銷售的20個關(guān)鍵詞（銷售的20個關(guān)鍵詞有哪些）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于銷售的20個關(guān)鍵詞的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、如何提高牛仔褲的銷售？

• 2、如何做好案場銷售

• 3、什么叫淘寶核心關(guān)鍵詞？什么叫進店關(guān)鍵詞？什么叫成交關(guān)鍵詞？

• 4、銷售員的十大銷售技巧

一、如何提高牛仔褲的銷售？

第一步：選款

提高網(wǎng)上品牌牛仔褲的前提有幾個要素：庫存，款式，成本== 庫存是基礎(chǔ)，款式?jīng)Q定了能否持久，成本決定了你的利潤。打造提高網(wǎng)上品牌牛仔褲 庫存第一，我?guī)缀醪豢纯钍?，只要是大眾能接受的款不是奇形怪狀的款，庫存充足我一般都會選這些款來打，當(dāng)然第二前提是成本較為低，較低的成本才能在保證利潤前提下有足夠的運營資本

提高網(wǎng)上品牌牛仔褲打造

第二步：內(nèi)功

首先需要一個工具，數(shù)據(jù)魔方，找出你所在類目最熱門的關(guān)鍵詞，如：牛仔褲 女 連衣裙 記住，是最熱門的關(guān)鍵詞，這點非常重要，把這些關(guān)鍵詞用到你的寶貝標(biāo)題里面（寶貝標(biāo)題非直通車標(biāo)題30個字的那個）。其次，找出你的競爭對手，看看他們熱賣的產(chǎn)品的寶貝描述是怎樣的?？蚣艹^來，抄個7 8成，你要全搬也可以

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第三步：切入

切入的時間非常重要，你不能等別人都熱賣的你才開始賣，也不要在別人都沒有上產(chǎn)品的時候你就猛推，不和季節(jié)。牛仔的產(chǎn)品節(jié)奏掌控非常重要，分享一份好的產(chǎn)品節(jié)奏

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第四步：刷

上面忘記補充一點，產(chǎn)品定價，一定要根據(jù)市場情況來定價，在保證有利潤的情況下盡量貼近市場價格，不要想著把價格定高在去活動打折，我說的提高網(wǎng)上品牌牛仔褲是不通過活動打造的，可以占據(jù)搜索前提的產(chǎn)品，現(xiàn)在淘寶改了活動規(guī)則，活動銷量不計入排名，所以定高價打折的提高網(wǎng)上品牌牛仔褲我一般不會去做?；氐秸}，定好價格 開始刷，根據(jù)產(chǎn)品的情況刷5-10個銷量，只要小心一點一般不會被抓到（我真沒鼓勵你們?nèi)ニⅲ?，降?quán)對我來說是浮云，可能這也是一個錯誤吧，一般是降權(quán)30天，只要不是扣分我就不管他，因為產(chǎn)品出來的時候你根本沒有搜索的優(yōu)勢，那降權(quán)跟不降權(quán)都沒什么兩樣了對不對？降權(quán)30天我產(chǎn)品恢復(fù)搜索排名的時候已經(jīng)可以說是比較爆的了對不對？一般牛仔一個月就能有個3-5000件的單品銷量 ，可以勉強進入搜索排行。刷得時候刷5-10件 有好評就可以

提高網(wǎng)上品牌牛仔褲打造第四步：上車

這個工具是我比較常用的工具，在前期的話，一般我個人保證單款產(chǎn)品每天在2000-3000，保持10天 升到5000左右單品，直通車的開法也可以跟大家分享一下。我一般一個店只推廣1-3款產(chǎn)，每款產(chǎn)品10-30個關(guān)鍵詞，主關(guān)鍵詞一般是超熱門的關(guān)鍵詞，一般來說兩個熱門關(guān)鍵詞一般可以耗掉3000.

其次關(guān)于直通車，說下我自己的理解。淘寶是個盈利機構(gòu)，他在直通車上盈利，靠得是點擊，點擊越多淘寶賺錢越多對不對？所以，可以得出一條，直通車點擊率決定一切。那么接著分解，點擊率是由買家來決定的，那么怎樣才能讓買家點擊我們的產(chǎn)品？得出結(jié)論，好的廣告圖，好的文案，好的促銷都對點擊率起到非常大的作用，所以，你看一般你自己類目的熱門關(guān)鍵詞一般是幾個千年不倒的產(chǎn)品，他們的產(chǎn)品要么在圖片上非常美觀，要么就是銷量大，文案好，還有一點就是直通車20個關(guān)鍵詞，舉個例子，你在這20個關(guān)鍵詞上加上一個比較熱門的 比如連衣裙，那么你推廣連衣裙的初始得分會提高1-4分

提高網(wǎng)上品牌牛仔褲打造第五部：資源整合

直通車帶來的效果是有上限的 ，當(dāng)直通車達(dá)到一定高度就會出現(xiàn)一個瓶頸。這個時候不能放過任何可利用的資源，1. 店鋪其他產(chǎn)品去參加活動，關(guān)聯(lián)銷售此款產(chǎn)品2.鉆石展位單引流量，3.店鋪首頁，寶貝內(nèi)頁放上此款產(chǎn)品的圖片 ，連接 4. 比較流氓的做法就是強行占用別人的流量，搶占有利位置。

提高網(wǎng)上品牌牛仔褲打造第六步： 賺錢階段

一般在這個時候，產(chǎn)品會有5000件以上的銷量（牛仔類目，特別類目除外），這個時候一般在搜索上也會有一定的資源進入，如果商城 假設(shè)現(xiàn)在是六月份 ，5000件銷量的連衣裙進入前三有點難 ，這個位置非常重要，如果是熱門的產(chǎn)品類目進入搜索前三的話，一般一天的會在13000-20000之間，看類目，假設(shè)一個你從直通車進來是1.1元，那么這個位置一天可以為你省下成千上萬元。提高網(wǎng)上品牌牛仔褲的前一個月一般我自己是很少賺錢或者有點虧損，還在承受范圍內(nèi)，這個時候就可以開始賺錢了 能賺多少賺多少，保證產(chǎn)品占據(jù)搜索排名的前提下就不用多大的去做廣告，省點錢，保持直通車2-2000霸占首頁就可以，如果搜索排名掉了，就在砸店廣告浮上來，撈錢的階段持續(xù)一個月-50天，進入最后一個階段

提高網(wǎng)上品牌牛仔褲打造第七步：轟炸階段

如果是比較小型非品牌店鋪，在第六個階段就夠了，第七個階段主要是針對一些新的品牌或者新開的店鋪為了迅速制造知名度，由單品讓顧客認(rèn)知店鋪，最后一個階段就是砸錢。牛仔焦點圖，CPM廣告 或者CPC廣告，告訴大家一個好消息就是明年的首頁焦點圖按展現(xiàn)收錢 CPT取消，框架客戶一天最多10000CPM（10000萬展現(xiàn)），以鉆展形式投放，自己聯(lián)系自己所在地的小二讓他們開通白名單就可以了 大概明年2 3月上架，貌似又跑題了，回到正題。首頁焦點圖，牛仔的話只要不是太差點擊轉(zhuǎn)化都會在1%以上，如果是單一類目的就直接導(dǎo)入單品砸單品，如果是牛仔類目比較多 褲子裙子衣服什么都有，就導(dǎo)入首頁，但是主力產(chǎn)品還是我們剛剛打造的提高網(wǎng)上品牌牛仔褲，把這款單品引爆。并且通過這個單品迅速進入淘寶小二視線，那么以后你的活動資源的獲取就會變得比較容易簡單，個人非常不建議剛開店就找這個小二那個小二要資源，別人不會理你，當(dāng)你做起來的時候，對方會求著你上活動。

