杭州大廈到嘉里中心(杭州大廈到嘉里中心有多遠)
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一、野心勃勃的杭州,2019年杭州買房攻略!
錦繡波翻太液空,一池寒雨落芙蓉。
歷史中的杭州古城,西湖的暖風薰醉了多少文人。
而現(xiàn)代的杭州呢?
一個千年古城,最難做到的就是在歷史文化古城和現(xiàn)代化的摩天大樓的之間的平衡。
而杭州在這方面做的還是不錯的,她最大的成功就是非??酥?。
雖然大拆大建,但是一直都很注重保護歷史文物,尤其是西湖、大運河(杭州段)、臨安城遺址、良渚遺址...
在過去的2018年,杭州搶得最火的應(yīng)該就是一二手房倒掛價差大的限價盤。
上半年的杭州,因為限價紅利,吸引了全國的資金都在往杭州涌,隨后帶動二手房價格上漲。
而下半年,樓市來了個大轉(zhuǎn)折——“萬人搖”不再,二手房大跳水。
大家的預期是新房漲上去,追平二手房,卻沒想到最后是二手房的價格跌下來。
為什么呢?最重要的原因就是杭州是以新房為主的供給結(jié)構(gòu)。
目前,杭州二手房,相對最高峰已經(jīng)跌了將近20%,其中市中心的老破大最不抗跌,而限價導致的一二手房的價差在逐漸縮小,不少交付的新房因為限價,精裝修減配,項目維權(quán)事件不斷爆發(fā)。
那2019年呢?
1.杭州沒有大漲的契機,總體是橫盤行情,沒有了天量貨幣和強大的購買力,杭州的上漲勢能就是吃城市發(fā)展的紅利。
2.板塊分化會更明顯,優(yōu)質(zhì)板塊由于陸續(xù)有新盤入市,還會有一小波結(jié)構(gòu)性行情,而郊區(qū)板塊大概率還會繼續(xù)冷。
2019年能跑起來的項目一定是低地價+低總價,以及大開發(fā)商,只有滿足三種條件,產(chǎn)品才會受追捧。
現(xiàn)在的杭州,還有一股暗流——由于行情和限價的雙重制約,杭州的地王劫數(shù)難逃。
一貫以好產(chǎn)品著稱的杭州,高地價和嚴格限價的矛盾之下,這些地王是否還能如預期一般交出好產(chǎn)品,又該怎么活下去,是存在疑問的。
2018年3月,499輪報價,12小時的鏖戰(zhàn),保利以101億拿下錢江世紀城M-04地塊!樓面價32277元/㎡!
保利的通稿——“百億地王,輝映央企巨擘與世界杭州的榮光”刷屏全網(wǎng),不僅僅是杭州老百姓的朋友圈被這塊地王刷屏,整個房地產(chǎn)圈都為之一震。
保利放話——勢必要在好產(chǎn)品著稱的杭州,做出“獻禮”杭城的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
這塊杭州總價第二貴的“地王”,由財大氣粗保利負責操盤,案名保利·澄品101,本土濱江協(xié)調(diào)工程建設(shè),使勁砸錢做產(chǎn)品的華潤擔起設(shè)計重擔。
分為東西兩大模塊,做出了17幢5-7層洋房和16幢23-25層高層的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品,哪個貴就用哪個,優(yōu)質(zhì)地段+百億地王+私家會所&恒溫泳池豪宅社區(qū)。
這塊地的位置有多好?
圈內(nèi)人將之對標為上海陸家嘴的“東昌路站”,香港中環(huán)的“金鐘站”,如此好的地塊,如果是在上海,造出來的房子,20萬/㎡起跳,如是香港,80萬港幣都不是事兒。
而在杭州呢?
這樣的地價,這樣的產(chǎn)品,遇上嚴格限價,能賣多少錢?
很難說。
而且不僅僅是保利,同樣被限價按著的,還有錢江新城首個帶合院豪宅——安徽置地的項目,地價排在杭州第三,由綠城擔任總設(shè)計師,這個項目往西2公里之遠的綠城神盤鳳起潮鳴,單價9萬以上。
嚴格限價之下,安徽置地錢江新城項目能賣多少錢呢?
