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安徽商業(yè)景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用價(jià)格(安徽商業(yè)景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用價(jià)格標(biāo)準(zhǔn))
大家好!今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于安徽商業(yè)景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用價(jià)格的問題,以下是小編對(duì)此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。
創(chuàng)意嶺作為行業(yè)內(nèi)優(yōu)秀的企業(yè),服務(wù)客戶遍布全球各地,如需了解景觀設(shè)計(jì)相關(guān)業(yè)務(wù)請(qǐng)撥打電話175-8598-2043,或添加微信:1454722008
本文目錄:
一、商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)說明 有哪些分析要點(diǎn)?
關(guān)于商業(yè)街景觀設(shè)計(jì),營(yíng)造氛圍一條商業(yè)街的氛圍也是非常重要的,有些步行商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)得像兵營(yíng)一樣,非常整齊,道路非常寬闊。大理石上去了客流下來了,不銹鋼上去了,效益下來了。商業(yè)街對(duì)商業(yè)氛圍要求非常高。下面一起來看看商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)有哪些要點(diǎn)要分析吧!
一. 交通分析
運(yùn)動(dòng)與通路:設(shè)計(jì)中充分考慮人的運(yùn)動(dòng)心理,把緊張的運(yùn)動(dòng)與放松的運(yùn)動(dòng)有機(jī)的結(jié)合起來,沿河散步道給人們提供一個(gè)可以曲折,延長(zhǎng)的運(yùn)動(dòng)線路,放松休閑的觀賞景觀。
采用坡道設(shè)計(jì),提供帶輪的步行交通,使設(shè)計(jì)更加人性化。確定適當(dāng)距離的關(guān)鍵不僅是實(shí)際的自然距離,更重要的是感覺距離,通過景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)置,景觀設(shè)施來豐富人們的視覺感受,單調(diào)平直呆板的街道雖然很短,人的心理感受距離卻很長(zhǎng)。
人車分流:通過豎向的變化,使行車道路與人行處于不同高差,人在商業(yè)街的購物會(huì)感覺安全,真正營(yíng)造一個(gè)休閑,自由徜徉的街道環(huán)境。
二. 空間分析
商業(yè)街的主要特點(diǎn)是因商業(yè)店鋪的集中而形成了室外購物、休閑、餐飲等功能空間,基于商業(yè)街的店鋪特色,決定了其設(shè)計(jì)的核心就是讓空間有用而舒適。根據(jù)調(diào)查,一般商業(yè)街的尺度,都控制在8-12m左右,而這又是針對(duì)兩側(cè)都是店鋪的商業(yè)街,15#地的商業(yè)街是單側(cè)式的,在商業(yè)建筑前約19m寬的范圍內(nèi),要滿足停車,行車,還有步行的功能,所以商業(yè)街前面的步行街尺度定為5m寬,又考慮到車行對(duì)人流的影響,利用豎向高差的變化將其劃分成兩個(gè)不同的空間。在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上設(shè)置種植壇形成景觀序列,根據(jù)建筑的收放控制臺(tái)階的收放。
三. 景觀節(jié)點(diǎn)
以景觀意境為線索,按其所處位置的不同及功能的不同,大小設(shè)置三大景觀區(qū),它們既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性,通過軸線的控制來實(shí)現(xiàn)。三大景觀區(qū)為:入口廣場(chǎng)與商業(yè)街區(qū),旱噴泉廣場(chǎng)區(qū),鄰水大草坪區(qū),分別滿足人們的購物娛樂,休閑的功能,動(dòng)靜分區(qū)的過渡功能,人們交流休息思考冥想的靜態(tài)活動(dòng)功能。