二、如何做好案場銷售

一、尋找客戶

（一）客戶的來源渠道

要想把房子銷售出去，首先要尋找到有效的客戶?？蛻舻膩碓从性S多渠道，如：咨詢電話、房地產(chǎn)展會、現(xiàn)場接待、促銷活動、上門拜訪、朋友介紹等。

客戶大多通過開發(fā)商在報紙、電視等媒體上做的廣告打來電話，或是在房展會上、促銷活動中得到項目的資料，如果感覺符合自己的要求，則會抽出時間親自到項目現(xiàn)場售樓處參觀，或是通過朋友介紹而來。

一般而言，打來電話的客戶只是想對項目有一個初步的了解，如果感興趣，才會來現(xiàn)場參觀；而通過朋友介紹來的客戶，則是、對項目已經(jīng)有了較多的了解，并摹本符合自己的要求，購房意向性較強。

（二）接聽熱線電話

1.基本動作

(1)接聽電話必須態(tài)度和藹，語音親切。一般先主動問候：“X X花園或公寓，你好”，而后再開始交談。

(2)通常，客戶在電話中會問及價格、地點、面積、格局、進度、貸款等方面的問題，銷售人員應(yīng)揚長避短，在回答中將產(chǎn)品的賣點巧妙地融入。

(3)在與客戶交談中，設(shè)法取得我們想要的資訊：一是客戶的姓名、地址、聯(lián)系電話等個人背景情況的資訊；第二要件，客戶能夠接受的價格、面積、格局等對產(chǎn)品的具體要求的資訊。其中，與客戶聯(lián)系方式的確定最為重要。

(4)最好的做法是，直接約請客戶來現(xiàn)場看房。

(5)掛電話之前應(yīng)報出業(yè)務(wù)員自己的姓名(有可能的話可給客戶留下業(yè)務(wù)員自己的手機號、呼機號，以便客戶隨時咨詢)，并再次表達(dá)希望客戶來售樓處看房的愿望。

(6)馬上將所得資訊記錄在客戶來電表上。

2.注意事項

(1)接聽電話時，要注意按公司的要求做(銷售人員上崗前，公司要進行培訓(xùn)，統(tǒng)一要求)。

(2)廣告發(fā)布前，應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，仔細(xì)研究應(yīng)如何對客戶可能會涉及的問題。

(3)廣告發(fā)布當(dāng)天，來電特別多，時間更顯珍貴，因此接聽電話應(yīng)以2到3分鐘為限，不宜過長。

(4)接聽電話時，盡量由被動回答轉(zhuǎn)為主動介紹、主動詢問。

(5)約請客戶應(yīng)明確具體時間和地點，并且告訴他，你將專程等候。

(6)應(yīng)將客戶來電信息及時整理歸納，與現(xiàn)場經(jīng)理、廣告制作人員充分溝通交流。

(7)切記：接聽電話的目的就是促使客戶來售樓處，做更深一步的面談和介紹。

二、現(xiàn)場接待

（一）迎接客戶

1.基本動作

(1)客戶進門，每一個看見的銷售人員都應(yīng)主動招呼“歡迎光臨”，提醒其他銷售人員注意。

(2)銷售人員立即上前，熱情接待。

(3)幫助客戶收拾雨具、放置衣帽等。

(4)通過隨口招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)?，了解客戶來自的區(qū)域和接受的媒體(從何媒體了解到本樓盤的)。

(5)詢問客戶是否與其他業(yè)務(wù)員聯(lián)系過，如果是其他業(yè)務(wù)員的客戶，請客戶稍等，由該業(yè)務(wù)員接待；如果不是其他業(yè)務(wù)員的客戶或該業(yè)務(wù)員不在，應(yīng)熱情為客戶做介紹。

2.注意事項

(1)銷售人員應(yīng)儀表端正，態(tài)度親切。

(2)接待客戶或一人，或一主一輔，以二人為限，不要超過三人。

(3)若不是真正客戶，也應(yīng)照樣提供一份資料，作簡潔而又熱情的招待。

（二）介紹項目

禮貌的寒喧之后，可配合沙盤模型等做簡單的項目講解(如：朝向、樓高、配置、周邊環(huán)境等)，使客戶對項目形成一個大致的概念。

1.基本動作

(1)交換名片，相互介紹，了解客戶的個人資汛情況。

(2)按照銷售現(xiàn)場已經(jīng)規(guī)劃好的銷售動線，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點地介紹產(chǎn)品(著重于地段、環(huán)境、交通、配套設(shè)施、房屋設(shè)汁、主要建材等的說明)。

2.注意事項

(1)此時側(cè)重強調(diào)本樓盤的整體優(yōu)點。

(2)將自己的熱忱與誠懇推銷給客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。

(3)通過交談?wù)_把握客戶的真實需求，并據(jù)此迅速制定自己的應(yīng)對策略。

(4)當(dāng)客戶超過一人時，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互間的關(guān)系。

(5)在模型講解過程中，可探詢客戶需求(如：面積、購買意圖等)。做完模型講解后，可邀清他參觀樣板間，在參觀樣板間的過程中，銷售人員應(yīng)對項目的優(yōu)勢做重點介紹，并迎合客戶的喜好做一些輔助介紹。

（三）帶看現(xiàn)場

在售樓處作完基本介紹，并參觀樣板間后，應(yīng)帶領(lǐng)客戶參觀項目現(xiàn)場。

1.基本動作

(1)結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走邊介紹。

(2)按照房型圖，讓客戶切實感覺自己所選的戶別。

(3)盡量多說，讓客戶始終為你所吸引。

2.注意事項

(1)帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔與安全。

(2)囑咐客戶帶好安全帽(看期房)及其他隨身所帶物品。

三、談判

（一）初步洽談

樣板間及現(xiàn)場參觀完畢后，可引導(dǎo)客戶到談判區(qū)進行初步洽談。

1.基本動作

(1)倒茶寒喧，引導(dǎo)客戶在銷售桌前入座，給其項目資料，并對項目的價格及付款方式做介紹。

(2)在客戶未主動表示時，應(yīng)該立刻主動地選擇一種戶型作試探性介紹。

(3)根據(jù)客戶所喜歡的單元，在肯定的基礎(chǔ)上，作更詳盡的說明。

(4)根據(jù)客戶要求，算出其滿意的樓層單元的價格、首付款、月均還款及各種相關(guān)手續(xù)費用。

(5)針對客戶的疑惑點，進行相關(guān)解釋，幫助其逐一克服購買障礙。

(6)適時制造現(xiàn)場氣氛，強化其購買欲望。

(7)在客戶對產(chǎn)品有70％的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法說服他下定金購買。

2.注意事項

(1)入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅的便于控制的空間范圍內(nèi)。

(2)個人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，以隨時應(yīng)對客戶的需要。

(3)了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問題點。

(4)銷售人員在結(jié)合銷售情況，向客戶提供戶型和樓層選擇時，應(yīng)避免提供太多的選擇。根據(jù)客戶意向，一般提供兩、三個樓》層即可。

(5)注意與現(xiàn)場同仁的交流與配合，讓現(xiàn)場經(jīng)理知道客戶在看哪一戶型。

(6)注意判斷客戶的誠意、購買能力和成交概率。

(7)現(xiàn)場氣氛營造應(yīng)該自然親切，掌握火候。

(8)對產(chǎn)品的解釋不應(yīng)有夸大、虛構(gòu)的成分。

(9)不是職權(quán)范圍內(nèi)的承諾應(yīng)報現(xiàn)場經(jīng)理通過。

上述程序完成之后，客戶會拿齊資料回去考慮，此時銷售人員可留下其聯(lián)系辦法(最好詢問客戶何時聯(lián)絡(luò)方便)，并表達(dá)希望其能盡快做出決定的意思(表達(dá)方式不宜太過直白，要嚴(yán)禁過分夸大銷售狀況)，最后，應(yīng)送其出門與其道別。

