勞倫茨曲線有何關(guān)系？

要求： 1． 加深數(shù)據(jù)調(diào)查，數(shù)據(jù)分組及對(duì)勞倫茨曲線的理解，加深A(yù)BC分析法。

2． 結(jié)合單位或熟悉的背景，對(duì)ABC分析的全過(guò)程給出個(gè)環(huán)節(jié)、各要點(diǎn)及其管理上的要求進(jìn)行討論。

案例分析報(bào)告

1． 李部長(zhǎng)與劉書(shū)記同是采取“抓關(guān)鍵的少數(shù)”，但兩者存在不同之處。劉書(shū)記具有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，他經(jīng)常用的口頭禪“抓關(guān)鍵的少數(shù)”實(shí)際上是他對(duì)管理實(shí)踐中經(jīng)常出現(xiàn)的情況處理方式的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。由于對(duì)管理對(duì)象處理方法最初的辦法通常使用處理占絕大多數(shù)或出現(xiàn)頻率最多的情況的應(yīng)對(duì)措施來(lái)管理所有對(duì)象。這種方式初看好像解決了大多數(shù)問(wèn)題，應(yīng)該是有效的。但隨著時(shí)間的推移，由于“關(guān)鍵的少數(shù)”影響逐漸顯露，盡管其在數(shù)量上也許不占管理對(duì)象的主要部分，但其對(duì)整個(gè)價(jià)值的影響是巨大的。劉書(shū)記在長(zhǎng)期的管理實(shí)踐中認(rèn)識(shí)到，對(duì)這種現(xiàn)象采用注意處理那些對(duì)全局影響大的少數(shù)而并不僅僅是數(shù)量多的管理對(duì)象的方法才是行之有效的。李部長(zhǎng)則是在劉書(shū)記管理方式的言傳身教下，同時(shí)經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的管理培訓(xùn)以后，結(jié)合現(xiàn)有的管理實(shí)踐，對(duì)這種管理方式有了更深的理解。劉書(shū)記的方法仍然停留在定性的程度上，對(duì)主要矛盾有一個(gè)描述性的認(rèn)識(shí)，但由于缺乏定量分析，沒(méi)有具體的分類方法，處理具體問(wèn)題時(shí)，往往會(huì)憑經(jīng)驗(yàn)和主觀估計(jì)，處理地很粗糙。李部長(zhǎng)由實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)學(xué)習(xí)了科學(xué)系統(tǒng)的管理方法，懂得如何對(duì)具體問(wèn)題進(jìn)行進(jìn)一步的定量分析，問(wèn)題更加明晰化，處理起來(lái)也就更有效率，易于控制，能明確投入產(chǎn)出的效益。

2． 有兩種計(jì)價(jià)方法。一種計(jì)價(jià)是以重置價(jià)計(jì)，以現(xiàn)價(jià)或重置價(jià)計(jì)要合理些；另一種計(jì)價(jià)方法則主張參考重置價(jià)格，而根據(jù)物品在生產(chǎn)中的重要度而計(jì)“價(jià)”，當(dāng)然這種“價(jià)”是一種虛擬的相對(duì)“價(jià)格”或者一種重要性的度量。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是根據(jù)該物品的重要性實(shí)施不同的管理，缺點(diǎn)是 “重要性”的度量過(guò)于困難。有人提出如何將這兩種方案綜合考慮，能“綜合”固然好，但“綜合”的難度相當(dāng)大，并不亞于“重要性”的度量。我們認(rèn)為結(jié)合兩種計(jì)價(jià)方法的優(yōu)點(diǎn)，可以采用適當(dāng)引入重要性計(jì)價(jià)法，即對(duì)部分進(jìn)行重要度分類，如設(shè)備有高、大、精、稀類的是非常重要的。所以，ABC分類法應(yīng)與其他分類管理法綜合考慮，不應(yīng)拘于只能采用單一的管理方法。

3． 主要方向應(yīng)該是實(shí)施分類管理，要對(duì)A類的管理下功夫，創(chuàng)造條件進(jìn)行計(jì)算機(jī)管理，提高管理的效率和效益。另外還要依據(jù)管理原則對(duì)A類數(shù)據(jù)提供深層次分析，注意對(duì)其動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行及時(shí)處理和反映。

4． 有價(jià)值9.3、1.02、6.1、8.0、7.8、9.8、8.9、1.02、9.5、9.3、9.3、8.7、7.4、9.6、9.5、9.7萬(wàn)元的16類原材料

年份分類區(qū)間

頻數(shù)

累計(jì)頻數(shù)

頻率%

累計(jì)頻率%

7萬(wàn)以下

1

1

6.25

6.25

7萬(wàn)~8萬(wàn)

2

3

12.5

18.75

8萬(wàn)~9萬(wàn)

3

6

18.75

37.5

9萬(wàn)~10萬(wàn)

8

14

50

87.5

10萬(wàn)以上

2

16

12.5

100

∑

16

ABC分類與勞倫茨曲線在曲線繪制的原理上相同，勞倫茨曲線的繪制原理是ABC分類法的基礎(chǔ)及運(yùn)用

企業(yè)管理案例分析題及解題思路（一）

1．安通公司的投資決策

安通公司是一家特種機(jī)械制造公司。該公司下設(shè)10個(gè)專業(yè)工廠，分布在全國(guó)10個(gè)省市，擁有20億資產(chǎn)，8萬(wàn)員工，其中本部員工200人。本部員工中60%以上技術(shù)管理人員，基本都是學(xué)特種機(jī)械專業(yè)的。該公司所屬企業(yè)所生產(chǎn)的產(chǎn)品由政府有關(guān)部門集中采購(gòu)，供應(yīng)全國(guó)市場(chǎng)。

改革開(kāi)放以來(lái)，安通公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)較好的局面，在機(jī)械行業(yè)普遍不景氣的情況下，該公司仍保持各廠都有較飽和的產(chǎn)品。但是，進(jìn)入90年代以后，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)始呈現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)。政府有關(guān)部門的負(fù)責(zé)人曾透露，如果三年不買安通公司的產(chǎn)品，仍可維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。面對(duì)這樣的新形勢(shì)，安通公司領(lǐng)導(dǎo)連續(xù)召開(kāi)兩次會(huì)議，分析形勢(shì)，研究對(duì)策。

第一次會(huì)議專門分析形勢(shì)。劉總經(jīng)理主持會(huì)議，他說(shuō)，安通公司要保持良好的發(fā)展趨勢(shì)，取得穩(wěn)定的效益，首先必須分析形勢(shì)，認(rèn)清形勢(shì)，才能適應(yīng)形勢(shì)。我們的產(chǎn)品在全國(guó)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和。如果不是有政府主管部門干預(yù)和集中采購(gòu)，我們的生產(chǎn)能力一下子就過(guò)剩30%，甚至更多。我們應(yīng)該對(duì)此有清醒的認(rèn)識(shí)負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)的李副總經(jīng)理說(shuō)，改革開(kāi)放以來(lái)，全公司的資金利潤(rùn)率達(dá)到了8%左右，局全國(guó)機(jī)械行業(yè)平均水平之上。但是現(xiàn)在產(chǎn)品單一，又出現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)，今后再保持這樣的發(fā)展水平很難。目前，公司本部和各廠都有富裕資金和富余人員，應(yīng)該做出新的選擇。分管技術(shù)工作的趙副總經(jīng)理說(shuō)，總公司和各廠的產(chǎn)品特別是有一部分產(chǎn)品通過(guò)近幾年引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)，基本是能滿足國(guó)內(nèi)市場(chǎng)目前的需要，總公司和各廠的專業(yè)技術(shù)力量很強(qiáng)，如果沒(méi)有新產(chǎn)品持續(xù)不斷開(kāi)發(fā)出來(lái)，單靠現(xiàn)有老產(chǎn)品很難使本行業(yè)有較大發(fā)展，專業(yè)人員也要流失。其他的副總們也都從各自的角度分析了安通公司所面臨的形勢(shì)，大家都感到這次會(huì)議開(kāi)得及時(shí)，開(kāi)得必要。