四. 色彩分析
建筑的立面以梨黃(明亮)為主色調(diào),門窗飾線,鐵藝欄桿用白色或木色,建筑功能入口用騎樓來區(qū)別,色彩為紅色磚墻(仿紅色磚墻瓷磚),其整體為明亮的暖色調(diào)。設(shè)計(jì)的鋪裝,小品,附屬設(shè)施等都采用暖色調(diào)設(shè)計(jì),形成從色彩上達(dá)到統(tǒng)一的效果。
五. 停留區(qū)域與心理學(xué)邊界效應(yīng)理論
邊界效應(yīng)理論指出:森林,海灘,樹叢,林中空地,建筑廣場(chǎng)的邊緣,建筑的凹處,柱下等使人們喜愛停留的區(qū)域。我們?cè)谏虡I(yè)街設(shè)置休息的座椅,給人們提供駐足,停留,停下來與人交談,停留一段時(shí)間的動(dòng)作誘因。
愛德華?霍爾在《隱匿的尺度》中指出處于邊緣或背靠建筑物的立面有助于個(gè)人,團(tuán)體與他人保持距離,是人們安全心理的需求所致。我們要緊兩創(chuàng)造多層的邊緣。
人的活動(dòng)是從內(nèi)部和朝向公共空間的的中心的邊界發(fā)展起來的,通過孩子們總是現(xiàn)在門前聚集一會(huì),然后在開始游戲并占有整個(gè)空間。
彎曲的街道使步行變得更加有趣,且再見少風(fēng)力干擾方面是由益處的。
變換的接到空間,小型廣場(chǎng)的穿插使步行網(wǎng)絡(luò)的心理距離變短了。
人在步行時(shí)都愛抄近道,人們走捷徑的愿望是非常強(qiáng)烈的。
哥本哈根的一處廣場(chǎng)記錄,每一個(gè)人都沿最短的線路穿過廣場(chǎng)。
開場(chǎng)空間中的步行線路,橫穿空間中心是不舒服的,眼空間的邊緣既可以體驗(yàn)到大空間的尺度,又能欣賞道街道或空間邊界的細(xì)枝末節(jié),令人賞心悅目。
臺(tái)階是打斷步行節(jié)奏的破壞元素,我們采用平緩的坡道替代。
以上就是關(guān)于商業(yè)街景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)分析的全部介紹,希望能幫助大家了解商業(yè)街景觀的設(shè)計(jì),享受每一處商業(yè)街設(shè)計(jì)帶來的便利!
二、商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)需要注意哪些問題?
頂峰國際規(guī)劃設(shè)計(jì)(北京)有限公司意識(shí)到,現(xiàn)在單一的商業(yè)業(yè)態(tài)已然不能滿足購物人情的消費(fèi)心理,人們更渴望的是融購物餐飲娛樂為一體的綜合性商業(yè)街區(qū)。人們購物不只是為了物質(zhì)需要,更多的是滿足心理需要以及獲取信息:約會(huì)、聚友、看新鮮的事物、參與社會(huì)活動(dòng)、享受生活的樂趣,以滿足人們?cè)絹碓娇仗摰纳睢?越來越多的開發(fā)商用休閑這個(gè)詞來標(biāo)榜自己前衛(wèi)的消費(fèi)意識(shí),以強(qiáng)調(diào)能夠滿足人們復(fù)雜的購物心態(tài)引導(dǎo)健康的生活方式,這種復(fù)合的消費(fèi)概念能夠帶動(dòng)商業(yè)空間的多元化發(fā)展。城市休閑商業(yè)街是城市中以休閑商業(yè)服務(wù)(飲食,娛樂,交往等)為主的各種設(shè)施集聚的特定區(qū)域,是城市休閑系統(tǒng)的重要組成部分。頂峰國際規(guī)劃設(shè)計(jì)(北京)有限公司專家團(tuán)隊(duì)給出休閑商業(yè)街的特點(diǎn)如下: (一)舒適的就餐環(huán)境 但它親切的空間和宜人的尺度營(yíng)造出了濃厚的休閑氣氛。全街分為中餐、異國風(fēng)味、酒吧茶座、休閑娛樂四大功能區(qū),加盟的著名品牌商家有高達(dá)幾百家,以各自傳統(tǒng)或現(xiàn)代的設(shè)計(jì)裝潢突出特有品位。這里的店鋪外觀造型簡(jiǎn)單,墻面涂料粉刷,街面都有露天的休閑桌椅,木質(zhì)裝飾顯得古樸而不陳舊,店鋪布局緊湊而不雜亂。整條休閑街以餐飲和酒吧為主,中餐有上海本幫菜、潮州菜、安徽菜等,西餐有德國、意大利、法國餐廳等。 (二)別致的景觀設(shè)計(jì) 以幽雅安靜氛圍為背景,以現(xiàn)代歐美風(fēng)格為特色,融合國際多元文化"的規(guī)劃要求,是多數(shù)商業(yè)街時(shí)尚景觀。休閑街采用歐陸風(fēng)格設(shè)計(jì),品位高雅,樹木蔥蘢,是條"鬧中取靜"的休閑通道。街區(qū)內(nèi)有現(xiàn)代雕塑,小品,噴泉,各種名貴花卉,花壇,盆景。這些都不同程度地吸引人們的視線,使視覺環(huán)境豐富多彩,毫無單調(diào)之感;空間排列有層次感,人處其中,毫無壓迫之感。 (三)獨(dú)特的異域風(fēng)情 一條現(xiàn)代化的商業(yè)街中,集中了包括韓國、日本、法國、荷蘭、泰國等多個(gè)國家的餐飲美食,形成了中西獨(dú)特的風(fēng)情美食一條街。許多老外喜歡來這種商業(yè)街的主要原因是這里有家的感覺。一條小小弄堂,卻融合了多國風(fēng)情,在這里可以品嘗著風(fēng)格迥異的美食。以清靜雅致的環(huán)境為背景,以現(xiàn)代歐陸建筑為特色,融國際多元化經(jīng)營(yíng)特色,又為美食聯(lián)合國,休閑新天地。
三、安慶市中心房?jī)r(jià)一萬多的房子有哪些
安慶是安徽省的地級(jí)市,位于安徽的西南部,是國家級(jí)的歷史文化古城。安慶的房?jī)r(jià)高的達(dá)22000元/平方米左右,低的8500元/平方米左右,那么安慶市中心房?jī)r(jià)一萬多的房子有哪些呢?接下來,小編給大家介紹一下相關(guān)房源,一起來看看吧。
1、書香一品
樓盤名稱:書香一品
物業(yè)類型:住宅,商鋪
參考售價(jià):15000元/㎡
樓盤地址:【宜秀區(qū)】朝陽路與天柱山東路交叉口
開發(fā)商:安徽東聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司
建筑類型:多層,小高層,高層
房屋屬性:期房
產(chǎn)權(quán):住宅70年,商業(yè)40年
房產(chǎn)證所屬:安慶市
裝修情況:毛坯
容積率:2.2
綠化率:35%
公攤:多層11%,小高層15%,高層16%
車位數(shù):停車位總的為781個(gè),其中地下383個(gè),地上370個(gè)。
投資商:安徽東聯(lián)置業(yè)發(fā)展有限公司;福建聯(lián)信集團(tuán)
建筑單位:安徽長(zhǎng)風(fēng)建設(shè)集團(tuán)
景觀設(shè)計(jì):美國CN棲城國際景觀設(shè)計(jì)有限公司
2、皖投天下名筑
樓盤名稱:皖投天下名筑
物業(yè)類型:住宅,商鋪
參考售價(jià):19998元/㎡
樓盤地址:【迎江區(qū)】輝煌路與振風(fēng)大道交匯處
開發(fā)商:安徽皖投同安投資管理有限責(zé)任公司
建筑類型:多層,小高層,高層
房屋屬性:期房
產(chǎn)權(quán):70年
房產(chǎn)證所屬:安慶市
裝修情況:毛坯
容積率:2.23
綠化率:35.28%
車位數(shù):1736
車位配比:1:1
投資商:安徽皖投同安投資管理有限責(zé)任公司
景觀設(shè)計(jì):北京維拓時(shí)代建筑設(shè)計(jì)股份有限公司
3、安慶碧桂園
物業(yè)類型:別墅
參考價(jià)格:均價(jià)10000元/平方米
樓盤地址:長(zhǎng)江北岸至秦潭湖南岸
售樓處地址:安慶市迎江區(qū)皖江大道1199號(hào)
開發(fā)商:安慶碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
產(chǎn)權(quán)年限:70年
物業(yè)公司:安慶碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司
物業(yè)費(fèi):1.5元/m²/月
文章總結(jié):綜上所述,安慶市中心房?jī)r(jià)一萬多的房子有:書香一品,均價(jià)為15000元/平方米左右,產(chǎn)權(quán)年限為住宅70年,商業(yè)40年;皖投天下名筑,均價(jià)為19998元/平方米左右,容積率為2.23,綠化率為35.28%;安慶碧桂園,均價(jià)為10000元/平方米左右,產(chǎn)權(quán)年限為70年等。
四、想找個(gè)景觀設(shè)計(jì)公司,招標(biāo)流程是怎樣的
房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么?