個別意向很強的客戶可采取收取小定金的方式，向其聲明他所中意的單元可為其保留(保留時間以不超過3天為宜)，此種方式有助于客戶更早的做出購買的決定，采取這種方式的時機由銷售人員根據(jù)現(xiàn)場情況自行把握。

（二）暫未成交

1.基本動作：

(1)將銷售海報等資料備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。

(2)再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其作義務(wù)購房咨詢。

(3)對有意的客戶再次約定看房時間。

(4)送客至大門外或電梯間。

2.注意事項

(1)暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。

(2)及時分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案。

(3)針對暫未成交或未成交的原因，報告現(xiàn)場經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)的補救措施。

四、客戶追蹤

1.基本動作

(1)繁忙間隙，依客戶等級與之聯(lián)系，并隨時向現(xiàn)場經(jīng)理口頭報告。

(2)對于A、B等級的客戶，銷售人員應(yīng)列為重點對象，保持密切聯(lián)系，盡一切可能，努力說服。

(3)將每一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。

(4)無論最后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫忙介紹客戶。

2.注意事項

(1)追蹤客戶要注意切入話題的選擇，勿給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。

(2)追蹤客戶要注意時間的間隔，一般以二三天為宜。

(3)注意追蹤方式的變化：如可以打電話，寄資料，上門拜訪，邀請參加促銷活動等。

五、簽約

（一）成交收定金

1.基本動作

(1)客戶決定購買并下定金時，利用銷控對答來告訴現(xiàn)場經(jīng)理。

(2)恭喜客戶。

(3)視具體情況，收取客戶小定金或大定金，并告訴客戶對買賣雙方的行為約束。

(4)詳盡解釋定單填寫的各項條款和內(nèi)容。

(5)收取定金、請客戶、經(jīng)辦銷售人員、現(xiàn)場經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。

(6)填寫完定單，將定單連同定金送交現(xiàn)場經(jīng)理點收備案。

(7)將定單第一聯(lián)(定戶聯(lián))交客戶收執(zhí)，并告訴客戶于補足或簽約時將定單帶來。

(8)確定定金補足日或簽約日，并詳細(xì)告訴客戶各種注意事項和所需帶齊的各類證件。

(9)再次恭喜客戶。

(10)送客至大門外或電梯間。

2.注意事項

(1)與現(xiàn)場經(jīng)理和其他銷售人員密切配合氣氛。制造并維持現(xiàn)場。

(2)當(dāng)客戶對某套單元稍有興趣或決定購買，但未帶足資金時，鼓勵客戶支付小定金（500元以上）是一個行之有效的辦法。

(3)小定金金額不在于多，其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤。

(4)定金(大定金)為合約的一部分，若雙方任一方無故毀約都將按定金予以賠償。

(5)定金收取金額的下限為1萬元，上限為房屋總價款的20％。目的是確保客戶最終簽約成交。

(6)定金保留日期一般以3-7天為限，超過時期，定金沒收，所保留單元將自由介紹給其他客戶。

(7)定金與簽約日之間的時間間隔應(yīng)盡可能短，以方各種節(jié)外生枝的情況發(fā)生。

(8)折扣及其他條件，應(yīng)報現(xiàn)場經(jīng)理同意備案。

(9)訂單填寫完后，再仔細(xì)檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。

(10)收取的定金須確實點收。

（二）定金補足

1.基本動作

(1)定金欄內(nèi)填寫實收補足金額。

(2)將約定補足日及應(yīng)補金額欄劃掉。

(3)再次確定簽約日期，將簽約日期和簽約金填寫于定單上。

(4)若重新開定單，大定金定單依據(jù)小定金定單的內(nèi)容來填寫。

(5)詳細(xì)告訴客戶簽約日的各種注意事項和所需帶齊的各類證件。

(6)恭喜客戶，送至大門外或電梯間。

2.注意事項

(1)在約定補足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并作好準(zhǔn)。

(2)填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金等是否正確。

(3)將詳盡情況向現(xiàn)場經(jīng)理匯報備案。

（三）換戶

1.基本動作

(1)定購房屋欄內(nèi)，填寫換戶后的戶別、面積、總價。

(2)應(yīng)補金額及簽約金，若有變化，以換戶后的戶別為主。

(3)于空白處注明哪一戶換至哪一戶。

(4)其他內(nèi)容同原定單。

2.注意事項

(1)填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等是否正確。

(2)將原定單收回。

（四）簽訂合約

1.基本動作

(1)恭喜客戶選擇我們的房屋。

(2)驗對身份證原件，審核其購房資格。

(3)出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條解釋合同的主要條款：

A.久轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或名稱、住所；

B.房地產(chǎn)的坐落、面積、四周范圍；

C.土地所有權(quán)性質(zhì)；

D.土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；

E.房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)；

F.房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；

G.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限；

H.房地產(chǎn)支付日期；

I.違約責(zé)任；

J.爭議的解決方式。

(4)與客戶商討并確定所有內(nèi)容，在職權(quán)范圍內(nèi)作適當(dāng)讓步。

(5)簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時相應(yīng)抵：付定金。

(6)將定單收回，交現(xiàn)場經(jīng)理備案。

(7)幫助客戶力、理登記備案和銀行貸款事宜。

(8)登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交給客戶。

(9)恭喜客戶，送客至大門外或電梯間。

2.注意事項

(1)示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。

(2)事先分析簽約時可能發(fā)生的問題，向現(xiàn)場經(jīng)理報告，研究解決的辦法。

(3)簽約時，如客戶有問題無法說服，匯報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管。

(4)簽合同最好由購房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人簽名蓋章。

(5)由他人代理簽約，戶主給予代理人的委托書最好經(jīng)過公證。

(6)解釋合同條款時，在情感上應(yīng)側(cè)重于客戶的立場，讓其有認(rèn)同感。

(7)對簽約后的合同，應(yīng)迅速交房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)審核，并報房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記備案。

(8)簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。

(9)若客戶的問題無法解決而不能完成簽約時，請客戶先回，另約時間，以時間換取雙方的折讓。

(10)及時檢查簽約情況，若有問題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對措施。

（五）退戶

1.基本動作

(1)分析退戶原因，明確是否可以退戶。

(2)報現(xiàn)場經(jīng)理或更高一級主管確認(rèn)，決定退戶。

(3)結(jié)清相關(guān)款項。

(4)將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒浮?p>

(5)生意不在情誼在，送客至大門外或電梯間。

2.注意事項

(1)有關(guān)資金移轉(zhuǎn)事項，均須由雙方當(dāng)事人簽名認(rèn)定。

(2)若有爭議無法解決可提請仲裁機構(gòu)調(diào)解或人民法院裁決。

六、入住

（一）客戶辦理入住需提交的資料

1.合同副本

2.房款證明(收據(jù)或發(fā)票)

3.驗份證明(身份證或其他相關(guān)證件)

4.交清房款尾款

5.物業(yè)管理費(季或年)、公共維修基金

6.裝修質(zhì)押金(可選項)、車位租金(可選項)

（二）發(fā)展商入住需提交的資料：

1.房屋質(zhì)量檢驗合格書

2.房屋使用說明書

3.物業(yè)管理公約(需每位客戶與物業(yè)公司簽字認(rèn)可)

