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上海地產(chǎn)景觀設計案例（上海景觀房）

發(fā)布時間：2023-03-17 16:25:00 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 111 問大家

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本文目錄:

1、找一家武漢最有實力的園林景觀設計公司
2、養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些開發(fā)模式
3、中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功案例有哪些？
4、房地產(chǎn)估價案例

上海地產(chǎn)景觀設計案例（上海景觀房）

一、找一家武漢最有實力的園林景觀設計公司

武漢樂道創(chuàng)景園林景觀設計有限公司

武漢樂道創(chuàng)景園林景觀設計有限公司成立于1998年,下設武漢樂道創(chuàng)景、鄭州樂道思創(chuàng)、上海樂道創(chuàng)景環(huán)境設計3家子公司，現(xiàn)有職工百余人。樂道創(chuàng)景以生態(tài)景觀設計及建造工程為主項，十幾年間公司業(yè)績遍布全國各省市，由國內(nèi)設計專家倡導發(fā)起創(chuàng)立，是國內(nèi)知名的景觀設計機構(gòu)，湖北園林綠化協(xié)會會員單位。公司以景觀規(guī)劃、園林設計、園林工程施工為主要經(jīng)營方向。我單位具有國家風景園林乙級設計資質(zhì)。

公司匯聚了國內(nèi)優(yōu)秀設計力量，擁有30余名專業(yè)景觀設計師、景觀工程師、注冊建造師、注冊造價師、其中本科學歷以上占80%，涵蓋了景觀規(guī)劃、園林景觀設計、園林園藝、給排水、電氣、結(jié)構(gòu)等專業(yè)。公司團隊在居住區(qū)，城市廣場、主題公園、旅游度假區(qū)、市政建設等設計領域有著豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗。業(yè)務貫通方案規(guī)劃、概念設計、擴初設計、施工圖設計、園林施工、施工監(jiān)理全程，在全國范圍內(nèi)提供具有國際專業(yè)水準和符合當?shù)匾?guī)范的服務。獲得多項行業(yè)評獎，包括“中國二十大景觀設計機構(gòu)”，“最有合作價值的景觀設計機構(gòu)”；“中國地標建筑卓越景觀設計機構(gòu)十強”等，一直保持在業(yè)內(nèi)的領先地位。

公司堅持“樂山樂水，道法自然”的環(huán)境設計理念，以豐富的經(jīng)驗和先進的規(guī)范管理為客戶提供系統(tǒng)、深入和完善的國際化專業(yè)服務，目前完成項目已遍及華中，華北，華南等全國10多個省市地區(qū)，合作地產(chǎn)集團及旅游開發(fā)客戶包括萬科、金地、華潤、沿海等。憑借優(yōu)質(zhì)、高效、專業(yè)的設計和良好的客戶服務，受到國內(nèi)外眾多專家及客戶一致好評。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)有哪些開發(fā)模式

養(yǎng)老地產(chǎn)進入黃金期

根據(jù)全國老齡辦最新統(tǒng)計，2017年我國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達2.4億，占總?cè)丝诒戎剡_17.3%。到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右。而預計到本世紀中葉中國將進入深度老齡化階段，老年人口將達到4.8億左右。中國老年人口增加速度之快將是同期全球老人人口增加平均速度的2倍多，屬于老齡化速度最快的國家之一。

中國人口的老齡化也給養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了"黃金機遇"，尤其是社會資本在健康領域投資熱潮的興起，地產(chǎn)、保險等資本不斷進入健康養(yǎng)老、老年地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生、養(yǎng)老旅游等跨界融合的行業(yè)，養(yǎng)老服務業(yè)被催生成為朝陽產(chǎn)業(yè)，受到社會資本的熱捧。

根據(jù)《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)白皮書》顯示，預計2020年我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場空間將達到7.7萬億元，2030年將進一步擴張，達到22.3萬億元。

