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杭州新拍地塊（杭州新拍地塊地圖）

發(fā)布時間：2023-04-25 02:00:03 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 1600

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于杭州新拍地塊的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、杭州首推“限房價、限精裝”地塊，為樓市“去火”？
2、杭州再調(diào)土地出讓規(guī)則：首推“土拍前限價”
3、杭州64.37億成交5地塊
4、杭州第三批集中供地時間2022

杭州新拍地塊（杭州新拍地塊地圖）

一、杭州首推“限房價、限精裝”地塊，為樓市“去火”？

杭州在集中供地的助推下，部分區(qū)域樓面價創(chuàng)新高、主城區(qū)溢價率屢屢封頂，由此相關(guān)地價管控的聲音此起彼伏。6月29日，流傳多時的“限房價、限精裝”土地新政，在新掛牌的土地公告中終于落地。

杭州在“大步快走”供地的同時，一直在防范土地價格上漲。3月，主城區(qū)土地推出溢價率30%封頂?shù)霓k法。如今，杭州不僅采用北京等地實行的限房價土地出讓模式，還提出限精裝價格。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對于杭州來說，在限房價的同時更要防范產(chǎn)品質(zhì)量不能“掉價”。

掛牌土地首現(xiàn)“限房價、限精裝”地塊

6月29日，隨著杭州發(fā)布9宗市區(qū)地塊及5宗蕭山區(qū)地塊掛牌公告，流傳多時的“限房價、限精裝”土地新政落地。

雖然杭州并未如之前發(fā)布溢價率30%封頂?shù)恼咭粯影l(fā)布相關(guān)文件，但在最新掛牌的土地須知中，第一次詳細(xì)地列出地塊所建商品房的未來限制的平均毛坯售價、最高毛坯售價、及精裝修價格。這也意味著杭州已經(jīng)修改了土地出讓規(guī)則。

根據(jù)掛牌公告顯示，其中望江地塊商品住宅毛坯銷售均價不高于6.38萬元/平方米，毛坯銷售最高單價不高于7.018萬元/平方米，精裝標(biāo)準(zhǔn)不高于6000元/平方米。

蕭山區(qū)24號地塊出讓起始價為303834萬元，上限價格為394834萬元，地塊所建商品房毛坯銷售均價不高于34000元/平方米,毛坯最高單價不高于37400元/平方米，如精裝修出售,裝修價格不高于3500元/平方米。

同時，掛牌公告顯示，當(dāng)競買人報價達(dá)到土地上限價格時，轉(zhuǎn)入競報自持比例，當(dāng)自持比例達(dá)到100%時，轉(zhuǎn)入投報配建養(yǎng)老服務(wù)用房，面積最大者為競得人。

據(jù)杭州當(dāng)?shù)孛襟w報道，各個地塊的限制價格基本與近期在售項目價格持平，部分微漲。這也意味著，未來這些地塊新房價格將基本維持在現(xiàn)在的水平線。

區(qū)域樓面價屢創(chuàng)紀(jì)錄，溢價率封頂

今年以來，杭州供地節(jié)奏一直大步快走，僅6月24日及26日兩天就出讓13宗地，金額接近200億元。而這僅是杭州土地市場的冰山一角。綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年杭州土地出讓總額已超1400億元，遙遙領(lǐng)先于其他城市。

而據(jù)杭州市政府官網(wǎng)顯示，2019年，杭州市計劃出讓357宗地塊，總出讓面積13423畝，其中杭州十區(qū)計劃出讓288宗，面積11474畝。由此，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年，杭州的供地節(jié)奏仍然不會慢下來。

杭州當(dāng)前密集供地，體現(xiàn)了杭州積極增加供應(yīng)和補(bǔ)庫存的導(dǎo)向。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年4月，自然資源部要求消化周期在6個月以下的城市，要顯著增加并加快供地。而杭州的庫存去化周期僅為2.4個月，屬于應(yīng)加快供地的城市類別，因為現(xiàn)在庫存去化周期比較低，肯定需要加大供應(yīng)節(jié)奏。但是需要防范土地價格的上漲。

眾所周知，隨著杭州土地市場迅速升溫，杭州土地溢價率接連走高。3月，杭州主城區(qū)土地出讓做出調(diào)整：當(dāng)溢價率達(dá)到30%時鎖定限價，轉(zhuǎn)入競報自持比例。而此前，溢價率天花板的比例是50%