4.驗收項目說明書

5.物業(yè)提供的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)

（三）流程

1.開發(fā)商入住準(zhǔn)備工作流程竣工——測繪隊驗收——領(lǐng)取質(zhì)檢合格書——房屋使用說明一發(fā)入住通知書。

2.客戶辦理入住流程：客戶憑入住通知書、身份證明、合同副本、交款證明到物業(yè)公司辦理入住手續(xù)——發(fā)展商向客戶出具房屋質(zhì)量檢驗合格書、驗收項目說明(可選項)、房屋使用說明書——客戶補足房款總額——物業(yè)公司與客戶簽署物業(yè)管理公約——物業(yè)公司向客戶提供物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)——定租車位(可選項)——客戶繳納物業(yè)管理費(按物業(yè)公司要求季付或年付)、公共維修基金、車位租金(可選項)、裝修質(zhì)押金(可選項)——領(lǐng)取所購房屋鑰匙。

想成為地產(chǎn)銷售高手，應(yīng)該從市調(diào)入手。

首先市調(diào)100個中介，白天拿著錄音筆，踩盤、提問、享受“逼單”過程，回家回放錄音，提煉話術(shù)，做歸類，第二天帶著新問題繼續(xù)做市調(diào)，隨時向同行高手學(xué)習(xí)，包速成。

晚上，線上搜集地產(chǎn)銷售話術(shù)和開發(fā)新渠道的辦法，換100個關(guān)鍵詞，此外，還要收集地產(chǎn)銷售大V故事，從案例中吸取精華，豐富咱們銷售手段。

提醒一點，有關(guān)地產(chǎn)的長期、中期和近期價格走勢，有關(guān)周邊地產(chǎn)五年價格走勢，有關(guān)國家政策帶來的積極影響，都要給予特別關(guān)注，一定要從線上找到支撐起咱們賣房的有力說法，包括知名開發(fā)商、知名學(xué)術(shù)研究人所發(fā)表過的言論，請名人為咱們銷售做背書，這些都是市調(diào)的內(nèi)容。

此外，市調(diào)還包括“線上市調(diào)”，有空多打同行電話，不僅了解、學(xué)習(xí)競爭對手電話銷售的話術(shù)，而且還是一次成功的“踩盤”，掌握“競品”的優(yōu)缺點。

對于一般商品而言，銷售能力能占到開單比例的50%，而對于大宗商品，銷售能力只能占到開單比例的20%，地產(chǎn)不同于其他產(chǎn)品，它包括地段、價格、定位、外觀、平面布局、周邊配套、園林綠化，風(fēng)水、開發(fā)商名氣等等因素，消費者欣賞或挑剔的硬件非常多，真不是憑借銷售幾句話，巧舌如簧就能立刻改變購房人觀念的，最多是以激發(fā)項目優(yōu)勢、介紹和引導(dǎo)為主。

所以說，選擇什么樣的樓盤做銷售，是非常關(guān)鍵的一個步驟，產(chǎn)品沒挑好，一切都白忙。

做冠軍級“踩盤”市調(diào)。

第一個好處：了解本地暢銷樓盤的品質(zhì)，包括樓盤定位、價格、地段、大小、賣點、外觀、園林綠化、戶型、周邊配套等要素，做好歸納總結(jié)，為選擇加盟公司打基礎(chǔ)。

第二個好處：增加談資。我們在跟客戶溝通時，對本地樓盤了若指掌，不論客戶投資，還是自住，都能指點江山，一番侃侃而談，對增加客戶信任度，塑造地產(chǎn)專家形象有莫大好處，這些算是利益驅(qū)動方面的話術(shù)，肯定有很多加分。

客戶跟你不熟，沒有任何信任度，他怕吃虧，這是人性，沒辦法改變，人性是無法征服的，也是無法改變的，只能滿足人性，具體做法如下：

一、挖掘客戶需求。

確定客戶買房需求的關(guān)鍵詞，檔次、地段、價格、戶型、面積？有無特殊要求？臨海，山區(qū)還是城區(qū)？確定后找?guī)讉€合適的樓盤重點推薦。

二、定期給客戶寄送地產(chǎn)行業(yè)分析資料。

前期拿到客戶資料，開始定期給客戶海南房地產(chǎn)簡報，銷售情況，海南地產(chǎn)市場的價格趨勢預(yù)期等行業(yè)資料，利用專業(yè)知識盡量搞熟客情關(guān)系。非常重要的一點是，先跟客戶講明白，咱們中介的收費跟客戶沒關(guān)系，只跟開發(fā)商有關(guān)系。為什么要反復(fù)強調(diào)這點？后面有分析。

三、充分運用“賣產(chǎn)品就是賣故事”，準(zhǔn)備各種樓盤相關(guān)故事。

這個觀點今后我會跟大家念叨1000遍，呵呵，以后會做專題分享的。當(dāng)然，咱們賣房子也是先要賣故事?？蛻艨捶恐?，咱們肯定清楚各樓盤中介費的高低，中介費高的，想辦法給客戶做分析。比如講好聽的故事，風(fēng)水好，地段好，升值空間大等。

中介費低的，只能對不起了，講一些樓盤背后的故事。開車路過某樓盤時，你指著該樓盤開始給他們講“該樓盤的鬼故事”，說市面曾盛傳該樓盤鬧鬼啊，樓盤施工時出人命啊，這個樓盤風(fēng)水不好等。

聽完這些故事，哪個SB 敢挑戰(zhàn)這種有血光之災(zāi)的樓盤？那是不可能的。即使他去問售樓處，誰會承認(rèn)？客戶聽完之后內(nèi)心會不會有陰影？誰還會買這房子？這是在樹立自己本地地產(chǎn)信息權(quán)威，說幾個故事后，客戶會怎么看待咱們？他們心里會不會已經(jīng)被我們的專業(yè)而種下一個錨？

提前準(zhǔn)備好樓盤的故事，我們要精確提練銷售話術(shù)，自己做20個提問。根據(jù)經(jīng)驗，客戶提問一般會集中在20個問題以內(nèi)，你就集中精力錘煉好這20個問題的回復(fù)，錘煉好以后，你對著鏡子反復(fù)朗讀，深情并茂地復(fù)述??！呵呵，今后實戰(zhàn)發(fā)現(xiàn)不妥之處，繼續(xù)做好錘煉。這樣做的好處，就是為了給客戶買房提供更專業(yè)的建議，增強客戶粘性和信任度。

咱們這種通過網(wǎng)絡(luò)建立的客情關(guān)系，短時間內(nèi)不太可能做透人情，銷售的核心就是用專業(yè)知識賺錢，專業(yè)不是寫在臉上的，而是在言行舉止中無形體現(xiàn)出來的。客戶大多不是本地人，你就分析本地某些樓盤優(yōu)勢。

比如名人扎堆，明星扎堆，客戶聽后會不會很羨慕？充分了解客戶的情況，過來是河北客戶，你就說北方人買的多。若是南方人，就告訴他南方人買的多，客戶聽說有本地人自然會覺得比較親切，人之常情。還告訴客戶，很多電影、電視劇都是在這里拍攝或者取景，并且這樓盤是經(jīng)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的 XXX大師調(diào)過風(fēng)水，具體的資料在網(wǎng)絡(luò)上查詢。

四、利用專業(yè)地產(chǎn)風(fēng)水知識打動客戶。

咱們?nèi)裟苁熘⑹炀氝\用一些風(fēng)水知識的話，他就覺得你非常專業(yè)，指一指樓盤的硬傷，這以后你就成了客戶的拐棍，說高一點就是顧問，客戶再也離不開你了。