第二次會(huì)議仍有劉總主持。他說(shuō)，我們上次會(huì)議全面分析了形勢(shì)，使我們大家頭腦更清醒，認(rèn)識(shí)更加一致，這就是總公司要適應(yīng)新形勢(shì)，必須研究自己的發(fā)展戰(zhàn)略。分管經(jīng)營(yíng)的李副總說(shuō)，我們應(yīng)該充分利用富余人員和富余資金，尋找新的門路，發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)。要敢于進(jìn)入機(jī)械行業(yè)外的產(chǎn)品?，F(xiàn)在，國(guó)家不是提倡發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)嗎，我們應(yīng)該利用國(guó)家的優(yōu)惠政策，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，取得更好的經(jīng)濟(jì)效益。分管技術(shù)的趙總談到，安通公司的產(chǎn)品雖然經(jīng)過(guò)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)技術(shù)，已經(jīng)升級(jí)換代，但是和國(guó)際先進(jìn)水平比還有相當(dāng)差距。我們現(xiàn)在應(yīng)該充分利用技術(shù)力量和資金，進(jìn)一步引進(jìn)技術(shù)，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)作一些儲(chǔ)備，以適應(yīng)未來(lái)市場(chǎng)的需要，同時(shí)爭(zhēng)取把產(chǎn)品打到國(guó)際市場(chǎng)上去。其他各位老總也都一致認(rèn)為，安通公司必須發(fā)展，不能停滯不前。大家認(rèn)為，安通公司是一個(gè)專業(yè)化很強(qiáng)的企業(yè)，雖然現(xiàn)在主產(chǎn)品是供大于求的趨勢(shì)，但現(xiàn)在特別是將來(lái)還是有比較穩(wěn)定的市場(chǎng)的，這個(gè)主業(yè)絕不能放松，但是單靠這個(gè)主業(yè)要想過(guò)得富裕是不行的，要不斷地開(kāi)辟新的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)?；谶@樣的認(rèn)識(shí)，安通公司提出了適應(yīng)市場(chǎng)的新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：“一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)，立足本業(yè)，面向全國(guó)，走向世界”。

兩次會(huì)議統(tǒng)一了思想，提出了新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，各個(gè)分廠和本部各個(gè)部門都積極行動(dòng)起來(lái)，研究自己今后的發(fā)展方向和目標(biāo)。這時(shí)，安通公司聽(tīng)到這樣兩條信息：一是山東省有一家飯店正在建設(shè)之中，由于缺乏資金，就要面臨停工。該飯店投資100萬(wàn)元，地處市中心，據(jù)預(yù)測(cè)年利潤(rùn)率可達(dá)25%以上，4年就可全部收回投資，是一個(gè)投資少，見(jiàn)效快的項(xiàng)目。二是遼寧省有個(gè)年產(chǎn)40萬(wàn)噸的煤礦，正在籌資，尋求合作伙伴。該礦允諾投資回報(bào)率至少20%，目前煤炭正供不應(yīng)求，市場(chǎng)前景也是很可觀的。

聽(tīng)到這兩條信息后，總公司派出兩隊(duì)人馬分別到山東省和遼寧省了解情況。幾天后，兩隊(duì)人馬回到總部，證實(shí)了兩條信息是真實(shí)可靠的，而且經(jīng)營(yíng)者都是國(guó)營(yíng)單位，投資前景看好，并寫(xiě)了向山東省飯店和遼寧省煤礦分別投資50萬(wàn)元的請(qǐng)示報(bào)告。請(qǐng)示報(bào)告很快批了下來(lái)，資金迅速劃了過(guò)去。由于有了這筆資金的注入，山東省的飯店得以順利施工，并于第二年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，飯店開(kāi)始營(yíng)業(yè)以后，安通公司的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)出差路過(guò)，也到飯店看過(guò)，看上去飯店經(jīng)營(yíng)得還不錯(cuò)，也上檔次。到第三年的年底，傳來(lái)消息，山東省飯店全年虧損10萬(wàn)元，遼寧省煤礦虧損5萬(wàn)元，都沒(méi)有利潤(rùn)可分。第四年也是這種局面，飯店和煤礦都是小虧，沒(méi)有利潤(rùn)可分。安通公司對(duì)此感到很棘手，一下子拿不出有效策略。

1. 安通公司的投資決策是否正確？如果存在問(wèn)題，主要問(wèn)題是什么？

2. 安通公司應(yīng)對(duì)飯店和煤礦采取什么樣對(duì)策？

參考答案:根據(jù)SWOT分析，安通公司具有良好的內(nèi)部資源條件，(人、財(cái)、物)優(yōu)勢(shì)明顯，但產(chǎn)品單一，供大于求，面臨外部環(huán)境的威脅，因此開(kāi)辟新市場(chǎng)，實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)的思路是正確的，但投資煤礦和餐飲業(yè)，論證不充分。加之行業(yè)跨度大，在該領(lǐng)域的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)中，安通不具備一定優(yōu)勢(shì)。投產(chǎn)后，又缺乏必要監(jiān)控和指導(dǎo)，以致造成經(jīng)營(yíng)不善和虧損。對(duì)策(1)對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行再論證和追蹤決策決定取舍，如有繼續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)控和管理，力爭(zhēng)盡快扭虧為盈(2)利用企業(yè)的資源和人力優(yōu)勢(shì)，引入新技術(shù)開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，開(kāi)辟國(guó)際國(guó)內(nèi)兩個(gè)市場(chǎng)。

5.美國(guó)銀行企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)調(diào)整

從本世紀(jì)80年代初開(kāi)始，由于聯(lián)邦政府放松了對(duì)銀行業(yè)產(chǎn)品和地理區(qū)域的管制，美國(guó)各銀行企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境都發(fā)生了很大的變化。銀行和金融服務(wù)中不斷增強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)，以及迅猛發(fā)展的技術(shù)進(jìn)步，都迫使各家銀行改變經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)和增長(zhǎng)的雙重目標(biāo)。由于激烈競(jìng)爭(zhēng)的緣故，存款與貸款之間的價(jià)值差縮小了，銀行不能再通過(guò)簡(jiǎn)單地增加一筆存款或貸款而提高其利潤(rùn)水平。發(fā)放更多的新貸款也許只是為了維持存貸平衡，因?yàn)榈唾|(zhì)的貸款正變成壞帳，使貸款損失猛增。一些銀行并沒(méi)有及時(shí)地意識(shí)到，為贏利性地展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)、避免破產(chǎn)，它們將不得不在金融服務(wù)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域中尋得一席之地。他們必須著眼于總利潤(rùn)，而不能簡(jiǎn)單地看貸款額的增長(zhǎng)幅度。 這些變化迫使許多銀行從經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的角度得出結(jié)論：組織需要變得更少集權(quán)，更加關(guān)注顧客需要，而且應(yīng)與市場(chǎng)保持更緊密的聯(lián)系；必須確定出能獲利的產(chǎn)品市場(chǎng)領(lǐng)域，并在企業(yè)內(nèi)組織專門的隊(duì)伍，為那些能帶來(lái)高利潤(rùn)的顧客提供營(yíng)銷服務(wù)。結(jié)果，從80年代以來(lái)，許多商業(yè)銀行便開(kāi)始重組，從職能型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變成按顧客類型和需要進(jìn)行組織的事業(yè)部型體制。這些銀行中很大一部分都由總經(jīng)理(即與職能經(jīng)理相對(duì)應(yīng)的“總經(jīng)理”)來(lái)領(lǐng)導(dǎo)各個(gè)事業(yè)部，事業(yè)部經(jīng)理是直接為某一特定顧客群體提供服務(wù)的銷售和營(yíng)業(yè)人員。這些經(jīng)理現(xiàn)在要為事業(yè)部的盈利和資產(chǎn)回報(bào)負(fù)責(zé),而這也將在他們的個(gè)人收入上得到反映。 確定了向事業(yè)部型和顧客驅(qū)動(dòng)型結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的目標(biāo)以后，各銀行的領(lǐng)導(dǎo)者們便著手考慮如何變革組織結(jié)構(gòu)，以便將可能發(fā)生的混亂減少到最低限度,同時(shí)又能獲得各類群體員工的大力支持。因?yàn)樗鶖M定的組織變革方案正使企業(yè)中的大多數(shù)員工感到某種精神上的不適應(yīng)和利益上的受損害，所以，成功的組織變革就必須考慮采取一些對(duì)策和辦法來(lái)克服阻力，使企業(yè)的員工了解自己應(yīng)該為變革作些什么,并置身于這一變革行列中，推動(dòng)變革的順利實(shí)施。 銀行業(yè)的許多領(lǐng)導(dǎo)者都認(rèn)為，他們所涉及的組織變革問(wèn)題需要自己投入盡可能多的時(shí)間。問(wèn)題是如此重要，使得銀行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者們必須采取一種教育的策略，促進(jìn)高層管理人員和一般員工都充分認(rèn)識(shí)干擾企業(yè)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題的嚴(yán)重性和緊迫性，只有這樣，組織變革才會(huì)有成功的可能。而這種教育和認(rèn)識(shí)自然地會(huì)引導(dǎo)企業(yè)采取參與的變革策略。 有些銀行還聘請(qǐng)了外部顧問(wèn)擔(dān)任他們的變革推動(dòng)人。這些顧問(wèn)人員在仔細(xì)審查變革計(jì)劃時(shí)，常會(huì)問(wèn)及高層管理人員一些平時(shí)難得考慮到的問(wèn)題。顧問(wèn)人員的“局外者”身份，使得他們能脫身于對(duì)企業(yè)持續(xù)運(yùn)行看來(lái)似乎相當(dāng)緊要的日?，嵥槭聞?wù)之外，看清企業(yè)所面臨問(wèn)題的本質(zhì)。另外，顧問(wèn)人員可以從高層領(lǐng)導(dǎo)者的合法權(quán)力中，以及他們自身在該領(lǐng)域的專家權(quán)力中，取得某種權(quán)威來(lái)推動(dòng)變革的進(jìn)程。 在許多銀行企業(yè)中，高層管理人員通常要花費(fèi)兩年時(shí)間與顧問(wèn)人員和內(nèi)部委員會(huì)仔細(xì)商討諸如銀行要在哪些領(lǐng)域開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，如何照此要求設(shè)立組織結(jié)構(gòu)，以及如何在企業(yè)中盡快、盡可能有效地推進(jìn)所需要的組織變革等等問(wèn)題。 兩年以后，各組織層次的管理人員對(duì)企業(yè)重新確定的經(jīng)營(yíng)方針、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域、經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵因素以及將來(lái)需要采取的行動(dòng)方案等都獲得了較為全面的了解。這樣，每個(gè)人都做好了變革的準(zhǔn)備，并在激勵(lì)之下去推行組織結(jié)構(gòu)、管理系統(tǒng)和管理風(fēng)格等方面所需的變革。 采取教育和鼓勵(lì)參與策略的銀行領(lǐng)導(dǎo)者們發(fā)現(xiàn)，這些變革發(fā)動(dòng)方式不僅有利于產(chǎn)生更好的決策，同時(shí)也有利于順利地執(zhí)行這些決策。因?yàn)橥渡砥渲械娜藗?，都?duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、市場(chǎng)顧客、銀行自身的文化和運(yùn)營(yíng)能力等有了更好的了解。企業(yè)一旦作出了變革的決策，實(shí)際負(fù)責(zé)執(zhí)行變革決策的管理人員乃至一般員工，他們已經(jīng)是變革隊(duì)伍中的一員，已經(jīng)得到良好的激勵(lì)去做所需要做的事情。 盡管如此，當(dāng)高層和中層管理人員開(kāi)始將已達(dá)成共識(shí)的變革付諸實(shí)踐的時(shí)候，他們中的許多人才發(fā)現(xiàn)，要讓守舊的管理人員和一般員工改變其態(tài)度和行為并不容易。為使預(yù)想的變革得到理解、信任和執(zhí)行，密切溝通、仔細(xì)調(diào)整作業(yè)流程及建立起有效的激勵(lì)機(jī)制，這些手段就變得日益重要了。 文化是許多銀行變革中的一個(gè)最大阻礙力量。這些銀行的員工們已習(xí)慣地認(rèn)為，他們工作的目的是為了更好地生活，他們工作的時(shí)間只能嚴(yán)格地從早上9點(diǎn)到下午5點(diǎn)。辭退，對(duì)他們來(lái)說(shuō)是件新鮮而不受歡迎的事。