即便政策加持，但是杭州主城區(qū)土地溢價率封頂幾乎成了常態(tài)。5月17日，杭州主城區(qū)在5宗涉宅用地中，除人才專用地塊外，溢價率均達(dá)到30%。6月26日，杭州余杭區(qū)出讓的5宗住宅用地中，有三宗地塊的溢價率貼近天花板。

與此同時，部分區(qū)域的樓面價屢被打破。6月14日，杭州銀湖36號-C地塊由碧桂園子公司以19.21億元摘得，樓面價12630元/平方米。這不僅是碧桂園首次進(jìn)入富陽區(qū)域，而且樓面價刷新富陽宅地紀(jì)錄。6月26日，老余杭板塊的杭州未來科技城兩宗地塊起始樓面價在未競拍之前就已刷新區(qū)域樓面價的紀(jì)錄。

限價之后，質(zhì)量不能“掉價”

“在土地市場最敏感的還是地價問題，杭州在土地價格管控上有新的動作無可厚非?！眹?yán)躍進(jìn)稱，未來商品房精裝限價，是一個很大的創(chuàng)新。換而言之，過去，很多開發(fā)商會通過精裝來規(guī)避限價政策，而這一動作是彌補(bǔ)其他城市限房價土地政策的漏洞。

此前，限房價地塊作為樓市調(diào)控的舉措，目的在于為土地市場降溫。

早在2010年，北京最先采用“限房價、競地價”方式出讓房山區(qū)長陽鎮(zhèn)一土地，不過，直到2016年底，這一土地出讓模式才在土地市場大規(guī)模采用。

從2018年起，隨著“限房價、競地價”土地入市，限房價項目成為北京樓市的主力。截至6月10日，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京從2018年6月10日開始，合計入市限競房項目達(dá)到了50個項目，按照面積計算網(wǎng)簽完成率只有31%，庫存也達(dá)到了歷史高位，去化難度越來越大。

有業(yè)內(nèi)人士對此認(rèn)為，北京的前車之鑒有很強(qiáng)的示范作用，對于土地降溫有一定作用，但是對于杭州一些位置好的稀缺地塊仍不能阻止房企搶地。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，杭州土地限房價后，房企拿地將更加保守和受約束了。從限價政策本身來說，有助于抑制地價，這是值得肯定的地方。不過，這兩年在其他實行限價的地區(qū)來看，部分房企存在偷工減料的做法，因此要警惕新風(fēng)險，尤其是在住房品質(zhì)方面不能因為限價而“掉價”。

二、杭州再調(diào)土地出讓規(guī)則：首推“土拍前限價”

6月29日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從“浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)”獲悉，當(dāng)天上午杭州發(fā)布了9宗宅地的土地出讓信息。與以往不同的是，上述9宗宅地在出讓文件中首次對“毛坯銷售均價”“毛坯銷售最高單價”和“裝修價格”進(jìn)行了明確，即在土拍前就對“限價”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確。

值得注意的是，目前大部分城市限價均在預(yù)售證報批環(huán)節(jié)，對限價多有“申報價不超過周邊在售項目最高價格”的規(guī)定，但在具體操作中，申報價到底如何限定？土地價格拍出新高后會不會突破區(qū)域原有限價？正是因為政策存在部分灰色地帶，往往向市場傳遞出“錯誤”信號，進(jìn)而干擾市場穩(wěn)定。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，土拍前限價好于土拍后限價，通過將“限價”在土地出讓合同中予以公開、透明的確定，進(jìn)而鎖定未來的地價、房價，對“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”具有積極意義。

“拍后限價”改為“拍前限價”

“浙江省土地使用權(quán)網(wǎng)上交易系統(tǒng)”的信息顯示，6月29日上午杭州發(fā)布的9宗涉宅地塊，均在出讓公告中對地塊未來“銷售均價”“最高銷售單價”和“裝修價格”進(jìn)行明確約定。

如位于蕭山區(qū)的蕭政儲出(2019)24號居住用地(含配套幼兒園），出讓面積6.08萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積15.19萬平方米。起始價30.38億元，上限價格為39.48億元；毛坯銷售均價不高于34000元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于37400元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢第三方平臺數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，目前上述地塊周邊在售精裝修新房均價在38000元/平方米左右。