養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)者及開發(fā)模式

從進入養(yǎng)老地產(chǎn)的資本背景來看，根據(jù)實力背景及經(jīng)驗來看，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者可分為三類：第一類是實力雄厚、經(jīng)驗豐富的大牌開發(fā)商：如萬科、保利、復星、綠地、首創(chuàng)、遠洋、綠城、上實等;第二類是手握長期低成本資金的保險機構(gòu)：如泰康人壽、生命人壽、新華保險、國壽、太保、合眾等;第三類是尋求產(chǎn)業(yè)擴張及挖掘新利潤點的產(chǎn)業(yè)資本：以和諧基金、紅杉資本、云鋒基金為代表。

同時，在開發(fā)模式上，注重與醫(yī)療機構(gòu)或護理機構(gòu)聯(lián)合服務輸出。自建開發(fā)如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、保利西塘越項目;通過資產(chǎn)收購改造開發(fā)，如上海申養(yǎng)(上海地產(chǎn)集團、上海萬科、上海中醫(yī)藥大學聯(lián)合成立)改造的長者公寓。

在商業(yè)模式上，形成了以泰康之家全齡社區(qū)照護的會員制養(yǎng)老社區(qū)模式，以萬科隨園嘉樹為代表的租售型高端活力老人養(yǎng)老社區(qū)模式，以金陵天泉湖為代表，打通旅游、度假、醫(yī)療服務、房地產(chǎn)等領域的養(yǎng)老生態(tài)社區(qū)模式，以綠城烏鎮(zhèn)雅園為代表，提供醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、老年大學，針對高端活力老人為主的綜合養(yǎng)老社區(qū)模式。

養(yǎng)老地產(chǎn)所遇到困境

(1)盈利困局

養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利困局體現(xiàn)在多個領域，其一由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報期較長引發(fā)，目前國內(nèi)養(yǎng)老服務提供主要以公辦養(yǎng)老院為主，而民辦養(yǎng)老院為輔，民辦養(yǎng)老機構(gòu)前期資金投入量大，對類似機構(gòu)是一筆不小的壓力。其二由中國國情所決定，因國內(nèi)老人跟隨子女在家養(yǎng)老的觀念深入人心，故一定程度上限制了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)模的發(fā)展。其三是養(yǎng)老地產(chǎn)層曾作為風口，出現(xiàn)了一定的投資熱;也出現(xiàn)了部分地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)過熱，競爭過于激烈的現(xiàn)象;進一步帶來了養(yǎng)老地產(chǎn)空置率較高的問題。

(2)運營尚待突破

養(yǎng)老地產(chǎn)的運營困局體現(xiàn)在多個領域，其一是人才匱乏，養(yǎng)老服務不僅是住宿問題，衣食住行的需要，還包括就醫(yī)養(yǎng)護、精神心理等，而市場上的確出現(xiàn)專業(yè)養(yǎng)老人才、護理人才、營養(yǎng)人才的缺失，讓高質(zhì)量，持續(xù)的養(yǎng)老服務提供出現(xiàn)缺失;其二是標準的缺失，如養(yǎng)老機構(gòu)未來發(fā)展趨勢應該分級，不同體量、類別的養(yǎng)老項目應該有相對應的級別要求。據(jù)記者了解，養(yǎng)老服務國家級標準《養(yǎng)老機構(gòu)等級劃分與評定標準》目前還在起草當中，最后要依托本國國情，復制外國的養(yǎng)老模式是行不通的，我國在相關政策法規(guī)在土地、規(guī)劃、資金、人才支持、運營方面有清晰的制度建立，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展最終是要建立適合國情發(fā)展的生態(tài)圈。

未來發(fā)展趨勢

(1)發(fā)展趨勢上，長期看前景樂觀，短期內(nèi)競爭加劇

從長期上看，因我國人口老齡化加速，中國老年人口規(guī)模將持續(xù)上升，從源頭上增加了養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾;其次，中國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，人均可消費能力提升，老年人口自身收入來源以及收入能力得到拓展，未來老年人口市場化傾向提升，這同樣會促使長期內(nèi)我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求急速增加。