將風(fēng)水運用到話術(shù)當(dāng)中，絕對有實戰(zhàn)力，一出手就能秒殺競爭對手。我們將大量風(fēng)水知識運用到海南各樓盤講解中，客戶還能離開你嗎？

呵呵，現(xiàn)在，你就是他們的購房專家??！因為他們挑樓盤可以拋棄你，那么挑戶型呢？挑朝向呢？呵呵，有專家形象，他們準(zhǔn)乖乖跟著咱們走！

房地產(chǎn)銷售話術(shù)的第一要領(lǐng)：將最重要的賣點放在最前面說

根據(jù)首因效應(yīng)這個銷售心理學(xué)的理論，最先和客戶介紹的賣點將獲得最有效的效果，也將獲得深刻印象。因此，要把樓盤最顯著的賣點放在最前面說。

房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)的第二要領(lǐng)：形成客戶的信任心理

只有信任才能接受，信任是房地產(chǎn)銷售技巧的基礎(chǔ)。信任可以分對樓盤的信任和對人的信任，這兩點都不能疏忽。大家應(yīng)該學(xué)習(xí)一些如何證實產(chǎn)品的銷售技巧。

房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)的第三要領(lǐng)：認(rèn)真傾聽

不要一見到客戶就滔滔不絕地介紹，要先傾聽，了解客戶的想法，特別是要學(xué)會銷售提問，打開客戶的心扉，你才知道應(yīng)該怎么說。

房地產(chǎn)銷售話術(shù)的第四要領(lǐng)：見什么人說什么話

盡管都是買房子，但客戶的動機和關(guān)注點是不同的，居住的人關(guān)注舒適性，投資的關(guān)注升值性，給子女購買的人關(guān)注教育環(huán)境等等。不要對規(guī)定的房地產(chǎn)銷售話術(shù)照搬照抄，見什么人說什么話的房地產(chǎn)銷售技巧。

房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)的第五大要領(lǐng)：信任自己的房子

每個房子都有優(yōu)點和缺點，切不可因為缺點就不信任自己的房子。你不信任自己的房子，你的底氣就不足，客戶就會察覺。把房子當(dāng)成自己的孩子，孩子總是自己的最好。有了這種情緒，你就會做得很好。這是重要的房地產(chǎn)銷售技巧

房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)的第六大要領(lǐng)：學(xué)會描述生活

很多銷售人員習(xí)慣于干巴巴地介紹樓盤，什么多大多大的面積等等，這樣很難激發(fā)客戶的購買激情。要運用形象描述的銷售技巧，將客戶的居住的美妙情景畫在客戶心中，這樣客戶才能被感染。

房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)的第七大要領(lǐng)：善用數(shù)字

盡管數(shù)字是干巴巴的，但是它卻有讓人相信的妙用。將樓盤的各種數(shù)據(jù)熟記于心，對客戶介紹的時候信口拈來，不僅會讓客戶相信你的樓盤，也會讓客戶相信你很專業(yè)。這一點和上一條房地產(chǎn)銷售技巧并不矛盾。

房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)的第八大要領(lǐng)：結(jié)尾要有亮點

要將最重要的放在開頭，但也不要忽略了結(jié)尾，不能虎頭蛇尾，因為還有個近因效應(yīng)，客戶還會對最后聽到的形成較深刻的印象。可以把一些不太重要的東西放在中間說，而結(jié)尾的時候要留一些亮點，戛然而止讓客戶余香滿嘴、激動不已。你的介紹結(jié)束，客戶就應(yīng)該有購買的激情。房地產(chǎn)銷售技巧和話術(shù)就像做一篇文章，要做到“鳳頭、豬肚、豹尾”。

多年來我一直在做關(guān)于銷售、創(chuàng)業(yè)方面的研究，并且進行了大量的實踐。一旦你掌握了這些技巧，你的業(yè)績將飆升10倍！無論是縱橫商場多年的資深人士，還是剛踏入職場的初生牛犢都絕對值得一看！我覺得大部分人做不好的原因，就是缺少一個完整的體系。

多學(xué)習(xí)羊皮卷和“逗吉德”銷售秘籍對你會有幫助

三、什么叫淘寶核心關(guān)鍵詞？什么叫進店關(guān)鍵詞？什么叫成交關(guān)鍵詞？

關(guān)鍵詞是指淘寶搜索引擎可以搜索到的單詞單位。例如，如果有人搜索單詞“shirt”來查找您的寶寶，那么shirt就是您寶貝的關(guān)鍵字。

根據(jù)淘寶搜索引擎優(yōu)化，我們的關(guān)鍵詞屬性可以分為三個層次：

淘寶核心關(guān)鍵詞：頂級關(guān)鍵詞。比如女裝，男裝，手機，包包等。這種頂級關(guān)鍵詞被用于來對商品進行分類了。

進店關(guān)鍵詞：二級關(guān)鍵詞。比如連衣裙女裝，襯衫男裝，蘋果手機等等。

成交關(guān)鍵詞：長尾關(guān)鍵詞。比如2018夏季小清新連衣裙女裝等。

擴展資料：

淘寶關(guān)鍵詞設(shè)置技巧：

根據(jù)你商店銷售的嬰兒性質(zhì)選擇關(guān)鍵詞。例如，我做男女服裝。服裝分為季節(jié)、品牌、年齡、性別、性價比等，在選擇關(guān)鍵詞時，應(yīng)該根據(jù)寶寶的屬性來選擇關(guān)鍵詞，而不是很多關(guān)鍵詞。選擇很多關(guān)鍵詞不會帶來好處，但會為自己付費推廣沒有帶來好處。

你選擇的關(guān)鍵字越多越好。你需要根據(jù)你的商品屬性選擇關(guān)鍵詞。當(dāng)然，你需要看看關(guān)鍵詞的流行程度。

淘寶網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，一個寶藏的名稱最多可以有60個字符，也就是30個漢字。而標(biāo)題在流程中起著至關(guān)重要的作用，因此如何充分利用這30個字是賣家需要思考的問題。

標(biāo)題由關(guān)鍵詞組成。不是所有的關(guān)鍵詞都適合放在標(biāo)題上。比如說，不能隨便說違法的話。另外，有些詞根本不需要放。把它們放進去是浪費標(biāo)題字符。

四、銷售員的十大銷售技巧

銷售是現(xiàn)在商業(yè)活動的重要手段，如今加入銷售活動的人越來越多，如何做好銷售成了人們關(guān)注的焦點問題。下面我給大家分享銷售員的十大銷售技巧，歡迎參閱。

銷售員的十大銷售技巧

技巧一，開場白要好。

我認(rèn)為好的開場白是成功的一半，洽談中的客戶在剛開始的一分鐘所獲得的信息一般比以后10分鐘里獲得的要深刻的多，將開場白前，你可以與顧客稍做閑談，以營造自然開放的氣氛，但是不要閑談過久，浪費了拜訪的時間，在開場時吸引對方注意力的一種有效方法就是讓客戶了解自己能夠得到那些利益，使用開場白技巧的好處在于可以使你與客戶的對話建立方向與焦點，使客戶知道年曾考慮他的興趣與需要;讓對方都有所準(zhǔn)備，然后在做信息的交流，保證能有效地運用你的和客戶的時間，使客戶和你同步進行。