在新的市場(chǎng)政策下,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲(chǔ)備而“坐享”土地增值收益,企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來越高、利潤(rùn)率越來越低,將是市場(chǎng)主要特征之一。這意味著,要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此,實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤(rùn)率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。
根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果,在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84%的企業(yè)在同時(shí)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā),有15%的企業(yè)同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個(gè)(含)以上;其中,73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā),資質(zhì)一、二級(jí)企業(yè)中90%進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)??梢哉f,多項(xiàng)目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要特征,是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。
“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”
多項(xiàng)目開發(fā)下,特別是多項(xiàng)目開發(fā)初期,許多企業(yè)都存在一些問題,表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
◎ 公司與項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)之間職權(quán)分工不明確,工作接口關(guān)系不清晰;
◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮,難以對(duì)項(xiàng)目部實(shí)施有效考核;
◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大,或者過于依賴公司,或者不愿服從公司管理;
◎ 項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)的執(zhí)行力較差,計(jì)劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差;
◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽;
◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張,既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享;
◎ 對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大,等等。
這些問題是“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的主要特征,所導(dǎo)致的結(jié)果往往是:工作效率低,目標(biāo)偏差率大(特別是計(jì)劃成本、利潤(rùn)目標(biāo))。
一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長(zhǎng)說:“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個(gè),其中六個(gè)在外地,即使是每月每個(gè)項(xiàng)目去一趟,二十天就沒了,公司一大堆事也要處理,還要跑地、跑錢、跑關(guān)系,一個(gè)月四十天也不夠用,都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長(zhǎng)一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。
為什么會(huì)出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”?原因主要有三個(gè)方面:
第一,業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰
戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開發(fā)之初,房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃,土地一級(jí)開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)開發(fā)等三個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃是什么,各自目標(biāo)是什么,應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃,是主攻北京、上海等一線城市,還是下二線、三線城市;是集中在本地區(qū),還是擴(kuò)展到珠三角、長(zhǎng)三角、京津塘地區(qū);是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市,還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會(huì)城市等;是重點(diǎn)發(fā)展東部城市,還是積極發(fā)展武漢、長(zhǎng)沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后,還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等,以確定進(jìn)入的先后順序,這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃,產(chǎn)品模式是什么,項(xiàng)目規(guī)模是多大,各類產(chǎn)品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少,產(chǎn)品理念是什么,類似的問題都必須在多項(xiàng)目開發(fā)初期予以明確。新市場(chǎng)、新形勢(shì),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會(huì)導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向,否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。
第二、資源配置不合理
眾所周知,房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分,房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等,外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分,可分為顯性資源和隱性資源。其中,顯性資源即物質(zhì)資源,包括人力資源、財(cái)務(wù)資源、土地資源、客戶資源等,隱性資源即非物質(zhì)的資源,如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會(huì)發(fā)展的過程是資源配置的過程,企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展,必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置,才能使資源價(jià)值最大化,既可以防止某些資源的浪費(fèi),又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一,資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。
許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)時(shí),不能有效地優(yōu)化、配置資源,有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿,顯得過于保守,致使造成其他資源的浪費(fèi);有的以“長(zhǎng)板”資源為配置標(biāo)桿,顯得過于冒進(jìn),致使其他資源(如人力資源、資金資源)過度緊張,甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上,不只是順馳,業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象,包括人力資源匱乏,資金資源匱乏,技術(shù)資源匱乏,等等。不匱乏的,卻往往是土地資源、關(guān)系資源,這真實(shí)市場(chǎng)給各個(gè)企業(yè)開的一個(gè)大玩笑。
第三,規(guī)章制度不健全
企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對(duì)不同的管理板塊或職能模塊,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系:
行政事務(wù)管理體系;
信息管理體系;
法律事務(wù)管理體系;
人力資源管理體系;
財(cái)務(wù)管理與成本控制體系;
投資者關(guān)系管理體系;
供方管理與采購管理體系;
項(xiàng)目(工程)管理體系;
營(yíng)銷管理體系;
客戶關(guān)系管理體系,等。
健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期,因?yàn)楣芾韺蛹?jí)少、人員少,只有一本簡(jiǎn)單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下,人員多了,部門多了,層級(jí)多了,資金流、信息流復(fù)雜了,工作流程拉長(zhǎng)了,如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系,就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空,進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。
不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)