從短期看，我國高端養(yǎng)老地產(chǎn)的競爭加劇，表現(xiàn)為投資與參與主體的快速增加，在當前政策背景以及房地產(chǎn)等不同行業(yè)告別早期傳統(tǒng)盈利模式的情境下，更多類型企業(yè)加速布局進入養(yǎng)老地產(chǎn)。

(2)從投資風險看，三大風險依然存在，需要更多政策與經(jīng)營模式創(chuàng)新

從政策層面看，需要未來加快推動養(yǎng)老金融的發(fā)展，創(chuàng)新金融領域的參與方式，通過投資主體的多元化降低高端養(yǎng)老地產(chǎn)的短期投資風險。

從經(jīng)營模式看，養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈需要更進一步延長，地產(chǎn)、保險、護理、醫(yī)療、文體娛樂、旅游、零售、餐飲等行業(yè)需要加速融合，如此才能進一步發(fā)揮各產(chǎn)業(yè)自身的專業(yè)化優(yōu)勢，并有效降低投資企業(yè)因為過多的專業(yè)化投資所造成的重資產(chǎn)風險。

從利潤回報看，長期內(nèi)高端養(yǎng)老地產(chǎn)的回報率都不可能過高，這是因為養(yǎng)老行業(yè)自身特征所決定，從國際上看，目前高端養(yǎng)老地產(chǎn)的平均投資回報都不超過10%，未來，高端養(yǎng)老地產(chǎn)在經(jīng)營上需要打造基于多元服務的更具選擇更富彈性的利潤群，而非單一的傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)營的租售回報模式。

以上數(shù)據(jù)來源參考前瞻產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資機會分析報告》。

三、中國旅游地產(chǎn)開發(fā)的成功案例有哪些？

1、主題公園+地產(chǎn)

首先是華僑城比如深圳歡樂谷北京歡樂谷成都歡樂谷等

其次還有宋城股份開發(fā)的杭州宋城廣州長隆集團開發(fā)的長隆樂園大連海昌開發(fā)的水公園等

2、旅游商業(yè)地產(chǎn)

比如成都的錦里、寬窄巷子、杭州清河坊、北京前門等旅游休閑商業(yè)街區(qū)

3、旅游度假區(qū)住宅項目

很多最常見的是“高爾夫球場+高爾夫別墅” 比如昆明的春城高爾夫深圳觀瀾高爾夫等；也有的直接就是風景區(qū)周邊的純住宅什么黃山、海南都有

4、大型綜合性旅游度假區(qū)（包括公園、地產(chǎn)、球場、酒店、商業(yè)等）

最有代表性的開發(fā)商是華僑城和港中旅，比如東部華僑城和港中旅的海泉灣

四、房地產(chǎn)估價案例

目錄房策網(wǎng) http://www.fangce.net

座落位置及鄰近環(huán)境 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯5

地塊資料 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

業(yè)權(quán)狀況 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯9

評估地塊現(xiàn)狀 ⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 11

國中星城項目開發(fā)概況⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯11

長沙房地產(chǎn)市場綜述⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯12

評估物業(yè)概況及評估基準⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯ 16

評估結(jié)果⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯18

附件一⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯位置圖

附件二⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和土地使用證

附件三⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀要

附件四⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯照片

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座落位置及鄰近環(huán)境

長沙市位置

長沙位于湖南省東北部，湘江下游，具有3000多年歷史，是國務院首批公布的24個歷史文化名城之一，風景秀麗，人文薈萃。有愛晚亭、岳麓書院、開福寺、桔子洲等名勝古跡。

長沙市區(qū)依山傍水，地勢西南高東北低。岳麓山最高處海拔297米。屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，春末夏初多雨。年平均氣溫16.8-17.2℃。降水量1300毫米。無霜期275天。長沙市區(qū)內(nèi)。