參考答案：組織變革的成功不僅依賴于正確的組織設(shè)計(jì)方案的選定，更取決于他們對(duì)組織變革過(guò)程的一種卓有成效的管理和領(lǐng)導(dǎo)能力。該組織的組織變革是極為重要而且是非常必要的，但它絕對(duì)不是輕而易舉的事情。

三、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的案例分析

白沙能否繼續(xù)飛翔

長(zhǎng)沙卷煙廠成立于1947年。長(zhǎng)沙城中的江南名泉“白沙井”自古有“白沙沙水水無(wú)沙”之譽(yù)，毛澤東亦有“才飲長(zhǎng)沙水”之詠?！鞍咨场弊鳛殚L(zhǎng)沙卷煙廠的主導(dǎo)品牌，因古井而得名，自1975年問(wèn)世以來(lái)，經(jīng)過(guò)二十多年的培育，“白沙”系列產(chǎn)品已發(fā)展成為全國(guó)知名品牌和全國(guó)銷量名列前茅的單一品牌。長(zhǎng)沙卷煙廠的產(chǎn)品風(fēng)格在中國(guó)的煙草企業(yè)中獨(dú)樹(shù)一幟，其醇香滿口、生津返甜和不斷提高的安全性——受到越來(lái)越多中國(guó)消費(fèi)者的喜愛(ài)。至2000年上半年，已經(jīng)形成了比較完整的產(chǎn)品系列。主要產(chǎn)品包括白沙系列、和系列、NISE系列、長(zhǎng)沙系列等。隨著長(zhǎng)沙卷煙廠的不斷發(fā)展壯大，“鶴舞白沙，我心飛翔”的企業(yè)核心理念與品牌形象深入人心。1995年，企業(yè)通過(guò)了1S09002質(zhì)量體系的國(guó)內(nèi)外認(rèn)證，并榮獲全國(guó)優(yōu)秀企業(yè)“金馬獎(jiǎng)”；1997、1998年兩年均被評(píng)為“全國(guó)質(zhì)量效益型先進(jìn)企業(yè)”，并榮獲了“全國(guó)質(zhì)量效益型先進(jìn)企業(yè)特別獎(jiǎng)”；2000年底，以長(zhǎng)沙卷煙廠為核心企業(yè)，涵蓋煙草、藥業(yè)、物流、印刷、金融投資、后勤服務(wù)等六大產(chǎn)業(yè)的白沙集團(tuán)正式組建，標(biāo)志著企業(yè)

多元化、集團(tuán)化發(fā)展經(jīng)營(yíng)格局的形成；2002年，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)繼續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，全年卷煙總產(chǎn)量達(dá)到95萬(wàn)大箱，實(shí)現(xiàn)銷售收入78億元，實(shí)現(xiàn)利稅52億元。進(jìn)入“十五”期間，被國(guó)家煙草專賣局列為“追蹤世界先進(jìn)技術(shù)水平并與之同步發(fā)展”的四大煙草企業(yè)之一?！鞍咨场逼放平?jīng)過(guò)27年的發(fā)展，已成為全國(guó)第一大卷煙品牌，在全國(guó)卷煙產(chǎn)品市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力調(diào)查中排名第一，2002年相繼被認(rèn)定為“全國(guó)馳名商標(biāo)”，被評(píng)為“中國(guó)名牌產(chǎn)品”。2003年，“白沙”品牌在首次行業(yè)全國(guó)大城市卷煙品牌調(diào)查中綜合排名第一；白沙產(chǎn)品還突破了卷煙產(chǎn)銷總量和單品銷售量“雙100萬(wàn)大箱”，并連續(xù)兩年躍居全國(guó)單牌號(hào)銷量第一。

白沙的成長(zhǎng)歷程一直伴隨著與湖南另一煙草集團(tuán)——常德卷煙廠的競(jìng)爭(zhēng)。20世紀(jì)90年代中期，常煙人便率先瞄準(zhǔn)高端市場(chǎng)，推出芙蓉王，以“創(chuàng)造無(wú)限，體驗(yàn)成功”的口號(hào)詮釋品牌文化，使“成功”的品牌理念深入人心。如同當(dāng)年的PDA市場(chǎng)一樣，芙蓉王所塑造的品牌形象正好順應(yīng)了消費(fèi)者的需求，也向它的老對(duì)手——白沙提出了新的挑戰(zhàn)。當(dāng)時(shí)的白沙一直沿用的是湖南人十分熟悉的包裝：代表湖湘文化的白沙古井，代表吉祥如意的白鶴。白沙煙被人們看作是中檔煙的代表。然而，隨著時(shí)代的發(fā)展，面對(duì)多變的市場(chǎng)和消費(fèi)人群的更新?lián)Q代，這個(gè)用了近30年的形象顯得有些老化。1999年調(diào)查表明，白沙的主力消費(fèi)人群年齡略為偏大。

對(duì)白沙而言，面臨的任務(wù)是在原來(lái)已有品牌資產(chǎn)的基礎(chǔ)上，再進(jìn)行整合與提升。即如何在沿用原有品牌資產(chǎn)的同時(shí)，為其注入新的活力，開(kāi)辟一條持續(xù)發(fā)展的品牌之路。通過(guò)研究對(duì)比，白沙決定借鑒“萬(wàn)寶路”香煙的品牌思路，找到屬于自己的“牛仔”。它將品牌核心價(jià)值定位于“飛翔，飛一樣的快感”。白沙形象聯(lián)想（視覺(jué)符號(hào)）為一個(gè)渴望飛翔的手勢(shì)。白沙品牌廣告語(yǔ)定為“鶴舞白沙，我心飛翔”，而白沙新的品牌徽標(biāo)是白鶴飛翔優(yōu)美姿態(tài)的抽象表現(xiàn)。