很難說。
同樣被捆在這條限價鏈條的,還有西湖邊上的濱江金地·御品,你騎著個摩拜,2.5公里內(nèi),你可以看到胡雪巖故居、鼓樓、城隍閣、河坊街、西湖銀泰,建在名勝古跡里的豪宅,占據(jù)稀缺的山水景觀和城市CBD。
嚴格限價之下,濱江金地·御品能賣多少錢呢?
很難說。
除此之外,還有杭州首席豪宅區(qū)的錢江新城南星板塊的仁恒濱江項目、綠城在濱江推出的豪宅綠城·曉風印月,距離1號線濱河路站僅150米,明星產(chǎn)品+絕佳地段。
嚴格限價之下,仁恒濱江項目、綠城·曉風印月能賣多少錢呢?
很難說。
更別說,杭州樓市還有個大家都心知肚明但尚未官宣的超級彩蛋。
嚴格限價和項目品質(zhì)之間的矛盾,已將開發(fā)商逼入兩難境地,在產(chǎn)品品質(zhì)和利潤之間游移。
對于開發(fā)商來說,不僅是限價導致利潤空間被壓縮,更懸的是——去化會更加困難。
因為行情遇冷,而2019年還將入市大量樓盤。
2018年,杭州真是賣了一手好地!
2018年,杭州打敗了一眾強二線城市,成為賣地收入第一高的城市,土地財政依賴程度非常高。
所以杭州的隱形庫存還是很大的,而且按照房地產(chǎn)的開發(fā)周期,這些項目大概都會在今年上市,巨大的供給遇上日益減少的購買力,怎么賣?
不敢想!一想全是事兒。
2018年底,多個大開發(fā)商集中推低價盤回款,還是走了一波獨立行情,讓購房者的信心恢復了一些。
隨著各城“因城施策、分類調(diào)控”,未來的杭州樓市走向,主要看2019年宏觀經(jīng)濟環(huán)境和杭州的“因城施策、分類調(diào)控”。
杭州最堅決的就是不會放開限購,因為杭州目前吸引的是全國的資金,今天放開限購,明天,全國的投資客就會殺到杭州。
但杭州的限價會開始松動,給開發(fā)商更大的靈活性。
一直以來,杭州是流量經(jīng)濟的寵兒,互聯(lián)網(wǎng)+金融+總部經(jīng)濟是這座城市的核心競爭力,2022年亞運會、地鐵修建大爆發(fā)、人才持續(xù)流入和新興產(chǎn)業(yè)的高收入人群增加,這些都是杭州房價的重要支撐點。
所以,如果你想長線投資杭州,還是可以買的。
但是要等到合適的時機再出手,例如2019年3、4月份。
因為二手房還有下探空間,新房由于2019年入市的房源較多,也會有比較多的選擇。
那杭州買房買哪里呢?
首先要先讀懂政府的規(guī)劃,而規(guī)劃就藏在這16字方針里,字字如金,——“城市東擴、旅游西進,沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”。
一言蔽之,未來的杭州,既要保持城湖合璧、靈秀精致、山水城相依的歷史風貌,更是要營造擁江而立、疏朗開放、城景文交融的大山水城市特色。
但杭州的房價不是呈現(xiàn)均衡化的環(huán)形,而是如同丘陵地形一樣,連綿起伏,形成區(qū)域中心的高點:主城區(qū)核心地段高點、豪宅孤峰、產(chǎn)業(yè)高坡等。
隨著城市的發(fā)展,杭州各板塊在價值在這10年間發(fā)生了劇變,但主要是兩大發(fā)展方向:一是市政府推行的擁江發(fā)展,二是省政府和阿里產(chǎn)業(yè)群形成的大城西戰(zhàn)略。
杭州的擁江發(fā)展,首先帶火的就是錢江新城,這個片區(qū)對標的是上海的陸家嘴、廣州的珠江新城,城市CBD+錢塘江景,這個片區(qū)以后的溢價,可想而知。
相信很多人都會把西湖武林板塊和錢江新城進行PK。
論資源,武林板塊有浙江省政府,錢江新城板塊有市政府,在城市規(guī)劃中,市政府是比省政府強勢的,所以,錢江新城所能享受的城市資源是強于武林板塊的。
論商業(yè),武林有武林銀泰、嘉里中心、杭州大廈,而錢江新城板塊有萬象城和來福士。武林板塊是老城區(qū),錢江新城是新城區(qū),錢江新城顯然是毫無招架之力。
論醫(yī)療,武林板塊有一醫(yī)、二醫(yī)、省婦保,而錢江新城尚且還沒有很知名的醫(yī)院,完全沒有競爭力。
論教育,武林老城區(qū)有天長、長壽橋、安吉路等公辦學校,而錢江新城有實驗小學、天地小學,武林又將錢江新城碾壓。
看這架勢,好像武林板塊似乎是完全超越錢江新城的,買武林板塊就是杭州高凈值人群投資的最優(yōu)選。
不!以上全錯!