人口，地域及行政區(qū)

長沙市是湖南省省會，是全省政治、經(jīng)濟、科教、信息、文化和金融中心。

長沙市總面積11819.5平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里，建城區(qū)面積128平方公里。根據(jù)現(xiàn)時的行政區(qū)域劃分，長沙市現(xiàn)轄芙蓉、天心、岳麓、開福、雨花五區(qū)和長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣及瀏陽市,共有52個街道辦事處，76個建制鎮(zhèn)，44個鄉(xiāng)。

長沙市總?cè)丝?87.09萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口191.89萬人，市區(qū)人口180.77萬人。人口密度為每平方公里3083人。

長沙市之經(jīng)濟條件

2003年，長沙國民經(jīng)濟持續(xù)，穩(wěn)定、快速增長。全市全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值928.22億元，同比增長14.0%;一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為8.9:42.5:48.6。2003年完成全社會固定資產(chǎn)投資494.97億元，對外經(jīng)貿(mào)態(tài)勢良好，全年進出口總額(海關口徑)20.44億美元，其中出口總額10.98億美元，進口總額為9.46億美元;全年利用外資項目(企業(yè))達122個,合同外資金額7.77億美元，實際使用外資金額5.02億美元。城市居民人均可支配收入為9932.52元，城市居民人均消費性支出8330.40元，農(nóng)民人均可支配收入為3647元，農(nóng)民人均純收入為3745元。目前，長沙已進入全國綜合經(jīng)濟實力一類城市行列，在全國219個地級市中排第19位。

工業(yè) 長沙建立了具有特色的工業(yè)體系，機械、電子、家

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電、食品、建材等行業(yè)的一批骨干企業(yè)形成規(guī)模，發(fā)展了彩管、計算機、卷煙、汽車電器、空調(diào)器等30個重點產(chǎn)品，100多種產(chǎn)品遠銷世界各地。長沙正在重點擴大電子信息、煙草食品、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥五大類支柱產(chǎn)業(yè)，打造高檔卷煙、電子信息、汽車、綠色家電、工程機械、新型材料、生物醫(yī)藥、精細化工、精品紡織和食品加工等10大長沙工業(yè)標志性工程。

農(nóng)業(yè) 長沙素有"漁米之鄉(xiāng)"的美稱，"毛尖"、"瀏陽金橘"以及"春花李"、"北山梅"等構(gòu)成長沙鮮明的地方農(nóng)業(yè)特色。目前，長沙農(nóng)業(yè)正由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向市場型農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)、城郊農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變。農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨合理。果蔬、花卉、藥材種植和乳業(yè)養(yǎng)殖強勁增長。

商業(yè) 自古商貿(mào)發(fā)達，商賈云集，素為江南的重要商品集散中心。長沙的流通產(chǎn)業(yè)成為最具有活力的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，市場建設蓬勃發(fā)展，形成了多元化、多層次消費的商業(yè)網(wǎng)絡。2003年全年實現(xiàn)社會消費品品零售總額452.00億元，同比增長2.69%。

金融長沙是湖南的金融中心，現(xiàn)有金融網(wǎng)點1000余家。2003年金融形勢良好，全年金融機構(gòu)現(xiàn)金收入3879.22億元，同比增長19.12%；金融機構(gòu)現(xiàn)金支出3816.46億元，同比增長19.73%；貨幣回籠62.76億元。年末金融機構(gòu)各項存款余額（本外幣合計，下同）1598.70億元，比年初增加存款305.46億元，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄余額704.85億元，比年初增加存款111.70億元；金融機構(gòu)貸款余額1629.42億元，比年初增加貸款362.67億元，其中短期貸款余額680.13億元，比年初增加貸款122.85億元。保險市場、信托投資、期貨交易、證券交易、外匯交易等日趨活躍。