有了清晰的定位之后，白沙決定豐富它的產(chǎn)品系列。但在決定推出新產(chǎn)品之前，采用單一品牌系列化還是采用多品牌戰(zhàn)略成為擺在白沙面前的緊要問(wèn)題。

國(guó)際上日用化妝和洗滌用品的兩大巨頭寶潔和聯(lián)合利華都是堅(jiān)持走多品牌戰(zhàn)略，并且取得了巨大的市場(chǎng)成功；在我們國(guó)內(nèi)整體競(jìng)爭(zhēng)能力最強(qiáng)的家電行業(yè)中，最成功的企業(yè)模式實(shí)際是單一品牌系列化的戰(zhàn)略，這一策略的典型是海爾，海爾品牌的相關(guān)多元化延伸一直被認(rèn)為是成功的，而且非常適合中國(guó)國(guó)情。但是，國(guó)內(nèi)成功的卷煙品牌，如中華、紅塔山等卻放棄了單一品牌系列化的發(fā)展模式。白沙集團(tuán)總裁盧平經(jīng)過(guò)細(xì)致的分析，認(rèn)為煙草行業(yè)的所謂大品牌主要是在長(zhǎng)期的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代和專賣專營(yíng)體制下成長(zhǎng)起來(lái)的怪物，他們能否適應(yīng)完全市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的市場(chǎng)環(huán)境，可能所有的品牌都會(huì)被打上問(wèn)號(hào)。中國(guó)的煙草進(jìn)口長(zhǎng)期實(shí)行比較嚴(yán)格的限制，采取高額進(jìn)口關(guān)稅和嚴(yán)格的非關(guān)稅壁壘，如狼似虎的外國(guó)煙草公司必然被拒之門外，如今國(guó)內(nèi)公司馬上就要從母親的襁褓中出來(lái)面對(duì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，品牌就顯得尤其重要。為此，白沙決定在品牌延伸上堅(jiān)持分品牌路線，專注于并強(qiáng)化品牌的核心內(nèi)涵，突出白沙的品牌特色。于是，白沙本著促進(jìn)品牌的年輕化主題開(kāi)始擴(kuò)大產(chǎn)品線，形成白沙系列，正式打響了高檔煙市場(chǎng)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)：2000年5月，推出白沙銀世界；2000年10月，推出白沙珍品銀世界（異型包裝）；2000年12月，推出白沙金世紀(jì)。通過(guò)在產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)通路方面的努力，以及整體品牌強(qiáng)勢(shì)支持，幾個(gè)分品牌新產(chǎn)品的上市初期均取得了較好的業(yè)績(jī)。

其中白沙金世紀(jì)的上市策劃尤為矚目。

金世紀(jì)是白沙集團(tuán)推出的高端香煙，和芙蓉王屬于同一檔次，具備較高的品質(zhì)。金世紀(jì)由首席配方師、首席調(diào)香師精心調(diào)制；精選全球頂級(jí)煙葉，100%經(jīng)手工片片精選；采用國(guó)際先進(jìn)設(shè)備和一流制煙技術(shù)，在全封閉的狀態(tài)下制作；嚴(yán)格按照ISO9000國(guó)際質(zhì)量控制與保證體系，全程保證經(jīng)典品質(zhì)。

產(chǎn)品上市之前，白沙首先深入研究了新經(jīng)濟(jì)背景下消費(fèi)形態(tài)的變化以及高消費(fèi)人群的生活特征。研究結(jié)果表明，引領(lǐng)當(dāng)今市場(chǎng)消費(fèi)主流的是一個(gè)特定的人群，他們的消費(fèi)觀念正逐漸發(fā)生著變化：過(guò)去以追求物質(zhì)生活質(zhì)量為主，今天，他們的消費(fèi)選擇開(kāi)始注重文化與品味?！罢勎幕?，談品位，談思想”這個(gè)與白沙金世紀(jì)目標(biāo)人群溝通的平臺(tái)漸漸變得清晰起來(lái)。正如白沙人自己所說(shuō)的：“香煙，只是一個(gè)符號(hào)，為人的思想蒙上一層霧而已。沒(méi)有煙，人還是原本的人。”

白沙金世紀(jì)采取了整合的上市促銷辦法：隨煙附送的禮品包括設(shè)計(jì)獨(dú)特的異型火柴，精美而有個(gè)性的書(shū)簽，古色古香的煙盒等；而送給重量級(jí)人物的貴重禮物，是專門為白沙金世紀(jì)設(shè)計(jì)的一本文化手冊(cè)——《燃燒的背后》，全書(shū)用紙考究、精裝開(kāi)本、內(nèi)容可讀，具有十足的收藏價(jià)值?！度紵谋澈蟆芬粫?shū)，就香煙談古論今，其中還選用了一批有關(guān)名人與香煙的珍貴歷史照片，立意鮮明，趣味橫生。如：

香煙的歷史——哥倫布的貢獻(xiàn)不只是發(fā)現(xiàn)美洲新大陸 香煙與政治——一支香煙、一個(gè)世界 香煙與藝術(shù)——香煙是創(chuàng)造者的思想之源 香煙與軍事——香煙是將軍的參謀官 香煙與感官——一種細(xì)微的、具深刻思想的感觀體驗(yàn) 香煙與社會(huì)——香煙折射出社會(huì)發(fā)展各階段的種種現(xiàn)象 文化與品牌——文化是品牌的氣質(zhì) 　白沙金世紀(jì)的售點(diǎn)選擇和售點(diǎn)建設(shè)也展現(xiàn)出新意：在星級(jí)酒店、機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓和高級(jí)娛樂(lè)場(chǎng)所，售點(diǎn)的標(biāo)志為一塊三折木質(zhì)仿古屏風(fēng)，古樸、自然、厚重。屏風(fēng)正面上書(shū)寫(xiě)著白沙文化手冊(cè)里內(nèi)容——關(guān)于香煙的歷史淵源、香煙背后的文化、與香煙有關(guān)的偉人、趣事……；屏風(fēng)中部是一個(gè)質(zhì)地古樸的小型玻璃箱，金黃色的煙盒、麻質(zhì)布裝裱的畫(huà)冊(cè)、品位十足的工藝煙具置于其中。這樣的售點(diǎn)因其特色，因而廣受歡迎。同時(shí)，戶外廣告、高檔雜志、贊助新年音樂(lè)會(huì)等廣告與活動(dòng)也全面啟動(dòng)。

幾大新品系列中，白沙銀世界與金世紀(jì)都立足于“飛翔”的品牌核心理念，前者表現(xiàn)的是時(shí)尚和典型的飛翔，后者演繹的是超越的飛翔。兩個(gè)新產(chǎn)品的推出，不僅完善了白沙系列產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還使白沙的文化內(nèi)涵得到進(jìn)一步的豐富和強(qiáng)化。

當(dāng)然，白沙分品牌戰(zhàn)略的實(shí)施是否真能經(jīng)受住市場(chǎng)的考驗(yàn)還有待考證。但從白沙金世紀(jì)并不理想的市場(chǎng)情況來(lái)看，白沙銀世界、白沙金世紀(jì)這兩個(gè)分品牌似乎還沒(méi)有完全成功，品牌成長(zhǎng)的速度不夠快。雖然金世紀(jì)的設(shè)計(jì)、包裝、營(yíng)銷策略等都是盡善盡美、刀工一流，但它卻沒(méi)有預(yù)期的那樣成為市場(chǎng)的熱點(diǎn)。

在消費(fèi)者心目中，已經(jīng)有了穩(wěn)固的領(lǐng)導(dǎo)品牌。某機(jī)構(gòu)對(duì)煙草行業(yè)的消費(fèi)者調(diào)查表明，在選擇煙草第一品牌時(shí)，34%的人選擇了萬(wàn)寶路，23%的人選擇了三五，19%的人選擇紅塔山有，其他還有選擇“中華”、“玉溪”等。白沙欲通過(guò)金世紀(jì)的推廣宣傳來(lái)扭轉(zhuǎn)自己已在消費(fèi)者心目中形成的印象，似乎并不那么容易。廣告的強(qiáng)烈攻勢(shì)并沒(méi)有讓消費(fèi)者轉(zhuǎn)變白沙是中檔煙的心理?！拔倚娘w翔”到底是什么概念，到底能不能承擔(dān)男士們抽煙的感覺(jué)，到底能不能和男士們做心靈溝通，讓他們回味白沙？白沙金世紀(jì)與消費(fèi)者頭腦中穩(wěn)固的領(lǐng)導(dǎo)品牌價(jià)格相似、定位相同，這樣的定位是否會(huì)發(fā)生沖突？白沙煙在消費(fèi)者心目中一直是中檔煙的形象，屬于滿足卷煙消費(fèi)者生理需求的“工具”煙。但“白沙金世紀(jì)”定位于高檔煙市場(chǎng)，面對(duì)的消費(fèi)群體恰恰是講究消費(fèi)體驗(yàn)，重視內(nèi)心感受的人，他們所需要的是表現(xiàn)身份、滿足心理需求的“道具煙”。金世紀(jì)作為白沙的分品牌，既然面對(duì)不同的消費(fèi)人群，還能以同樣的品牌理念進(jìn)入市場(chǎng)嗎，它是否會(huì)為消費(fèi)者所接受？一個(gè)品牌可以包容道具和工具這兩個(gè)不同的概念嗎？從白沙推廣的現(xiàn)狀來(lái)看，這些問(wèn)題還有待考究，白沙戰(zhàn)略令人深思。