同樣位于蕭山區(qū)的蕭政儲出(2019)26號居住、幼兒園等用地，出讓面積4.97萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積13.85萬平方米。起始價34.9億元，上限價格為45.3億元；毛坯銷售均價不高于40500元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于44550元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于4500元/平方米。

目前，上述地塊周邊在售二手房均價在49000元~56000元/平方米。

而此次出讓起始總價最高的是位于上城區(qū)望江單元的杭政儲出（2019）41號商住地塊，出讓面積9.34萬平方米，地上規(guī)劃建筑面積39.39萬平方米，起始總價94.22億元，上限價格為122.42億元；毛坯銷售均價不高于63800元/平方米，且毛坯銷售最高單價不高于70180元/平方米；如實施裝修銷售的，裝修價格不高于6000元/平方米。

該地塊周邊目前在售二手房均價在59000元~77000元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，盡管此次9宗涉宅地塊均對銷售均價進(jìn)行了明確約定，但限價與周邊在售二手房或新房價格基本相當(dāng)。

浙報地產(chǎn)研究院院長丁建剛表示，根據(jù)出讓公告，此次限房價不僅限制毛坯均價，也限制了毛坯最高價和精裝價格。“拍地前標(biāo)明限價的規(guī)則，與之前的限價政策相比，至少沒有違反契約精神；減少了行政自由裁量權(quán)，降低了權(quán)力尋租的可能性，也改變了市場對‘未來價格有所突破’的預(yù)期。”

土地出讓金持續(xù)領(lǐng)跑全國

值得注意的是，此次杭州在土地出讓中對出讓規(guī)則進(jìn)行微調(diào)并不是首次。今年4月2日，杭州在主城區(qū)2宗宅地出讓中，就曾將封頂溢價率由之前的50%下調(diào)至30%，而這一土地出讓規(guī)則也延續(xù)至今。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，無論是將封頂溢價率從50%下調(diào)至30%，還是此次在土拍前明確限價，其背景均是杭州土地市場的升溫。

去年4月底，杭州實施“搖號購房”，隨后樓市逐漸回歸理性，土地市場也逐漸開始降溫。當(dāng)年5月21日、30日的兩場土拍中，杭州主城區(qū)多宗涉宅地塊在眾多房企的競爭下，最終均被“封頂溢價率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍開始出現(xiàn)降溫，“50%溢價率+自持比例”也再未出現(xiàn)。當(dāng)年7月土拍綜合溢價率達(dá)到14%，8月份降至4%，零溢價成交地塊漸多，而此后的土拍也延續(xù)著這一趨勢。

今年1月份杭州土拍繼續(xù)“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商業(yè)地塊的綜合溢價率僅為11.7%。其中的2宗宅地雖然分別以11%、20%的溢價率成交，但成交均價卻較周邊同類地塊最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍風(fēng)向突變，呈現(xiàn)升溫之勢。3月29日，杭州最后一波溢價率上限50%的5宗涉宅地塊的出讓中，就有2宗溢價率達(dá)到50%的上限，其余3宗溢價率也在10%至31%不等?！?0%封頂溢價率+自持比例”再現(xiàn)土拍市場。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地塊中有3宗均達(dá)到30%的封頂溢價率，并進(jìn)入競自持階段。而另外2宗位于未來科技城的涉宅地塊雖未觸及30%的封頂溢價率，但因其較高的起拍價，未拍就已是區(qū)域“地王”。

在2022年杭州亞運(yùn)會及巨大的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入刺激下，杭州土地出讓金近年來領(lǐng)跑全國。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州土地出讓金已經(jīng)連續(xù)兩年超過2000億元。今年上半年，杭州土地出讓金已經(jīng)達(dá)到1375億元，僅次于去年同期的1420億元，繼續(xù)領(lǐng)跑全國土地市場。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，目前杭州土拍溢價率的上升，與早前融資環(huán)境的相對寬松，以及杭州大幅放寬落戶門檻有一定關(guān)系。

值得注意的是，5月底杭州發(fā)布人才落戶細(xì)則，規(guī)定全日制普通高校大專（35周歲以下，含高職）學(xué)歷，在杭州工作并由用人單位正常繳納社保的，可申請落戶。據(jù)了解，專科生只需繳納1個月社保即可申請落戶杭州。而此前，?？粕鋺艉贾菪枰先罩凭o缺專業(yè)目錄及繳納1年以上社保。