長沙市之交通及區(qū)域條件

長沙市交通發(fā)達，有京廣鐵路、石長鐵路、長常高速公路經(jīng)過。黃花國際機場已開通多條國內(nèi)國際航線。內(nèi)河航運便利，湘江穿城而過。形成了航空、鐵路、公路、水運網(wǎng)絡：

航空長沙黃花機場是八十年代末興建的國家一級機場，可供大中型飛機日夜起降，已開通39條航線，可直飛北京、上海、廣州、深圳、香港、曼谷等大中城市。

鐵路京廣鐵路貫穿南北，湘黔、浙贛兩線連接東西。長沙已成為全國較大的鐵路運輸樞紐。

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公路公路四通八達，以國、省道為主脈，縣鄉(xiāng)道為支脈，通車里程達910多公里。北京至深圳的107國道和廈門

至成都的319國道交匯于長沙。高速公路通達省內(nèi)各大城市。

港口長沙港口可通江入海。全市港區(qū)自然岸線長95公里，800噸船舶可四季通航，4-9月可通航2000噸貨輪。境內(nèi)外航運公司正在長沙開展遠洋貨運業(yè)務。

雨花區(qū)之

區(qū)域條件

長沙市雨花區(qū)像一顆璀璨的明珠，鑲嵌在長沙市的東南門戶，轄7個街道辦事處、1個鄉(xiāng)、1個鎮(zhèn)，總面積115.2平方公里，總?cè)丝?0.2萬,其中常住人口38.6萬。雨花區(qū)緊鄰黃花國際機場、長沙火車站，京珠高速公路橫貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)有長沙汽車南站、火車貨運南站和"五縱三橫"的公路網(wǎng)絡，區(qū)位優(yōu)勢明顯，交通十分便利。

重要的工業(yè)基地: 雨花區(qū)匯聚了數(shù)百家電子、食品、煙草、醫(yī)藥、化工、機械、冶金企業(yè)。區(qū)內(nèi)有銀河信息、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長沙卷煙廠、浦沅機械等多家上市公司和國內(nèi)外知名企業(yè)。近年來，區(qū)內(nèi)相繼引進了宏生堂藥業(yè)集團、億利達中央空調(diào)、天劍服飾、廬山實業(yè)、亞華種業(yè)、世達高新等大型企業(yè)前來投資創(chuàng)業(yè)。占地15平方公里的湖南環(huán)?？萍籍a(chǎn)業(yè)園是湖南省重點項目，已被列入長沙市“二區(qū)六園”重點建設項目，隨著長株潭經(jīng)濟一體化進程的加快和火星路的拉通，該園在長沙“三化”進程中必然扮演重要角色，也是各工業(yè)企業(yè)發(fā)展的黃金寶地。

發(fā)達的商貿(mào)業(yè): 長沙商界有句口頭禪：湖南市場在長沙，長沙市場看“雨花”。雨花區(qū)有29大專業(yè)市場，14大集貿(mào)市場。東塘商業(yè)廣場車水馬龍、人流如織，宛如一個天然的聚寶盆；高橋大市場是全國八大綜合批發(fā)市場之一，1998年成功舉辦了全國秋季糖酒交易會。高橋建材市場是全國規(guī)范化市場。紅星農(nóng)副產(chǎn)品大市場是國家農(nóng)業(yè)部定點市場，每年一屆的湖南（國際）農(nóng)博會在此舉辦。2001年為期一周的第三屆農(nóng)博會參會人數(shù)達70多萬人次，成交金額45.5億元，人氣之旺，成交之火爆，堪稱湖南展會之最。目前，紅星市場正擴大規(guī)模2000畝，投資3億元，建成全國一流的中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心。

秀麗的自然風景：雨花區(qū)有“小花都”的美稱，被譽為生態(tài)城區(qū)，區(qū)內(nèi)有被喻為天然氧吧的湖南省森林植物園，有同升

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湖山莊、名都花園、頤美園、碧翠園等一批特色鮮明、風景如畫的建筑群落。