技巧二，提問題。

在面對面的銷售中，銷售員應(yīng)以一種自然而然的方式激起顧客的購買欲望。這種方式就是提問，通過提問題我們可以得到下列結(jié)論：找出客戶腦子里究竟在想什么?;找出客戶的真正的動機如何;找出客戶相信什么?;通過提問題，你就擁有掌控權(quán)，并引導(dǎo)他們的注意力，讓他們進入你所想要的狀態(tài)。但是，切記在當(dāng)你向客戶提出問題的后，從客戶的口中得到一定要是“是”“對的”等等一些肯定的答案。這樣可以讓顧客感到舒服。

技巧三，不時的贊美你的客戶。

卡耐基說|“人性的弱點之一就是喜歡別人贊美”，每個人都會覺得自己可夸耀的地方，銷售員如果能夠抓住顧客的這個心理很好的利用，就能成功的接近顧客，用贊美的方式開始銷售就會很容易獲得顧客對自己的好感，銷售成功的希望也大為增加。

當(dāng)然，贊美對方并非美言相送，隨便夸上兩句就能奏效的，如果方法失當(dāng)反而會起相反的作用，因此，銷售員在利用贊美的方法時必須看準(zhǔn)對象，了解情況，選對時機，恰到好處地進行贊美。同時，你的贊美要有誠懇之意，讓顧客感受到你的贊美是發(fā)自內(nèi)心的。贊美是銷售技巧當(dāng)中較為重要的一項，認(rèn)真學(xué)好，練好，用好這個技巧，一定能讓你的定單越來越多。

技巧四，抓住顧客的心，一句定成敗。

其實不少銷售員都有良好的口才，能打動顧客的好銷售員卻并不很多，原因就是所有的銷售員說同樣的話，所以要想獲得成功就必須與眾不同，有更出色的口才，作為銷售員，在銷售洽談中如果能把握對方心理就可以“一言而勝”或“一言而敗”。

所謂一言而勝，就是說這一言，說到了對方的心上，打動了對方，實現(xiàn)了自己的目的。所謂一言而敗，就是說你的話沒有說到人家的心上，人家不愛聽，你就算白說了。對于銷售來說，抓住顧客的心，是說服顧客的利器，是把握主動權(quán)的保證，只有抓住顧客的心，才能讓顧客一步一步，循循善誘，激發(fā)顧客的購買欲望，使其產(chǎn)生擁有這種商品的感情沖動，促使并引導(dǎo)顧客采取購買行動。

技巧五，不要說負(fù)面的話。

話語的正面性與負(fù)面性或者說肯定性與否定性，是說話時必須注意的另一個重要方面，在一般情況下，那些毫無聲氣，灰暗，冷淡的話，誰聽了都會喪氣。正如在煙雨天氣里難于有一個好的心情一樣，面對這樣的話題很難指望顧客積極的反應(yīng)。優(yōu)秀的銷售員通常都是開朗的，而且常常面帶笑容，令人看了覺得非常舒服。他們的話語也多時積極肯定，充滿活力的。

技巧六，替客戶著想，站在對方的立場上說話。

縱觀時下，有多少銷售員忙碌一整天下來，卻始終一點成績也沒有，為什么呢?因為他們滿腦子想的，只是他們自己的需要，而不想象顧客并怒需要買任何東西，如果真有這個需要，他們也會自己上街去買。相反，如果銷售員能使了解他們的服務(wù)，是在幫助人們解決問題，在這種情況下，人們當(dāng)然會掏錢買他的東西。每個人都需要滿足自己懂得別人的需求，才能夠得到別人的欣賞，也就能夠得到別人的好意和歡迎。

技巧七，表情是無聲的語言。

表情是一個人內(nèi)在精神的外部表現(xiàn)，是自然而然流露出來的，不是假裝出來的，任何人都不可能裝出來讓人感動的表情，你要想銷售自己，就要有真誠的態(tài)度，有了真誠的態(tài)度，你就會產(chǎn)生自然動人的表情，就會感染顧客。

當(dāng)非語言的行與說話的內(nèi)容沖突時，非語言的行為遠(yuǎn)比說話更具影響力，換言之，接觸，姿勢，手勢以及面部，遠(yuǎn)比說話重要，并決定信息傳遞的感覺。所以，你在顧客面前一定要言行一致。因此，當(dāng)你與顧客溝通時，想要與對方迅速達(dá)成親和關(guān)系的話，就要了解說話與肢體語言是建立親和關(guān)系的重要因素。

技巧八，避免與顧客發(fā)生爭執(zhí)做。

銷售的人都聽過一句口頭禪：“顧客永遠(yuǎn)是對的”。因為發(fā)生爭執(zhí)的時候，會讓顧客產(chǎn)生不愉快的感覺，那么他就永遠(yuǎn)不會想要購買你介紹的產(chǎn)品。銷售員的目的是銷售商品而不是賣弄自己的知識或才能，因此銷售員一定謙和有禮，時時以顧客的咨詢顧問自謙，如果想要圓滿達(dá)成銷售商品的目的，必須先與顧客建立良好的人際關(guān)系，不要得理不饒人，遇到顧客說錯話不要立刻給予反駁，你要知道你銷售的是產(chǎn)品，而你面對的人就是可能接受你產(chǎn)品的人。

所以，他就是你的上帝，細(xì)想一下，你得罪了上帝，會有什么好處呢?所以無論在任何場合，都要使顧客在整個過程中處處受到尊敬，而不應(yīng)該用批評來毀壞他的形象，。如果你必須提出不同觀點或糾正別人的話，你盡可能把話說的得當(dāng)一些，要一心一意做到對事不對人。

技巧九，借別人的口，說自己的話。

素不相識，陌路相逢，如何讓對方了解你是他朋友的朋友，親戚的親戚，顯然十分牽強，但一般的人不會駁朋友的面子，不至于讓你吃閉門羹，尤其是與對方的初次見面顯的尤為重要。但是，對于第三者提供的信息，也不能全部拿來當(dāng)話講，還要根據(jù)需要有所取舍，配合自己的臨場觀察，切身體驗靈活應(yīng)用。同時，還必須切實弄清楚這個第三者與被托付者之間的關(guān)系，這點非常重要，不然，說不定效果適得其反。借人口中言，傳我心腹事”，這是一條銷售的捷徑。

技巧十，多聽少說。

上帝把人類造就出來的時候，為什么給人類一張嘴巴，兩只耳朵。為的就是讓我們在銷售的時候，多聽少說。銷售員應(yīng)該把持“說三分話，聽七分言”的原則。銷售員都應(yīng)該意識到說話的時候，要注意聽顧客怎么說，聽明白顧客的話，才能說出顧客愛聽的話，才能會說話。說話的目的就是為了解對方的心意，讓對方說，你就能夠抓住對方的心意，你的話只是一個引子，只要引出對方的內(nèi)在需要，你就可以有針對性的說服對方。

正確認(rèn)識銷售技巧在銷售中的重要性并毫不猶豫，持之以恒地加以強化練習(xí)，是每一位立志在銷售界做出一番成績的人都必須認(rèn)真去做的，它可以能夠讓你成為一名出色的銷售員。

成功銷售人員的十大特質(zhì)

一、成功銷售員應(yīng)該具備的第一項素質(zhì)：強烈的自信心。銷售員銷售的第一產(chǎn)品是什么?就是銷售員自己。把自己成功的推銷出去，你的銷售就成功了一半。很難想象，一個對自己都沒有信心的人，又怎么可以把自己、把公司的產(chǎn)品成功的銷售給客戶。

成功銷售員都具有強烈的自信心和自我價值。信心來自哪里?信心來自了解。我們要了解我們的行業(yè)，了解我們的公司，了解我們的產(chǎn)品。另外，我們一定要了解我們自己。

下面是三個提升信心的方法:

(一)想象成功。信心是可以通過對成功影象的想象來重建的。想象一下你曾經(jīng)成功的說服過別人，想象你曾經(jīng)有過的一次成功的戀愛經(jīng)歷，想象你以前曾經(jīng)成功的說服客戶達(dá)成交易的經(jīng)歷。讓成功的影象牢牢的印在腦海里，不斷刺激你的神經(jīng)，你就會發(fā)現(xiàn)你已經(jīng)革心換面，充滿活力，以飽滿的斗志迎接新的一天!