國(guó)內(nèi)煙草企業(yè)的品牌建設(shè)剛剛起步，面對(duì)洋煙入侵、地方封鎖、品牌競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)形勢(shì)，如何在新產(chǎn)品的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和推廣中，進(jìn)行品牌塑造與傳播，解除品牌延伸的困惑，已經(jīng)成為中國(guó)煙草企業(yè)最急切關(guān)心的問(wèn)題。

新可樂(lè)的失敗

自從1886年亞特蘭大藥劑師約翰·潘伯頓發(fā)明神奇的可口可樂(lè)配方以來(lái)，可口可樂(lè)在全球開(kāi)拓市場(chǎng)可謂無(wú)往不勝。1985年4月23日，為了迎戰(zhàn)百事可樂(lè)，可口可樂(lè)在紐約宣布更改其行銷99年的飲料配方，此事被《紐約時(shí)報(bào)》稱為美國(guó)商界一百年來(lái)最重大的失誤之一。

在80年代，可口可樂(lè)在飲料市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者地位受到了挑戰(zhàn)，其可口可樂(lè)在市場(chǎng)上的增長(zhǎng)速度從每年遞增13%下降到只有2%。

在巨人躊躇不前之際，百事可樂(lè)卻創(chuàng)造著令人注目的奇跡。它首先提出“百事可樂(lè)新一代”的口號(hào)。這一廣告活動(dòng)抓住了那些富于幻想的青年人的心理。這一充滿朝氣與活力的廣告，極大地提高了百事可樂(lè)的形象，并牢固地建立了它與軟飲料市場(chǎng)上最大部分的消費(fèi)者之間的關(guān)系。在第一輪廣告攻勢(shì)大獲成功之后，百事可樂(lè)公司仍緊緊盯著年輕人不放，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)百事可樂(lè)的“青春形象”，又展開(kāi)了號(hào)稱“百事挑戰(zhàn)”的第二輪廣告攻勢(shì)，在這輪攻勢(shì)中，百事可樂(lè)公司大膽地對(duì)顧客口感試驗(yàn)進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)直播，即在不告知參與者在拍廣告的情況下，請(qǐng)他們品嘗各種沒(méi)有品牌標(biāo)志的飲料，然后說(shuō)出那一種口感最好，試驗(yàn)過(guò)程全部直播。百事可樂(lè)公司的這次冒險(xiǎn)成功了，幾乎每一次試驗(yàn)后，品嘗者都認(rèn)為百事可樂(lè)更好喝，“百事挑戰(zhàn)”系列廣告使百事可樂(lè)在美國(guó)的飲料市場(chǎng)份額從6%猛升至14%。

可口可樂(lè)公司不相信這一事實(shí)，也立即組織了口感測(cè)試，結(jié)果與“百事挑戰(zhàn)”中的一樣，人們更喜愛(ài)百事可樂(lè)的口味。市場(chǎng)調(diào)查部的研究也表明，可口可樂(lè)獨(dú)霸飲料市場(chǎng)的格局正在轉(zhuǎn)變?yōu)榭煽诳蓸?lè)與百事可樂(lè)分庭抗禮。70年代18%飲料消費(fèi)者只認(rèn)可可口可樂(lè)這一品牌，認(rèn)同百事可樂(lè)的只有4%，到了80年代只有12%的消費(fèi)者忠于可口可樂(lè)，而只喝百事可樂(lè)的消費(fèi)者則上升到11%與可口可樂(lè)持平的水平。而在此期間，無(wú)論是廣告費(fèi)用的支出還是銷售網(wǎng)站，可口可樂(lè)公司都比百事可樂(lè)公司高得多。它擁有兩倍于百事的自動(dòng)售貨機(jī)、優(yōu)質(zhì)的礦泉水，更多的貨架空間以及更具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，但是為什么它仍然失去了原屬自己的市場(chǎng)份額呢？

面對(duì)百事可樂(lè)的挑戰(zhàn)，1980年5月，可口可樂(lè)董事會(huì)接受了奧斯丁和伍德拉夫的推薦，任命戈伊祖艾塔為總經(jīng)理。在戈伊祖艾塔于1981年3月成為公司的董事長(zhǎng)之后，唐納德·基奧接任總經(jīng)理。

不久，戈伊祖艾塔召開(kāi)了一次全體經(jīng)理人員大會(huì)，他宣布，對(duì)公司來(lái)說(shuō)，沒(méi)有什么是神圣不可侵犯的，改革已迫在眉睫，人們必須接受它。于是，公司開(kāi)始將注意力轉(zhuǎn)移到調(diào)查研究產(chǎn)品本身的問(wèn)題上來(lái)，證據(jù)日益明顯地表明，味道是導(dǎo)致可口可樂(lè)衰落的惟一重要的因素，已經(jīng)使用了99年的配方，似乎已經(jīng)合不上今天消費(fèi)者的口感要求了。在這種情況下，公司開(kāi)始實(shí)施堪薩斯計(jì)劃——改變可口可樂(lè)的口味。

可口可樂(lè)公司在研制新可樂(lè)之前，秘密進(jìn)行了代號(hào)“堪薩斯工程”的市場(chǎng)調(diào)查行動(dòng)，它出動(dòng)了2000名市場(chǎng)調(diào)查員在10個(gè)主要城市調(diào)查顧客是否接受一種全新的可口可樂(lè)，問(wèn)題包括：可口可樂(lè)配方中將增加一種新成份使它喝更柔和，你愿意嗎？假如可口可樂(lè)將與百事可樂(lè)口味相仿你會(huì)感到不安嗎？你想試試一種新飲料嗎？調(diào)查結(jié)果表明只有10%-12%的顧客對(duì)新口味的可口可樂(lè)表示不安，而且其中一半表示會(huì)適應(yīng)新的可口可樂(lè)，這表明顧客們?cè)敢鈬L試新口味的可口可樂(lè)。但是另外一些測(cè)試卻提供了一些相反情況，大小不同的消費(fèi)者團(tuán)體分別表明了強(qiáng)烈的贊成和不贊成的情緒。

1984年9月，可口可樂(lè)公司技術(shù)部門決定開(kāi)發(fā)出一種全新口感、更愜意的可口可樂(lè)，并且最終拿出了樣品，這種“新可樂(lè)”比可口可樂(lè)更甜、汽泡更少，因?yàn)樗捎昧吮日崽呛橇扛嗟墓任锾菨{，是一種帶有柔和的刺激味的新飲料。公司立即對(duì)它進(jìn)行了無(wú)標(biāo)記味道測(cè)試，測(cè)試的結(jié)果令可口可樂(lè)公司興奮不已，顧客對(duì)新可樂(lè)的滿意度超過(guò)了百事可樂(lè)，市場(chǎng)調(diào)查人員認(rèn)為這種新配方的可樂(lè)至少可以將可口可樂(lè)的市場(chǎng)占有率推高1%-2%，這就意味著多增加2-4億的銷售額。

為了確保萬(wàn)無(wú)一失，在采用新口味之前，可口可樂(lè)公司投入400萬(wàn)美元，進(jìn)行前所未有的大規(guī)?？谖稖y(cè)試。在13個(gè)城市中約19.1萬(wàn)人被邀請(qǐng)參加了無(wú)標(biāo)記的不同配方的可口可樂(lè)的比較。55%的參加者更喜歡新可樂(lè)，這表明可口可樂(lè)擊敗了百事可樂(lè)。調(diào)查研究的結(jié)果似乎證明，支持新配方是不容置疑的了。

新可樂(lè)投產(chǎn)之前，一系列輔助性的決定必須相應(yīng)地實(shí)施。例如，必須考慮是在產(chǎn)品大類中加入新口味的可樂(lè)還是用它來(lái)替代老可樂(lè)。在反復(fù)考慮以后，公司的高級(jí)經(jīng)理們一致同意改變可口可樂(lè)的味道，并把舊可樂(lè)撤出市場(chǎng)。