良好的投資環(huán)境：近年來雨花區(qū)區(qū)委、區(qū)政府全力打造良好的招商引資軟環(huán)境，制定實施了《關于進一步優(yōu)化投資環(huán)境的若干規(guī)定》和《關于加速經(jīng)濟發(fā)展的獎勵辦法》，對來雨花區(qū)發(fā)展的投資者從機制和政策上予以保護、扶持和獎勵。同時，區(qū)“代辦服務中心”實行“一個窗口”收費，“一條龍”服務，免費為投資者代辦從立項到審批的所有行政審批手續(xù)，盡最大可能為投資者提供最大的優(yōu)惠和便利條件。

評估物業(yè)位置

長沙國中星城項目評估地塊位于長沙市雨花區(qū)、勞動東路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，占地650畝，緊臨400多畝體育文化休閑公園，其區(qū)位優(yōu)勢明顯。

鄰近環(huán)境及

建筑物

國中星城項目北部是長沙市的商貿(mào)中心區(qū)，有三湘、高橋等大市場；西邊緊臨長沙中心城區(qū)，距東塘商業(yè)圈僅2公里；南邊有湖南省體育運動技術學院；東邊則是 “五城會”的網(wǎng)球館和跳水館。

物業(yè)之交通條件

該物業(yè)周邊交通頗為便捷。160、156、121、147、159路公交車可以到達。

物業(yè)坐落之位置詳見附件一[位置圖]。

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地塊資料

地塊面積

及范圍

根據(jù) 貴公司之提供，該物業(yè)地塊為不規(guī)則外形，占地面積約為336202.77平方米。該地塊位于長沙市雨花區(qū)、勞動東路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。

地塊之地勢

該地塊之地勢呈小山坡狀，并不十分平整。

業(yè)權(quán)狀況

中華人民

共和國

土地使用

制度

按中華人民共和國憲法第十條于一九八八年所修訂之條文，建立了土地使用權(quán)與土地所有權(quán)之分別。自此，土地使用權(quán)之權(quán)益均可在中國轉(zhuǎn)讓、贈予、出租、抵押。市級地方政府可透過協(xié)議、招標或拍賣方式出讓土地使用權(quán)予國內(nèi)或外資機構(gòu)。一般情況下，土地使用權(quán)出讓金將按一次性支付，土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，可領取【國有土地使用證】。

土地使用者同時需要支付其它配套公用設施費用及拆遷賠償費用予原居民。待物業(yè)建筑完成后，當?shù)胤课萃恋毓芾砭謱l(fā)出【房地產(chǎn)權(quán)證】，以證明該物業(yè)之土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同

根據(jù)中國湖南省長沙市國土資源局（轉(zhuǎn)讓方）和長沙國中星城置業(yè)有限公司（受讓方）于二OO一年七月十六日簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，長沙國中星城置業(yè)有限公司受讓該地塊土地使用權(quán)，受讓土地面積336202.77平方米，出讓土地面積為336202.77平方米。土地規(guī)劃用途為住宅，容積率限制為R06、R18<2.2; R11<1.0,。土地使用年期為70年。

評估地塊現(xiàn)狀

根據(jù)我們實地視察，評估地塊一期項目（占地面積218畝）已經(jīng)開始正式動工，位于一期內(nèi)的萬國商業(yè)廣場完成結(jié)構(gòu)封頂，一期內(nèi)的售樓處也已建好；另外，一期的1，2，3號酒店式公寓處于正負零階段，并且完成了電梯訂貨。