真相是:錢江新城是用了短短幾年就發(fā)展到了叫板主城區(qū)武林板塊的程度,錢江新城PK武林板塊,新區(qū)追趕老區(qū),新區(qū)崛起。
兩者的PK,背后其實西湖時代到錢江時代的切換,是杭城new money和old money之間的較量。
那些在杭州生活了大半輩子的杭州土著會認武林板塊,而對于新一代的杭漂,嶄新現(xiàn)代的錢江新城,集聚了豐富的高科技企業(yè)就業(yè)崗位,這才是杭州城改善和投資人群的最優(yōu)選。
未來的投資溢價也將是整個城市最高的。
大城西戰(zhàn)略催生了杭州最火的碼農(nóng)區(qū)——未來科技城。
全國著名的碼農(nóng)區(qū)有北京西二旗、上海張江、深圳坂雪,這些板塊都是靠著BAT及其紐帶公司,背后是這些互聯(lián)網(wǎng)公司強大的購買力,房價漲幅常年領(lǐng)跑大盤。
而未來科技城也是不甘示弱。
多年以來,這個板塊的房價高峰從學院路文二路的世紀新城,一路向西,催生了南都德嘉和桂花城,最后可能是衍生到河濱新城。
但是老城西并不是會一路延升下去,房價高點暫時停留在繞城高速邊上,這也是阿里巴巴和浙大在城西的輻射力目前所能達到的輻射極限。
2018年,未來科技城板塊核心區(qū)共9個樓盤加推,3284套房源,39265戶登記,平均中簽率只有8.36%,不愧為杭州“宇宙中心”之一。
首先,隨之未來科技城板塊擴容后,除了淘寶城、火車西站、夢想小鎮(zhèn)等,又新增了達摩院、之江實驗室等一系列發(fā)動機,后勁龐大。
其次,海量碼農(nóng)、高管集聚,無論剛需還是改善,都有堅實基礎(chǔ)。板塊內(nèi)的優(yōu)質(zhì)二手房,基本都已跑上4萬。
所以未來科技城去化很快,板塊內(nèi)已經(jīng)沒有多少在售房源,供需緊張,未來的上漲動能還是很足的。
“風雅錢塘、詩畫江南、創(chuàng)新天堂”這是很多人對杭州的印象,而她的野心是——成為中國第5個一線城市。
我想,或許,這一天,不遠了。
二、杭州市蕭山區(qū)瓜瀝鎮(zhèn)到杭州嘉里中心有多久
自駕出行47分鐘左右。全程35.4公里。
三、現(xiàn)在的杭州大廈前景
解百集團旗下杭州大廈發(fā)展歷程
杭州解百集團股份有限公司是浙江省內(nèi)歷史最悠久、頗具規(guī)模的商業(yè)上市公司,以百貨零售為主業(yè)。2014年,在杭州市委、市政府的推動下,解百集團與杭州大廈完成了重大資產(chǎn)重組。杭州大廈是一家以零售百貨業(yè)為主體,集多項經(jīng)營功能為一體的大型零售服務(wù)企業(yè)。創(chuàng)建以來,杭州大廈一直探索現(xiàn)代百貨業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營,著力打 造“奢侈品中心、現(xiàn)代潮流中心、高端品質(zhì)生活中心”三大中心。
杭州大廈總建筑面積近 30 萬平米,為中國服務(wù)業(yè)企業(yè) 500 強、中國獨立企業(yè)40行業(yè)納稅百強,不僅連續(xù)8年蟬聯(lián)全國大型百貨商場單店銷售第一名,而且成功締造了“高端百貨 + 奢侈品”的精品百貨模式,為目前國內(nèi)著名的高端精品百貨公司之一。