1985年4月23日，可口可樂(lè)公司董事長(zhǎng)戈伊祖艾塔宣布經(jīng)過(guò)99年的發(fā)展，可口可樂(lè)公司決定放棄它一成不變的傳統(tǒng)配方，原因是的消費(fèi)者更偏好口味更甜的軟飲料，為了迎合這一需要，可口可樂(lè)公司決定更改配方調(diào)整口味，推出新一代可口可樂(lè)。為了介紹新可樂(lè)，戈伊祖艾塔和基奧在紐約城的林肯中心舉行了一次記者招待會(huì)。請(qǐng)柬被送往全國(guó)各地的新聞媒介機(jī)構(gòu)，大約有200家的報(bào)紙、雜志和電視臺(tái)的記者出席了記者招待會(huì)，但他們大多數(shù)人并未信服新可口可樂(lè)的優(yōu)點(diǎn)，他們的報(bào)道一般都持否定態(tài)度。新聞媒介的這種懷疑態(tài)度，在以后的日子里，更加劇了公眾拒絕接受新可口可樂(lè)的心理。

消息迅速地傳播開(kāi)來(lái)。

81%的美國(guó)人在24小時(shí)內(nèi)知道了這種轉(zhuǎn)變，這一數(shù)字超過(guò)了1969年7月知道尼爾·阿姆斯特朗在月球上行走的人數(shù)。

1.5億人試用了新可口可樂(lè)，這也超過(guò)了以往任何一種新產(chǎn)品的試用記錄，大多數(shù)的評(píng)論持贊同態(tài)度，瓶裝商的需求量達(dá)到5年來(lái)的最高點(diǎn)。決策的正確性看來(lái)是無(wú)可懷疑了，但這一切都是曇花一現(xiàn)。

在新可樂(lè)上市4小時(shí)之內(nèi)，接到抗議更改可樂(lè)口味的電話達(dá)650個(gè)；到5月中旬，批評(píng)電話每天多達(dá)5000個(gè)；6月份這個(gè)數(shù)字上升為8000多個(gè)。由于宣傳媒介的煽動(dòng)，怒氣迅速擴(kuò)展到全國(guó)。對(duì)一種具有99年歷史的飲料配方的改變，本來(lái)是無(wú)足輕重的，可如今卻變成了對(duì)人們愛(ài)國(guó)心的侮辱?？八_斯大學(xué)社會(huì)學(xué)家羅伯特·安東尼奧論述道：“有些人感到一種神圣的象征被粗暴地踐踏了?！鄙踔粮暌磷姘母赣H也從一開(kāi)始就反對(duì)這種改變。他告誡他的兒子說(shuō)這種改變是失敗的前奏，并開(kāi)玩笑地威脅說(shuō)要與兒子脫離關(guān)系。公司的領(lǐng)導(dǎo)們開(kāi)始擔(dān)心消費(fèi)者聯(lián)合起來(lái)，抵制其產(chǎn)品。

他們看到的是災(zāi)難性的上市效果：“我感到十分悲傷，因?yàn)槲抑啦粌H我自己不能再享用可口可樂(lè)，我的子孫們也都喝不到了……我想他們只能從我這里聽(tīng)說(shuō)這一名詞了。”人們紛紛指責(zé)可口可樂(lè)作為美國(guó)的一個(gè)象征和一個(gè)老朋友，突然之間就背叛了他們。有些人威脅說(shuō)以后不喝可口可樂(lè)而代之以茶或白開(kāi)水。下面是這些反應(yīng)中的幾個(gè)例子：“它簡(jiǎn)直糟透了！你應(yīng)該恥于把可口可樂(lè)的標(biāo)簽貼在上面……這個(gè)新東西的味道比百事可樂(lè)還要糟糕?！薄昂芨吲d地結(jié)識(shí)了你，你是我33年來(lái)的老朋友了，昨天我第一次喝了新可樂(lè)，說(shuō)實(shí)話，如果我想喝可樂(lè)，我要訂的將是百事可樂(lè)而不是可口可樂(lè)?！?/p>

在那個(gè)春季和夏季里，可口可樂(lè)公司收到的這樣的信件超過(guò)了4萬(wàn)封。在西雅圖，一些激進(jìn)的忠誠(chéng)者（他們稱自己為美國(guó)喝可口可樂(lè)的人）成立“美國(guó)老可口可樂(lè)飲用者”組織來(lái)威脅可口可樂(lè)公司：如果不按老配方生產(chǎn)，就要提出控告。在美國(guó)各地，人們開(kāi)始囤積已停產(chǎn)的老可口可樂(lè)，導(dǎo)致這一“緊俏飲料”的價(jià)格一漲再漲。當(dāng)7月份的銷售額沒(méi)有像公司預(yù)料的那樣得到增長(zhǎng)以后，瓶裝商們要求供應(yīng)老可樂(lè)。

公司的調(diào)查也證實(shí)了一股正在增長(zhǎng)的消極情緒的存在。新可樂(lè)面市后的三個(gè)月，其銷量仍不見(jiàn)起色，而公眾的抗議卻愈演愈烈。最終可口可樂(lè)公司決定恢復(fù)傳統(tǒng)配方的生產(chǎn)。這一消息立刻使美國(guó)上下一片沸騰，當(dāng)天即有18000個(gè)感激電話打入公司免費(fèi)熱線。當(dāng)月，可口可樂(lè)的銷量同比增長(zhǎng)了8%，股價(jià)攀升到12年來(lái)的最高點(diǎn)每股2.37美元。但是可口可樂(lè)公司已經(jīng)在這次的行動(dòng)中遭受了巨額的損失。

四、房地產(chǎn)估價(jià)案例

目錄 房策網(wǎng) http://www.fangce.net

座落位置及鄰近環(huán)境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5

地塊資料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

業(yè)權(quán)狀況 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

評(píng)估地塊現(xiàn)狀 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11

國(guó)中星城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概況⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11

長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12

評(píng)估物業(yè)概況及評(píng)估基準(zhǔn)⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16

評(píng)估結(jié)果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18

附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置圖

附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和土地使用證

附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯長(zhǎng)沙國(guó)中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會(huì)會(huì)議紀(jì)要

附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片

第5頁(yè)

座落位置及鄰近環(huán)境

長(zhǎng)沙市位置

長(zhǎng)沙位于湖南省東北部，湘江下游，具有3000多年歷史，是國(guó)務(wù)院首批公布的24個(gè)歷史文化名城之一，風(fēng)景秀麗，人文薈萃。有愛(ài)晚亭、岳麓書(shū)院、開(kāi)福寺、桔子洲等名勝古跡。

長(zhǎng)沙市區(qū)依山傍水，地勢(shì)西南高東北低。岳麓山最高處海拔297米。屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，春末夏初多雨。年平均氣溫16.8-17.2℃。降水量1300毫米。無(wú)霜期275天。長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)。

人口，地域及行政區(qū)

長(zhǎng)沙市是湖南省省會(huì)，是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科教、信息、文化和金融中心。

長(zhǎng)沙市總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里，建城區(qū)面積128平方公里。根據(jù)現(xiàn)時(shí)的行政區(qū)域劃分，長(zhǎng)沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、岳麓、開(kāi)福、雨花五區(qū)和長(zhǎng)沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽(yáng)市,共有52個(gè)街道辦事處，76個(gè)建制鎮(zhèn)，44個(gè)鄉(xiāng)。

長(zhǎng)沙市總?cè)丝?87.09萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口191.89萬(wàn)人，市區(qū)人口180.77萬(wàn)人。人口密度為每平方公里3083人。

長(zhǎng)沙市之經(jīng)濟(jì)條件

2003年，長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)，穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)。全市全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值928.22億元，同比增長(zhǎng)14.0%;一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為8.9:42.5:48.6。2003年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資494.97億元，對(duì)外經(jīng)貿(mào)態(tài)勢(shì)良好，全年進(jìn)出口總額(海關(guān)口徑)20.44億美元，其中出口總額10.98億美元，進(jìn)口總額為9.46億美元;全年利用外資項(xiàng)目(企業(yè))達(dá)122個(gè),合同外資金額7.77億美元，實(shí)際使用外資金額5.02億美元。城市居民人均可支配收入為9932.52元，城市居民人均消費(fèi)性支出8330.40元，農(nóng)民人均可支配收入為3647元，農(nóng)民人均純收入為3745元。目前，長(zhǎng)沙已進(jìn)入全國(guó)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力一類城市行列，在全國(guó)219個(gè)地級(jí)市中排第19位。