二、三期土地仍未完成動拆遷工作。

國中星城項目開發(fā)概況

國中星城項目位于長沙市雨花區(qū)、勞動東路、沙灣路交匯的體育新城區(qū)域內(nèi)，緊臨400多畝體育文化休閑公園。該項目具有鮮明的特點，即在該地塊上打破建設住宅項目的常規(guī)，開發(fā)出全新的商業(yè)區(qū)，為新市心創(chuàng)造全新國際同步的新生活價值。該項目目標定位于一座集娛樂、休閑、餐飲、購物、酒店于一體的萬國風情新城。

根據(jù) 貴公司所提供的發(fā)展計劃，長沙國中星城項目預計分三期進行開發(fā)，各期的發(fā)展項目總結(jié)如下：

一期項目：

（除寫字樓）預計竣工日期為2005年9月，寫字樓建成日預計為2006年底

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

民居式酒店

63,370

公寓式酒店

94,399

1-8號酒店裙房

33,455

主席行宮

4,683

SPA

12,124

寫字樓（兩幢，2006年年底完工）

44,188

車庫

56,707

萬國商業(yè)廣場

54,169

威尼斯商業(yè)街

27,307

________

合計： 390,402

第12頁

二、三期項目：

二期預計竣工日期為2006年底，三期預計竣工日期為2008年年初

物業(yè)名稱

面積

(平方米)

二期別墅

108,579

三期多層，小高層（1500元標準精裝修房）

288,639

三期車庫

46,639

二，三期商業(yè)

24,311

會所

8,500

________

合計： 476,668

評估對象

本次我們的評估對象為兩個：一為國中星城項目在估值基準日，即2004年3月24日，土地連同在建工程的公開市場價值；二為國中星城項目在估值基準日，即2004年3月24日，處于下列主要的假定條件下的一、二、三期未來開發(fā)總價值：

（1）估值基準日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一期土地用途按照《長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀要》（長規(guī)紀（2003）87號），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關費用。

（2）估值基準日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售或出租經(jīng)營。

（3）在估值基準日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期全部竣工的項目按「長沙國中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設計、結(jié)構(gòu)建筑標準、外立面建造標準、內(nèi)部裝修標準以及修建性詳細規(guī)劃整體建設完成，并實現(xiàn)貴公司關于該項目將形成長沙市新的商業(yè)附中心的預測。

評估結(jié)果

綜合以上所述，我們假設該地塊之一期土地使用年期為50年，作為綜合用途；二、三期土地使用年期為70年，作為住宅用途；該地塊總面積為336202.77平方米，容積率R06、R02<2.2; R11<1.0，并假設該地塊現(xiàn)時為空置狀態(tài)并可交吉出售的情況下，于二零零四年三月二十四日之公開市場價值為：人民幣583,000,000(人民幣伍億捌千叁佰萬元整)。

此外，我們認為在估值基準日，即二○○四年三月二十四日，

a. 如果長沙市國中星城項目一期土地用途按照《長沙國中星城小區(qū)一期用地規(guī)劃方案咨詢會會議紀要》（長規(guī)紀（2003）87號），已經(jīng)合法改為綜合用途，并且補清因改變土地使用用途而帶來的所有土地出讓金和相關費用

b. 如果長沙國中星城項目一、二、三期已經(jīng)全部竣工，并且可以合法出售和出租經(jīng)營；

c. 如果在估值基準日，即2004年3月24日，長沙市國中星城項目一、二、三期全部竣工的項目按「長沙國中星城置業(yè)有限公司」既定景觀設計、結(jié)構(gòu)建筑標準、外立面建造標準、內(nèi)部裝修標準以及修建性詳細規(guī)劃整體建設完成，并實現(xiàn)貴公司關于該項目將形成長沙市新的商業(yè)附中心的預測；

則上述中國湖南省長沙市國中星城一、二、三期房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)總價值約為：人民幣4,556,000,000元(大寫人民幣肆拾伍億伍仟陸佰萬元整) 。

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各期項目分項評估值明細：

一期項目

（萬元）

二、三期項目

（萬元）

合計

（萬元）

評估值:

242,815

212,759.8