據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù),2020 年杭州新增 12 家購物中心, 2021 年有 20余家新商場開業(yè)參與競爭,除了由杭州大廈、銀泰等為代表的本土企業(yè)外,還涌入了以萬象城、萬達為代表的央企或外資企業(yè),以及以嘉里中心、恒隆等為代表的港資企業(yè)。應(yīng)對疫情沖擊和區(qū)域競爭壓力的同時,2021年解百集團奇跡般地實現(xiàn)歸母凈利潤同比增長31.36%,其中杭州大廈的營業(yè)收入增長較快,同比增幅為19.83%。
解百集團旗下杭州大廈奢侈品三年期調(diào)改完美收官
2019年11月,DUNHILL全新形象精品店開業(yè),成為首個完成調(diào)改項目。截止至2021年12月,杭州大廈已經(jīng)完成LV男店、DIOR女店(全國第二家全新形象店)、CELINE精品店(全國A類店)等重點品牌升級改造,B座奢侈品累計54個品牌的煥新升級,三年期調(diào)改圓滿收官。同時,杭州大廈還引進全國第二家LV品牌主題店、浙江首家LANVIN和VALEXTRA等,在調(diào)改期間共引進19個新品牌和14家首店,實現(xiàn)了B座奢侈品牌數(shù)量由之前的43個增加至60個的壯舉。
在三年期調(diào)改完美收官的之后,2022年1月杭州大廈會員體系也進行了全面的升級和整改,使得會員規(guī)則更加簡單易懂。之前會員升級由成長值、積分兩個維度構(gòu)成,升級后,規(guī)則更加簡單明了,消費0.5萬元即可成為白鉆會員,5萬元為黃鉆會員,30萬元為粉鉆會員,100萬元為藍鉆會員,并在藍鉆之上,首次推出了準入門檻更高的邀約制會員——紅鉆。
杭州大廈奢侈品三年期的調(diào)改是一場大變,調(diào)整面積超過經(jīng)營面積的65%,調(diào)改的品牌涉及54家,但杭州大廈始終走在行業(yè)最前沿,不斷完善全品類頭部品牌矩陣,提升精細化經(jīng)營能力,為客人提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
杭州大廈是解百集團旗下的子公司之一,是一座集購物、酒店、商務(wù)、娛樂等多功能于一體的購物城,這里幾乎囊括全球知名奢侈品牌,擁有數(shù)家杭州、乃至浙江唯一門店的國際名品。在疫情肆虐的情況下,解百集團制定了“二五規(guī)劃”,明確集團“一主四副”五個規(guī)劃。其中,解百集團二五規(guī)劃的戰(zhàn)略愿景為:深耕杭州、立足浙江、放眼全國,成為零售領(lǐng)域精致時尚和品質(zhì)生活的引領(lǐng)者。
眼下,“二五”已有良好開局,未來發(fā)展勢頭也初步顯現(xiàn),雖然外部環(huán)境越來越嚴峻復雜,但杭州大廈在“二五”規(guī)劃的指引下,有信心繼續(xù)走好未來的每一步
四、香驢馬雕卡指的是
“被香奈兒遺忘20年”的深圳,終于要在2021年迎來第一家香奈兒精品店。這距離1999年香奈兒在北京王府半島開出中國內(nèi)地第一家門店已超過20年,離廣州香奈兒華南首店開業(yè)也已經(jīng)有10個年頭。
作為一線城市的深圳,在長達10多年的時間里,都只有羅湖區(qū)深圳萬象城一個奢侈品商圈。由于毗鄰香港,很多深圳人會選擇赴港購買奢侈品,高端消費存在外流。