或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣,許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個(gè)標(biāo)桿企業(yè)。對(duì)順馳褒也罷,貶也罷,在順馳快速發(fā)展的初期,想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光,特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然,更多的企業(yè)還是將萬科視為標(biāo)桿,特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》后,將萬科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。
樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo),樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí),但絕不應(yīng)是照搬或盲從。
以萬科為例,之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從,有兩點(diǎn)原因:
第一,沒有可比性。
截至2005年末,萬科總資產(chǎn)219.9億元,凈資產(chǎn)83.1億元。2005年,萬科實(shí)際完成開工面積259.3萬平方米,同比增長(zhǎng)7.9%,同期竣工面積217.4萬平方米,同比增長(zhǎng)37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬科都不是第一,但在綜合實(shí)力上,萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時(shí)的、客觀的、個(gè)人的原因,是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價(jià)值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外,多年來,萬科走的是做減法的專業(yè)化之路,而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路:不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司,甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說,萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因,對(duì)萬科是成功的,但對(duì)其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況,企業(yè)群本身也是多元化的,怎么可能有單一的發(fā)展模式呢?對(duì)每一家企業(yè)來說,適合自己的,就是最好的。
第二,萬科的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式
鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場(chǎng)布局,萬科采用的是四級(jí)管理機(jī)制:集團(tuán)公司-區(qū)域公司-城市公司-項(xiàng)目部。因此,其結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、崗位設(shè)置、流程設(shè)計(jì)都是按照四級(jí)管理機(jī)制設(shè)計(jì)的。對(duì)業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說,因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬科少,開發(fā)格局與萬科不同,一般采用三級(jí)管理機(jī)制就可以,即:公司-城市公司-項(xiàng)目部,甚至是兩級(jí)管理機(jī)制就可以,即:公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)。
管理層級(jí)越多,信息鏈就越長(zhǎng),工作效率就越低,這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式,甚至有個(gè)別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式,或者按照萬科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢,其結(jié)果真是難以想象。
確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)
在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí),如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、市場(chǎng)定位等方面有較大的差異性(比如同時(shí)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目),那么各項(xiàng)目在報(bào)批報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、營(yíng)銷策劃等方面也必然有較大的差異性,這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了,企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場(chǎng)上做不熟悉的產(chǎn)品,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對(duì)于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說,這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是,如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位等方面基本相似,即產(chǎn)品模式基本固化,那么各項(xiàng)目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的,就像單項(xiàng)目開發(fā)一樣單一、輕松。
所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類型。
通過長(zhǎng)期、系統(tǒng)地研究,蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團(tuán)的城市花園系列,四季花城系列(城郊結(jié)合部);金地集團(tuán)的“格林”系列(格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉);世茂集團(tuán)的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅);陽光100投資集團(tuán)的“ 陽光100國際新城”系列(在北京、天津、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”),萬達(dá)集團(tuán)的“萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)”系列(在全國十幾個(gè)城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目);SOHO中國的“SOHO” 系列 (SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。
可以說,確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。
對(duì)產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個(gè)要素:
1、城市選擇,就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。
2、區(qū)位選擇,就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位:是在開發(fā)城市中心區(qū),還是在城鄉(xiāng)接合部,抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇,土地投標(biāo)和土地儲(chǔ)備的目標(biāo)也就明確了。
3、確定項(xiàng)目規(guī)模,就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。
4、目標(biāo)客戶選擇,就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。
5、確定項(xiàng)目風(fēng)格,就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識(shí)別的“符號(hào)”,使社會(huì)公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識(shí)別出是哪個(gè)企業(yè)開發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。
6、設(shè)計(jì)定型,就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致,成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。
7、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后,各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場(chǎng)和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料(包括樓書、媒體廣告等)。
8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號(hào)”,也是最容易做到的。
建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵
如前所述,“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明,許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此,建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。
建立項(xiàng)目管理模式可分為三個(gè)步驟:
第一步,明確職能定位,重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式,首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上。在單項(xiàng)目下,房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式:各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下,因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制,公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司-項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)”兩級(jí)管理機(jī)制為例,一般地,公司的定位是決策中心、資源中心,主要行使支持和管理職能,要做好三件事:(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評(píng)價(jià)。項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)是成本中心、利潤(rùn)中心,主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能,也要做好三件事:(1)完成目標(biāo);(2)樹立品牌;(3)培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上,企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)組織結(jié)構(gòu)時(shí),應(yīng)充分考慮以下要素:
◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對(duì)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的要求;
◎ 項(xiàng)目類型;
◎ 產(chǎn)品模式;
◎ 經(jīng)營(yíng)模式(特別是外包模式);
◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);
◎ 企業(yè)文化。
多項(xiàng)目下,矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空,近一、兩年來,業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。
第二步,劃分項(xiàng)目類型
項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分,可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目;按股權(quán)劃分,可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目;按項(xiàng)目規(guī)模劃分,可分為特級(jí)項(xiàng)目、一級(jí)項(xiàng)目、二級(jí)項(xiàng)目、三級(jí)項(xiàng)目等;按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。
劃分項(xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡(jiǎn)”,通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類型:(1)本地直屬項(xiàng)目部;(2)異地項(xiàng)目公司;(3)控股項(xiàng)目公司;(4)參股項(xiàng)目公司。
第三步,進(jìn)行流程設(shè)計(jì),建立項(xiàng)目管理體系
多項(xiàng)目下,房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如,單項(xiàng)目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé),而多項(xiàng)目下則有多種情形:有的由公司營(yíng)銷中心或下屬的營(yíng)銷(經(jīng)紀(jì))公司負(fù)責(zé),有的由項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)負(fù)責(zé),公司只進(jìn)行計(jì)劃、方案、價(jià)格等的管理,有的由營(yíng)銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對(duì)各項(xiàng)開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)。在流程設(shè)計(jì)工作完成后,就可以針對(duì)不同的項(xiàng)目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。
通常,一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面:
一項(xiàng)目組織管理(包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),定崗定員,項(xiàng)目部的組建、解散等);
二項(xiàng)目人力資源各類(包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎(jiǎng)勵(lì)、勞動(dòng)關(guān)系等);
三項(xiàng)目資金與財(cái)務(wù)管理;
四項(xiàng)目計(jì)劃與目標(biāo)管理;
五項(xiàng)目投資決策管理;
六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計(jì)管理;
七采購與招標(biāo)管理;
八項(xiàng)目工程管理(包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等);
九項(xiàng)目營(yíng)銷管理;
十項(xiàng)目客戶關(guān)系管理,等。
投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化
確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式,建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制,機(jī)制決定體系(規(guī)章制度)。
但是遺憾的是,盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制,但無不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問題,無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”,無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對(duì)合理的管理機(jī)制而已,而沒有真正意識(shí)到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部(項(xiàng)目公司)一體化,都具有雙重身份:既是投資主體(因?yàn)榇砉荆?,又是管理主體(行使項(xiàng)目開發(fā)職能)。這種雙重身份肯定會(huì)不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用,難以實(shí)施有效的考核,進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計(jì)劃、目標(biāo)的偏差率很大,而無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。 事實(shí)證明:無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”,還是風(fēng)光無限的“地產(chǎn)大腕”,現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個(gè)問題,也都在思考同一個(gè)問題:最有效的項(xiàng)目管理模式是什么? 通過深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn),蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化,項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無論是本市項(xiàng)目,還是異地項(xiàng)目,都盡可能地注冊(cè)成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目(投資)公司,該項(xiàng)目(投資)公司所有的法人證照、財(cái)務(wù)等由公司統(tǒng)一管理,除法人代表、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外,沒有任何其他人員(但列支管理費(fèi)用)。
項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項(xiàng)目融資(包括債權(quán)融資和股權(quán)融資);
◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn); ◆ 有利于財(cái)務(wù)核算; ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司(或再引入社會(huì)上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資)相對(duì)控股的(但不是每一個(gè)項(xiàng)目都注冊(cè)一個(gè))具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司,并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司,項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》,并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用; ◆ 有利于實(shí)施有效的考核; ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善,但大量實(shí)踐表明,這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問題,也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式,應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式。
以上就是關(guān)于安徽商業(yè)景觀設(shè)計(jì)費(fèi)用價(jià)格相關(guān)問題的回答。希望能幫到你,如有更多相關(guān)問題,您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢,客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。
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