(二)總結(jié)過去失敗的經(jīng)驗。失敗不是成功之母，總結(jié)才是成功之母。通過總結(jié)，人們在失敗的經(jīng)驗上學(xué)習(xí)得到的更多。世界上從來就沒有一帆風(fēng)順的成功者，成功者都是在不斷的總結(jié)失敗的經(jīng)驗上獲得最后的成功。當(dāng)貝爾發(fā)明電話的時候，有成千上萬的人失敗了，放棄了，只有貝爾和愛迪生離成功最近，但是，最后法院把專利權(quán)判給了貝爾。為什么?就是因為貝爾比愛迪生多一“點”，他把電話機上的一顆螺絲旋轉(zhuǎn)了90度，從而改變了電話的音質(zhì)。貝爾的成功就在于他不斷失敗和在失敗后的總結(jié)。成功其實就是比失敗多那么一“點”。

(三)集中注意力。把你的注意力集中到正面、積極的思維上來，充分調(diào)動你所有積極的心態(tài)，不要讓消極的情緒影響自己。消極的情緒就象癌細(xì)胞會在我們的思想內(nèi)擴散，會在人群里傳染，如果不把它從自己的體內(nèi)切除，那么，它最終會毀了我們的事業(yè)和前途。

二、成功銷售員應(yīng)該具備的第二項素質(zhì)：勇敢。

銷售人員最恐懼的是什么?就是被拒絕。下面是幾個問題：A、你對被拒絕的定義?什么事發(fā)生了你才算是被客戶拒絕了?B、客戶用怎樣的語氣對你說，你才感覺被拒絕?C、你的客戶的面部表情怎樣的時候，你才感覺被拒絕?

設(shè)想一下，你到商場去買衣服。當(dāng)你邁進商場的時候，馬上就會有一位笑容可掬的導(dǎo)購小姐來到你的面前，不厭其煩的向你介紹各種款式、面料的服裝。這時候，你神情嚴(yán)肅，板著面孔，目光挑剔，時不時還和她討價還價?？墒牵薪?jīng)驗的導(dǎo)購小姐會怎么樣?最后，她一定要想方設(shè)法的促成這筆交易。

想一想，當(dāng)你鼓足勇氣邁進客戶的門檻，面對顧客冷冰冰的表情和冷冰冰的語氣，或者是毫不顧忌你的成本、你的感受的砍價，你是否感到了恐懼?你是否還有勇氣下次再踏入那張門?你是否會落荒而逃?

怎樣才算是失敗?什么是拒絕?失敗就是我暫時還沒有成功，我離成功還差那么一“點點”!沒有永遠(yuǎn)的拒絕，只有客戶暫時還沒有接受，我還沒有說服他，我還有機會!

三、成功銷售員應(yīng)該具備的第三項素質(zhì)：強烈的企圖心。強烈的企圖心就是對成功的強烈欲望，沒有強烈的企圖心就不會有足夠的決心。

曾經(jīng)有個男孩，愛上了他大學(xué)的一個女同學(xué)。可是，那個女生愛上了另一位白馬王子?？蛇@個男孩從來就沒有放棄，一直不懈的追求她。到了大學(xué)畢業(yè)了，他還是沒有放棄。在女孩就要和她的白馬王子結(jié)婚的時候，他還是在不停的去找她。終于，有一天，女孩受不了了，把這個男孩告上了法庭。男孩當(dāng)然敗訴。出了法庭后，男孩對女孩的那位白馬王子說：“你如果不放棄，我一定不放過你!”在這種壓力下，那個白馬王子放棄了。男孩也得到了他心愛的姑娘。

強烈的企圖心有四個特征：

(一)強烈的企圖心是銷售人員對產(chǎn)品無比信心的動力。

(二)企圖心的的強度大小受環(huán)境的影響。

(三)企圖心可以通過對視覺的成功影象的刺激而培養(yǎng)。

(四)通過學(xué)習(xí)和成功者在一起，可以培養(yǎng)強烈的企圖心。

成功的銷售員都有必勝的決心，都有強烈的成功欲望。成功的欲望源自于你對財富的渴望，對家庭的責(zé)任，對自我價值實現(xiàn)的追求。

四、成功銷售員應(yīng)該具備的第四項素質(zhì)：對產(chǎn)品的十足信心與知識。成功的銷售員都是他所在領(lǐng)域的專家，做好銷售就一定要專業(yè)，具備專業(yè)的知識。在美國，曾經(jīng)有一家電廠的發(fā)電機壞了，請了一位電機專家來檢修。專家來了以后，這里看看，那里聽聽，最后，在電機上用粉筆畫了一個圈，說：“毛病在這里。”工人們把那里打開，很快就修好了電機。最后，廠家付報酬的時候，專家要了10000美金。大家很不服氣：“就用粉筆畫了一個圈，就要10000美金?”專家說：“用粉筆畫圈收1美金，知道在哪里畫圈收9999美金。”結(jié)果大家都服了。這就是專業(yè)。專業(yè)應(yīng)該得到專業(yè)的報酬。

銷售人員除了對銷售的技巧的嫻熟掌握以外，還應(yīng)該對自己產(chǎn)品的知識要專業(yè)。不僅對自己的產(chǎn)品知識要專業(yè)，還要對競爭對手的產(chǎn)品要熟悉，熟悉行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，熟悉市場的分布和前景，了解價格和促銷等等的變化。這樣，才可以知己知彼，百戰(zhàn)不殆。

記?。耗愕目蛻舨粫饶愀嘈拍愕漠a(chǎn)品，你的客戶是靠你對產(chǎn)品的信心和你對產(chǎn)品的專業(yè)而說服的。說服本身是一種信心的轉(zhuǎn)移，你把你的信心傳遞給了你的客戶，從而，你和客戶一起共建了你成功的橋梁。

五、成功銷售員應(yīng)該具備的第五項素質(zhì)：注重個人成長。

學(xué)習(xí)的最大好處就是：通過學(xué)習(xí)別人的經(jīng)驗和知識，可以大幅度的縮短一個人的犯錯和摸索的時間，使我們更快速的走向成功。

有個年輕人來到了小河邊，看到三個年老的長者在河邊垂釣。過了一會兒，一個老者起身，說：“我要到對岸去，”于是，老者蜻蜓點水般在水面上飛快的點了幾下，就過去了，年輕人很驚訝。過了一會，又有個老者也向第一個老者一樣過去了，年輕人看呆了。又過了一會，第三個老者也起身從水面過去了，這下，年輕人認(rèn)為自己是遇上了神仙，他決定一定要拜他們?yōu)閹?，于是，他也試圖象他們一樣蜻蜓點水而過，誰知“撲騰”掉到了水里。三個老者把年輕人救起，問他為什么到水里，年輕人把他的想法說了出來。三個老者哈哈大笑：“年輕人，我們在這條河上走了幾十年了，對河里的每一塊石頭都非常熟悉，所以，我們可以很輕松的過河。你不熟悉，什么不會掉到水里呢?”