互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動城市中心向西遷移,為深圳奢侈品消費新高地的開拓帶來了新的機會。香奈兒首進深圳,選擇的并非城市傳統(tǒng)重奢高地羅湖萬象城,而是位于深圳互聯(lián)網(wǎng)腹地南山后海的深圳灣萬象城,它距騰訊大廈直線距離僅不足3公里。
國內(nèi)奢侈品消費2016年開始持續(xù)復蘇,高端消費年輕化的趨勢凸顯。加之疫情催化下,一線奢侈品牌為抓住高端消費回流需求,更紛紛加速開店進程。這些因素都促使深圳灣萬象城形成城市第二個承載國際頂奢品牌的高端零售商圈,帶動深圳形成“羅湖-南山”雙奢侈品中心的格局。2021年,深圳灣萬象城已經(jīng)開出了LOUIS VUITTON、Dior、BVLGARI、Van Cleef& Arpels等等超過10家奢侈品牌門店;已在羅湖區(qū)萬象城開出了門店的愛馬仕,目前也在深圳灣萬象城圍擋建設(shè)中。
哪些城市已經(jīng)像深圳一樣,拓展出了第二個奢侈品中心?
新一醬從知城數(shù)據(jù)平臺上調(diào)取了全國337個城市里近5000個商圈,并統(tǒng)計了超過70個奢侈品牌全國門店的落點,對商圈的高端品牌進駐情況進行了盤點。
根據(jù)這些品牌在商圈里的門店集聚度、奢侈品牌門店占比、頂奢品牌進駐情況,我們在近5000個商圈里pick出了76個最受奢侈品牌門店歡迎的商圈,并給它們打上了“奢侈品牌青睞“的標簽。
全國共有37個城市已形成了1個或以上奢侈品商圈,它們都是在《2021城市商業(yè)魅力排行榜》中排名前60名以內(nèi)的一線到三線城市。三線城市中,??凇豸斈君R已形成奢侈品商圈。
超過一半的“奢侈品牌青睞”商圈分布于一線和新一線城市,其中上海擁有8個奢侈品商圈,數(shù)量在全國位列第一,緊接著是北京、成都、重慶和沈陽。共17座城市已經(jīng)形成了2個或以上的奢侈品中心。
而新一線城市中,僅位于粵港澳大灣區(qū)的東莞和佛山尚未孕育出吸引奢侈品牌組團聚集的氛圍。與上海、北京相比,粵港澳大灣區(qū)核心城市奢侈品牌的擴張進程是相對緩慢的。
當你來到陌生的城市里逛街,如果發(fā)現(xiàn)自己周邊有“萬象城”、“IFS”、“恒隆”、“太古”、“SKP”等商場,那有很大概率,你已經(jīng)踏進了這座城市的奢侈品商圈里。在非一線城市里,杭州大廈(武林廣場商圈)、南京德基廣場(新街口商圈)、西安SKP(永寧門商圈)等5個購物中心,已經(jīng)集齊被昵稱為“香驢馬雕卡(Chanel、LV、Hermès、Dior、Cartier)”的五個高奢品牌。
而在不同等級的城市中,可以供你購買奢侈品牌的商場也大有差異。當前在一線、新一線城市內(nèi),設(shè)計更時尚、業(yè)態(tài)布局更多元化的新式購物中心已逐漸成為當?shù)氐纳莩奁沸碌貥恕6诘途€城市的商圈中,眾多老牌精品百貨仍是高端消費的重要載體。
事實上,如今在二、三線城市商圈中,依稀可以見到的美美、友誼商店等老牌精品百貨,都曾經(jīng)在一線、新一線城市開創(chuàng)過高端消費的先河。
上海淮海路美美百貨曾經(jīng)開啟了上海大眾對奢侈品的想象,成都的美美力誠和長沙的運達美美都曾是該城市的第一代奢侈品名場。但隨著城市商業(yè)發(fā)展的迭代升級,這些老牌商場受傳統(tǒng)百貨聯(lián)營模式的限制、國內(nèi)消費理念的轉(zhuǎn)變和新型購物中心的沖擊等多重因素影響下,紛紛轉(zhuǎn)型或倒閉。