“從出發(fā)點來看，杭州人才政策的主要目的在于優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)、提振地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，這也是全面建設(shè)小康社會的內(nèi)在要求。”嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，“這些政策雖然更多的是‘引智’而非‘救市’，但無疑對帶動商品住宅消費(fèi)具有積極作用。”

據(jù)而瑞數(shù)據(jù)，5月份杭州新建商品住宅成交128萬平方米，環(huán)比增長10%，同比大幅增長161%。

“大幅降低落戶門檻的同時，一定要防范房價快速上漲、樓市過熱的現(xiàn)象?！眹?yán)躍進(jìn)表示：“必須嚴(yán)格落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控政策，才能確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展?！?

三、杭州64.37億成交5地塊

杭州64.37億成交5地塊地上集團(tuán)12.5億落子杭州臨安

5月9日，杭州5宗地塊入市出讓，總出讓面積249611㎡，總起價49.69億元，總成交價64.37億元。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，5宗地塊的土地編號分別為蕭政儲出[2019]16號、余政儲出[2019]21號、臨政儲出[2019]12號、臨政儲出[2019]13號和臨政儲出[2019]11號。從土地用途來看，2宗宅地分別位于臨安區(qū)和蕭山城區(qū)；2宗商業(yè)都位于臨安區(qū)；1宗商住位于臨安區(qū)臨平新城核心區(qū)。

最終，經(jīng)過140輪競價，杭州地上集團(tuán)科技城房地產(chǎn)有限公司（地上）以最高限價12.5億元競得臨安區(qū)錦北單元C-R2-07地塊，樓面價10136元/㎡，溢價率29.95%。

該地塊北至北排街、冬至白泥路、南至規(guī)劃道路、西至臨天路，為住宅用地，出讓面積61636㎡，容積率2，建筑面積123272.00㎡，起價9.62億元，樓面起價7800.07元/㎡，最高限價12.5億元。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體此前消息，其余三宗經(jīng)營性用地均已成交，浙江保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以上限價格38.61億元競得蕭山城區(qū)新街單元E-09地塊，樓面價18194元/㎡，溢價率29.96%，自持比例5%；浙江鑫科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以底價4840萬元競得青山湖科技城科創(chuàng)基地單元地塊，樓面價1680元/㎡；杭州星瀚商務(wù)咨詢有限公司（興耀）以上限價格12.58億元競得臨平新城核心區(qū)迎賓路以西、望梅路以北地塊，樓面價7162元/㎡，溢價率29.97%，自持比例22%。

香港啟德第4C區(qū)4號商地5月10日截標(biāo) 估值最高104億港元

香港啟德再有一幅地塊將于近日截標(biāo)。地塊為啟德跑道區(qū)第4C區(qū)4號商業(yè)/酒店用地，將于5月10日截標(biāo)。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，該地塊土地面積約為11.5萬平方呎，可建樓面面積86.3萬平方呎，當(dāng)中30-50%即不少于26萬至43萬平方呎需用作酒店用途，其余則可作商業(yè)或者酒店配套。

市場對該地塊的估值在82億至103.6億港元之間，約合每呎樓面地價9500港元至1.2萬港元。

廣電、弘陽分食蘇州張家港兩宗商住地總成交價17.8億元

5月9日上午，蘇州張家港出讓經(jīng)開區(qū)、塘橋鎮(zhèn)兩宗地塊，總出讓面積10.7萬平方米，總建筑面積18.4萬平方米，總起價14.9億元。

經(jīng)過將近一個小時的競價，兩宗地塊均溢價成交，總成交價約為17.8億元。

其中位于經(jīng)開區(qū)勤星路北側(cè)（梁豐五金南側(cè)）地塊，經(jīng)過18輪出價，由廣電旗下南京馳韻企業(yè)管理咨詢有限公司以12.79億元拿下，成交樓面價10736元/平方米，溢價率17%。

該地塊出讓面積66209.99平方米，起始價10.92億元，容積率1.8，地塊用途為商住。

另一宗位于塘橋鎮(zhèn)富民路北側(cè)（信誠毛紡）地塊經(jīng)過26輪競價，被弘陽以4.97億元競得，成交樓面價7706元/平方米，溢價率26.46%。

該地塊出讓面積40317.01平方米，容積率1.6，建筑面積64507.22平方米，起價3.93億元，同樣為商住用地。

四、杭州第三批集中供地時間2022