頂尖的銷售員都是注重學(xué)習(xí)的高手，通過學(xué)習(xí)培養(yǎng)自己的能力，讓學(xué)習(xí)成為自己的習(xí)慣，因為，成功本身是一種習(xí)慣和能力(思考和行為習(xí)慣)。成功的銷售員都是在不斷的通過學(xué)習(xí)超越自己，并且，在銷售的團隊里形成學(xué)習(xí)的氛圍，學(xué)習(xí)的組織，有利于自我的提升和組織素質(zhì)的提升。

六、成功銷售員應(yīng)該具備的第六項素質(zhì)：高度的熱忱和服務(wù)心。21世紀(jì)是個營銷的時代，營銷最重要的一個內(nèi)容就是服務(wù)營銷。成功的銷售員不是為了完成一次交易而接近客戶，而是把客戶當(dāng)成自己的終身朋友，建立長期的服務(wù)關(guān)系，并且借助客戶的成功幫助自己成功。他們關(guān)心客戶需求，表現(xiàn)為隨時隨地地關(guān)心他們，提供給客戶最好的服務(wù)和產(chǎn)品，保持長久的聯(lián)系。成功的銷售員總是以誠相待，以信取人，以謙和的態(tài)度面對每一個客戶和潛在的客戶。

在銷售過程中，投機取巧，急功近利，甚至不惜殺雞取卵，自斷后路的行為，都是舊時奸商的做派，是現(xiàn)代營銷的大忌。

七、成功銷售員應(yīng)該具備的第七項素質(zhì)：非凡的親和力。銷售人員銷售的第一產(chǎn)品是銷售員自己，銷售員在銷售服務(wù)和產(chǎn)品的時候，如何獲得良好的第一印象，是至為關(guān)鍵的事。這時候，你的人格魅力，你的信心，你的微笑，你的熱情都必須全部調(diào)動起來，利用最初的幾秒鐘盡可能的打動客戶，這就需要銷員具備非凡的親和力。

有一個簡單的例子：筆者在做一個快速消費品市場的時候，曾經(jīng)有幾個銷售員到了一家店里，都被老板拒之門外，后來，本人親自去了。到了客戶那里，客戶正在忙著他自己的事，我站了一會，一直保持著微笑和安詳?shù)纳駪B(tài)看著他，偶爾幫他一下手，幾分鐘后，老板對我說：“我看了你就順眼，你的產(chǎn)品我要了，要是別人來，我就是不要。”后來，這個客戶成為了我們的長期穩(wěn)定的客戶。

由此可見，親和力是營銷員無形的殺傷武器，它可以化干戈為玉帛，達(dá)到四兩撥千斤的作用，給銷售員帶來更多的收獲。

八、成功銷售員應(yīng)該具備的第八項素質(zhì)：成功的人不斷找方法突破，失敗的人不斷找借口抱怨。在銷售管理中，我們會發(fā)現(xiàn)，越是銷售做得差的銷售員，他的抱怨和理由就越多，成功的銷售員總是對自己的結(jié)果負(fù)責(zé)，100%的對自己負(fù)責(zé)，他們總是在不斷的尋找成功的方法。為什么會這樣呢?

人與人最大的區(qū)別是什么?人與人最大的區(qū)別就在于脖子以上的不同，那就是觀念的不同產(chǎn)生了不同的思維方式，也產(chǎn)生了不同的行為和結(jié)果。失敗的銷售員總是把因果都寄托與外在的環(huán)境和別人的身上，他們永遠(yuǎn)是用打工的態(tài)度對待自己的工作，一旦受挫，他們就退縮了，就編織了種種抱怨和理由來搪塞，來減輕由于失敗的結(jié)果對自我的壓力，而力圖使自己的心理平衡。失敗的銷售員是不愿承擔(dān)責(zé)任的人，是沒有勇氣的人，是最害怕失敗的人。

成功的銷售員與此相反，他們敢于面對挫折與可能的失敗，他們百折不撓，他們積極進取，樂于學(xué)習(xí)，他們沒有時間抱怨和找理由，他們心無旁騖，目光盯住的就是成交，擴大戰(zhàn)果，他們在尋找更好的方法，他們在做自己的老板。要為成功找方法，莫為失敗找理由!

九、成功銷售員應(yīng)該具備的第九項素質(zhì)：明確的目標(biāo)和計劃。成功的銷售員有明確的目標(biāo)和計劃，他們總是在不斷的調(diào)整自己的目標(biāo)，制定相應(yīng)的計劃，并嚴(yán)格的按計劃辦事。日本保險業(yè)的推銷大王原一平，給自己的目標(biāo)和計劃就是每天拜訪20個客戶，如果那天沒有達(dá)到，他就一定不吃飯也要堅持晚上出去。就是憑了他這種堅韌不拔的精神，使他當(dāng)之無愧的成為頂尖的銷售大王，也給他帶來巨大的財富。

工作我們的計劃，計劃我們的工作。銷售員要有長遠(yuǎn)目標(biāo)、年度目標(biāo)-、季度目標(biāo)、月目標(biāo)，并且把明確的目標(biāo)細(xì)分成你當(dāng)日的行動計劃，比如要達(dá)成目標(biāo)你每天要完成多少拜訪?你要完成多少銷售額?你今天拜訪了哪里?明天的拜訪路線是哪里?每天，心里都應(yīng)該清清除楚楚。

沒有目標(biāo)和計劃的銷售就好象是沒有航標(biāo)和雙槳的船，只有在江面隨波逐流。沒有目標(biāo)和計劃，銷售員也無法對自己的工作成績進行評估和總結(jié)，他不記得自己的產(chǎn)品賣到了哪里，他要浪費大量的時間，他的業(yè)績停滯不前，因為，他沒有記錄。沒有記錄的事情就等于沒有發(fā)生。

十、成功銷售員應(yīng)該具備的第十項素質(zhì)：善用潛意識的力量。人類因夢想而偉大，所有的偉人都是夢想家!成功的推銷員都是敢于堅持自己的夢想的人。設(shè)想，我們在兒時，在年少的時候，曾經(jīng)有過的夢想是什么?今天，我們的夢想還有多少?有多大?我們會發(fā)現(xiàn)，隨著歲月的增長，我們的夢想越來越小。面對夢想，我們連承認(rèn)的勇氣也沒有。

堅持你的夢想，用財富的磚頭敲開你夢想的門。為了家人，為了你自己，勇敢的追求財富，追求夢想!個最有希望挽回你家人的生命?結(jié)果顯而易見。

堅持夢想的方法就是不斷的用具體的、可以激勵自己的影象輸入自己的視覺系統(tǒng)，用渴望成功聲音刺激自己的心靈，可以多看一些成功學(xué)、勵志的書籍，可以看一些成功者的傳記，可以聽一些銷售與成功的講座。

夢想是燃燒在我們心靈里的篝火，別讓這篝火熄滅，別讓漫長而冰冷的長夜長久的占據(jù)我們的心靈!具備了成功銷售員素質(zhì)的人未必成功，沒有永無止境的學(xué)習(xí)和良好的方法，會讓人止步不前或挫折重重，臺塑集團企業(yè)經(jīng)營和健康之神王永慶就一再強調(diào)：過去不代表現(xiàn)在，更不能代表未來!活到老，學(xué)到老!彼德.圣吉在《第五修煉》中也強調(diào)個人要終身學(xué)習(xí)，企業(yè)、組織要組成學(xué)習(xí)型組織。成功的人都不斷學(xué)習(xí)，不斷復(fù)制，融會貫通。接下來，我們將與大家分享銷售的十大步驟和常見的技巧和方法。

以上就是關(guān)于銷售的20個關(guān)鍵詞相關(guān)問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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