工業(yè) 長(zhǎng)沙建立了具有特色的工業(yè)體系，機(jī)械、電子、家

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電、食品、建材等行業(yè)的一批骨干企業(yè)形成規(guī)模，發(fā)展了彩管、計(jì)算機(jī)、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等30個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)品，100多種產(chǎn)品遠(yuǎn)銷世界各地。長(zhǎng)沙正在重點(diǎn)擴(kuò)大電子信息、煙草食品、機(jī)械制造、新型材料、生物醫(yī)藥五大類支柱產(chǎn)業(yè)，打造高檔卷煙、電子信息、汽車、綠色家電、工程機(jī)械、新型材料、生物醫(yī)藥、精細(xì)化工、精品紡織和食品加工等10大長(zhǎng)沙工業(yè)標(biāo)志性工程。

農(nóng)業(yè) 長(zhǎng)沙素有"漁米之鄉(xiāng)"的美稱，"毛尖"、"瀏陽(yáng)金橘"以及"春花李"、"北山梅"等構(gòu)成長(zhǎng)沙鮮明的地方農(nóng)業(yè)特色。目前，長(zhǎng)沙農(nóng)業(yè)正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場(chǎng)型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、城郊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。果蔬、花卉、藥材種植和乳業(yè)養(yǎng)殖強(qiáng)勁增長(zhǎng)。

商業(yè) 自古商貿(mào)發(fā)達(dá)，商賈云集，素為江南的重要商品集散中心。長(zhǎng)沙的流通產(chǎn)業(yè)成為最具有活力的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)建設(shè)蓬勃發(fā)展，形成了多元化、多層次消費(fèi)的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。2003年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品品零售總額452.00億元，同比增長(zhǎng)2.69%。

金融 長(zhǎng)沙是湖南的金融中心，現(xiàn)有金融網(wǎng)點(diǎn)1000余家。2003年金融形勢(shì)良好，全年金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金收入3879.22億元，同比增長(zhǎng)19.12%；金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)金支出3816.46億元，同比增長(zhǎng)19.73%；貨幣回籠62.76億元。年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額（本外幣合計(jì)，下同）1598.70億元，比年初增加存款305.46億元，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額704.85億元，比年初增加存款111.70億元；金融機(jī)構(gòu)貸款余額1629.42億元，比年初增加貸款362.67億元，其中短期貸款余額680.13億元，比年初增加貸款122.85億元。保險(xiǎn)市場(chǎng)、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易等日趨活躍。

長(zhǎng)沙市之交通及區(qū)域條件

長(zhǎng)沙市交通發(fā)達(dá)，有京廣鐵路、石長(zhǎng)鐵路、長(zhǎng)常高速公路經(jīng)過(guò)。黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通多條國(guó)內(nèi)國(guó)際航線。內(nèi)河航運(yùn)便利，湘江穿城而過(guò)。形成了航空、鐵路、公路、水運(yùn)網(wǎng)絡(luò)：

航空 長(zhǎng)沙黃花機(jī)場(chǎng)是八十年代末興建的國(guó)家一級(jí)機(jī)場(chǎng)，可供大中型飛機(jī)日夜起降，已開(kāi)通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中城市。

鐵路 京廣鐵路貫穿南北，湘黔、浙贛兩線連接?xùn)|西。長(zhǎng)沙已成為全國(guó)較大的鐵路運(yùn)輸樞紐。

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公路 公路四通八達(dá)，以國(guó)、省道為主脈，縣鄉(xiāng)道為 支脈，通車?yán)锍踢_(dá)910多公里。北京至深圳的107國(guó)道和廈門

至成都的319國(guó)道交匯于長(zhǎng)沙。高速公路通達(dá)省內(nèi)各大城市。

港口 長(zhǎng)沙港口可通江入海。全市港區(qū)自然岸線長(zhǎng)95公里，800噸船舶可四季通航，4-9月可通航2000噸貨輪。境內(nèi)外航運(yùn)公司正在長(zhǎng)沙開(kāi)展遠(yuǎn)洋貨運(yùn)業(yè)務(wù)。

雨花區(qū)之

區(qū)域條件

長(zhǎng)沙市雨花區(qū)像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在長(zhǎng)沙市的東南門戶，轄7個(gè)街道辦事處、1個(gè)鄉(xiāng)、1個(gè)鎮(zhèn)，總面積115.2平方公里，總?cè)丝?0.2萬(wàn),其中常住人口38.6萬(wàn)。雨花區(qū)緊鄰黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)、長(zhǎng)沙火車站，京珠高速公路橫貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)有長(zhǎng)沙汽車南站、火車貨運(yùn)南站和"五縱三橫"的公路網(wǎng)絡(luò)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，交通十分便利。

重要的工業(yè)基地: 雨花區(qū)匯聚了數(shù)百家電子、食品、煙草、醫(yī)藥、化工、機(jī)械、冶金企業(yè)。區(qū)內(nèi)有銀河信息、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長(zhǎng)沙卷煙廠、浦沅機(jī)械等多家上市公司和國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)。近年來(lái)，區(qū)內(nèi)相繼引進(jìn)了宏生堂藥業(yè)集團(tuán)、億利達(dá)中央空調(diào)、天劍服飾、廬山實(shí)業(yè)、亞華種業(yè)、世達(dá)高新等大型企業(yè)前來(lái)投資創(chuàng)業(yè)。占地15平方公里的湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是湖南省重點(diǎn)項(xiàng)目，已被列入長(zhǎng)沙市“二區(qū)六園”重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，隨著長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快和火星路的拉通，該園在長(zhǎng)沙“三化”進(jìn)程中必然扮演重要角色，也是各工業(yè)企業(yè)發(fā)展的黃金寶地。

發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè): 長(zhǎng)沙商界有句口頭禪：湖南市場(chǎng)在長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙市場(chǎng)看“雨花”。雨花區(qū)有29大專業(yè)市場(chǎng)，14大集貿(mào)市場(chǎng)。東塘商業(yè)廣場(chǎng)車水馬龍、人流如織，宛如一個(gè)天然的聚寶盆；高橋大市場(chǎng)是全國(guó)八大綜合批發(fā)市場(chǎng)之一，1998年成功舉辦了全國(guó)秋季糖酒交易會(huì)。高橋建材市場(chǎng)是全國(guó)規(guī)范化市場(chǎng)。紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場(chǎng)是國(guó)家農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)，每年一屆的湖南（國(guó)際）農(nóng)博會(huì)在此舉辦。2001年為期一周的第三屆農(nóng)博會(huì)參會(huì)人數(shù)達(dá)70多萬(wàn)人次，成交金額45.5億元，人氣之旺，成交之火爆，堪稱湖南展會(huì)之最。目前，紅星市場(chǎng)正擴(kuò)大規(guī)模2000畝，投資3億元，建成全國(guó)一流的中國(guó)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心。

秀麗的自然風(fēng)景： 雨花區(qū)有“小花都”的美稱，被譽(yù)為生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧的湖南省森林植物園，有同升

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湖山莊、名都花園、頤美園、碧翠園等一批特色鮮明、風(fēng)景如畫(huà)的建筑群落。

良好的投資環(huán)境： 近年來(lái)雨花區(qū)區(qū)委、區(qū)政府全力打造良好的招商引資軟環(huán)境，制定實(shí)施了《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境的若干規(guī)定》和《關(guān)于加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，對(duì)來(lái)雨花區(qū)發(fā)展的投資者從機(jī)制和政策上予以保護(hù)、扶持和獎(jiǎng)勵(lì)。同時(shí)，區(qū)“代辦服務(wù)中心”實(shí)行“一個(gè)窗口”收費(fèi)，“一條龍”服務(wù)，免費(fèi)為投資者代辦從立項(xiàng)到審批的所有行政審批手續(xù)，盡最大可能為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利條件。

評(píng)估物業(yè)位置

長(zhǎng)沙國(guó)中星城項(xiàng)目評(píng)估地塊位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)、勞動(dòng)?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，占地650畝，緊臨400多畝體育文化休閑公園，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。

鄰近環(huán)境及

建筑物

國(guó)中星城項(xiàng)目北部是長(zhǎng)沙市的商貿(mào)中心區(qū)，有三湘、高橋等大市場(chǎng)；西邊緊臨長(zhǎng)沙中心城區(qū)，距東塘商業(yè)圈僅2公里；南邊有湖南省體育運(yùn)動(dòng)技術(shù)學(xué)院；東邊則是 “五城會(huì)”的網(wǎng)球館和跳水館。

物業(yè)之交通條件

該物業(yè)周邊交通頗為便捷。160、156、121、147、159路公交車可以到達(dá)。

物業(yè)坐落之位置詳見(jiàn)附件一[位置圖]。

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地塊資料

地塊面積

及范圍

根據(jù) 貴公司之提供，該物業(yè)地塊為不規(guī)則外形，占地面積約為336202.77平方米。該地塊位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)、勞動(dòng)?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。

地塊之地勢(shì)

該地塊之地勢(shì)呈小山坡?tīng)?，并不十分平整?/p>

業(yè)權(quán)狀況

中華人民

共和國(guó)

土地使用

制度

按中華人民共和國(guó)憲法第十條于一九八八年所修訂之條文，建立了土地使用權(quán)與土地所有權(quán)之分別。自此，土地使用權(quán)之權(quán)益均可在中國(guó)轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)予、出租、抵押。市級(jí)地方政府可透過(guò)協(xié)議、招標(biāo)或拍賣方式出讓土地使用權(quán)予國(guó)內(nèi)或外資機(jī)構(gòu)。一般情況下，土地使用權(quán)出讓金將按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，可領(lǐng)取【國(guó)有土地使用證】。

土地使用者同時(shí)需要支付其它配套公用設(shè)施費(fèi)用及拆遷賠償費(fèi)用予原居民。待物業(yè)建筑完成后，當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾砭謱l(fā)出【房地產(chǎn)權(quán)證】，以證明該物業(yè)之土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

根據(jù)中國(guó)湖南省長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局（轉(zhuǎn)讓方）和長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司（受讓方）于二OO一年七月十六日簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司受讓該地塊土地使用權(quán)，受讓土地面積336202.77平方米，出讓土地面積為336202.77平方米。土地規(guī)劃用途為住宅，容積率限制為R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期為70年。

評(píng)估地塊現(xiàn)狀

根據(jù)我們實(shí)地視察，評(píng)估地塊一期項(xiàng)目（占地面積218畝）已經(jīng)開(kāi)始正式動(dòng)工，位于一期內(nèi)的萬(wàn)國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)完成結(jié)構(gòu)封頂，一期內(nèi)的售樓處也已建好；另外，一期的1，2，3號(hào)酒店式公寓處于正負(fù)零階段，并且完成了電梯訂貨。

二、三期土地仍未完成動(dòng)拆遷工作。

國(guó)中星城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概況

國(guó)中星城項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)、勞動(dòng)?xùn)|路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。該項(xiàng)目具有鮮明的特點(diǎn)，即在該地塊上打破建設(shè)住宅項(xiàng)目的常規(guī)，開(kāi)發(fā)出全新的商業(yè)區(qū)，為新市心創(chuàng)造全新國(guó)際同步的新生活價(jià)值。該項(xiàng)目目標(biāo)定位于一座集娛樂(lè)、休閑、餐飲、購(gòu)物、酒店于一體的萬(wàn)國(guó)風(fēng)情新城。

根據(jù) 貴公司所提供的發(fā)展計(jì)劃，長(zhǎng)沙國(guó)中星城項(xiàng)目預(yù)計(jì)分三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，各期的發(fā)展項(xiàng)目總結(jié)如下：

一期項(xiàng)目：

（除寫(xiě)字樓）預(yù)計(jì)竣工日期為2005年9月，寫(xiě)字樓建成日預(yù)計(jì)為2006年底

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

民居式酒店

63,370

公寓式酒店

94,399

1-8號(hào)酒店裙房

33,455

主席行宮

4,683

SPA

12,124

寫(xiě)字樓（兩幢，2006年年底完工）

44,188

車庫(kù)

56,707

萬(wàn)國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)

54,169

威尼斯商業(yè)街

27,307

________

合計(jì)： 390,402

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二、三期項(xiàng)目：

二期預(yù)計(jì)竣工日期為2006年底，三期預(yù)計(jì)竣工日期為2008年年初

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

二期別墅

108,579

三期多層，小高層（1500元標(biāo)準(zhǔn)精裝修房）

288,639

三期車庫(kù)

46,639

二，三期商業(yè)

24,311

會(huì)所

8,500

________

合計(jì)： 476,668

評(píng)估對(duì)象

本次我們的評(píng)估對(duì)象為兩個(gè)：一為國(guó)中星城項(xiàng)目在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，土地連同在建工程的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值；二為國(guó)中星城項(xiàng)目在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，處于下列主要的假定條件下的一、二、三期未來(lái)開(kāi)發(fā)總價(jià)值：

（1） 估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一期土地用途按照《長(zhǎng)沙國(guó)中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（長(zhǎng)規(guī)紀(jì)（2003）87號(hào)），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補(bǔ)清因改變土地使用用途而帶來(lái)的所有土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用。

（2） 估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售或出租經(jīng)營(yíng)。

（3） 在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一、二、三期全部竣工的項(xiàng)目按「長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面建造標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)以及修建性詳細(xì)規(guī)劃整體建設(shè)完成，并實(shí)現(xiàn)貴公司關(guān)于該項(xiàng)目將形成長(zhǎng)沙市新的商業(yè)附中心的預(yù)測(cè)。

評(píng)估結(jié)果

綜合以上所述，我們假設(shè)該地塊之一期土地使用年期為50年，作為綜合用途；二、三期土地使用年期為70年，作為住宅用途；該地塊總面積為336202.77平方米，容積率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假設(shè)該地塊現(xiàn)時(shí)為空置狀態(tài)并可交吉出售的情況下，于二零零四年三月二十四日之公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：人民幣583,000,000(人民幣伍億捌千叁佰萬(wàn)元整)。

此外，我們認(rèn)為在估值基準(zhǔn)日，即二○○四年三月二十四日，

a. 如果長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一期土地用途按照《長(zhǎng)沙國(guó)中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會(huì)會(huì)議紀(jì)要》（長(zhǎng)規(guī)紀(jì)（2003）87號(hào)），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補(bǔ)清因改變土地使用用途而帶來(lái)的所有土地出讓金和相關(guān)費(fèi)用

b. 如果長(zhǎng)沙國(guó)中星城項(xiàng)目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售和出租經(jīng)營(yíng)；

c. 如果在估值基準(zhǔn)日，即2004年3月24日，長(zhǎng)沙市國(guó)中星城項(xiàng)目一、二、三期全部竣工的項(xiàng)目按「長(zhǎng)沙國(guó)中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)建筑標(biāo)準(zhǔn)、外立面建造標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)以及修建性詳細(xì)規(guī)劃整體建設(shè)完成，并實(shí)現(xiàn)貴公司關(guān)于該項(xiàng)目將形成長(zhǎng)沙市新的商業(yè)附中心的預(yù)測(cè)；

則上述中國(guó)湖南省長(zhǎng)沙市國(guó)中星城一、二、三期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總價(jià)值約為：人民幣4,556,000,000元(大寫(xiě)人民幣肆拾伍億伍仟陸佰萬(wàn)元整) 。

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各期項(xiàng)目分項(xiàng)評(píng)估值明細(xì)：

一期項(xiàng)目

（萬(wàn)元）

二、三期項(xiàng)目

（萬(wàn)元）

合計(jì)

（萬(wàn)元）

評(píng)估值:

242,815

212,759.8

455,574.836

一期項(xiàng)目：

（除寫(xiě)字樓）預(yù)計(jì)竣工日期為2005年9月，寫(xiě)字樓建成日預(yù)計(jì)為2006年底

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

分項(xiàng)評(píng)估值

（單位：萬(wàn)元）

民居式酒店

63,370

44,359

公寓式酒店

94,399

61,359.35

1-8號(hào)酒店裙房

33,455

28,102.2

主席行宮

4,683

2,809.8

SPA

12,124

8,244.32

寫(xiě)字樓（兩幢，2006年年底完工）

44,188

15,465.8

車庫(kù)

56,707

6,294.477

萬(wàn)國(guó)商業(yè)廣場(chǎng)

54,169

50,648.015

威尼斯商業(yè)街

27,307

25,532.045

________

________

合計(jì)：

390,402

242,815

二、三期項(xiàng)目：

二期預(yù)計(jì)竣工日期為2006年底，三期預(yù)計(jì)竣工日期為2008年年初

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

分項(xiàng)評(píng)估值

（單位：萬(wàn)元）

二期別墅

108,579

65,147.4

三期多層，小高層

288,639

115,455.6

三期車庫(kù)

46,639

5,176.929

二，三期商業(yè)

24,311

21,879.9

會(huì)所

8,500

5,100

________

________

合計(jì)：

476,668

212,759.8

第20頁(yè)

如未得本公司的書(shū)面許可，本估值報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。

最后，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書(shū)僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書(shū)的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。

******************************

此致

代表

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司

____________

顧悅?cè)?/p>

估價(jià)部助理董事

中國(guó)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師

第21頁(yè)

附件一

第22頁(yè)

附件二

第23頁(yè)

附件三

第24頁(yè)

附件四

以上就是小編對(duì)于煙廠景觀設(shè)計(jì)案列問(wèn)題和相關(guān)問(wèn)題的解答了，如有疑問(wèn)，可撥打網(wǎng)站上的電話，或添加微信。

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