曾經(jīng)作為高端零售標桿的“美美”,現(xiàn)已在二線及以上的城市全面謝幕,目前也僅有烏魯木齊友好商圈內(nèi)的美美友好購物中心,還能找到美美百貨過去曾經(jīng)輝煌的影子。
奢侈品牌的進駐,往往能反映出品牌對該區(qū)商業(yè)繁榮度、人流聚集力和高端消費潛力的認可。當一個商業(yè)載體吸引了眾多奢侈品牌入駐,形成了一定的聚集效應(yīng)后,品牌會反向塑造商業(yè)區(qū)的價值,推動區(qū)域商業(yè)能級進一步提升,進而推動城市商業(yè)格局的演變。
追溯烏魯木齊的商業(yè)格局變遷,可以發(fā)現(xiàn)這家開業(yè)于2008年,調(diào)改于2015年的“美美友好”商場作為城市里唯一一家匯集國際一線品牌的大型綜合性購物中心,僅通過十余年的時間,便促使所在的友好商圈形成更強的輻射力,逐漸替代傳統(tǒng)的大小十字商圈, 成為烏市的最核心的商業(yè)地段。
而類似的情況也曾發(fā)生在更多高線的城市中,這類高端消費外擴帶動城市商業(yè)高地遷移的情景,和頭部城市早年間的奢侈品商業(yè)發(fā)展階段十分相似。
成都現(xiàn)在是典型的絕對單商業(yè)中心城市,但它也曾經(jīng)歷過中心區(qū)域核心商圈地位被撼動的挑戰(zhàn)。
作為城市“C位”商圈的春熙路,在上世紀90年代末到21世紀初,曾憑借仁和春天、王府井總府店以及美美力誠等高端商場占據(jù)城市奢侈品消費制高點。2010年左右,隨著城市的向外發(fā)展,人口和產(chǎn)業(yè)南移趨勢明顯,同時成都高端零售商圈也逐步擴散至二環(huán),優(yōu)質(zhì)消費內(nèi)容的缺失無法拉動已經(jīng)外遷的人群遠距離重回中心,致使市中心商業(yè)出現(xiàn)了短暫的失活。
直到14年以后,隨著春熙路商圈東擴,IFS和遠洋太古里等全新的項目為春熙路帶來了大量國際一線品牌和不少奢侈品牌的西南首店,極大的提升了區(qū)域的商業(yè)能級,使得春熙路商圈重新穩(wěn)固城市商業(yè)絕對高地的地位。
作為全國奢侈品商圈數(shù)量最多的城市,上海的高端消費商圈版圖已經(jīng)隨著高端商場的外擴而逐漸形成多點分布格局。
早期梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富、恒隆廣場的落位奠定了南京西路作為高端商業(yè)區(qū)的地位,港匯恒隆也對徐家匯商圈的高端消費形成有力支撐。到2010年后,奢侈品商場沿南京路逐步蔓延到以嘉里中心、芮歐和久光為集群的靜安寺商圈。而在浦東地區(qū),2010年開業(yè)的IFS國金成為陸家嘴核心區(qū)的奢侈品消費支點;2015年以后,華潤時代廣場改造完成,以往浦東定位較高的傳統(tǒng)百貨第一八佰伴商場(1995年開業(yè),2016年改造后重開業(yè))也大刀闊斧升級改造成類購物中心形態(tài),新商場L+MALL也在2018年開業(yè),合力之下,八佰伴商圈也逐步形成第二個奢侈品商圈。
而預計2021年開業(yè)的前灘太古里和大寧久光百貨,將進一步拉動上海高端消費場域外擴到中環(huán)。上海下一個入圍的奢侈品商圈,很有可能在前灘太古里、大寧久光、豫園BFC三者之中率先誕生。
本文中,商圈邊界劃定時間截止到2020年底。新一醬已經(jīng)更新了2021年新版商圈邊界,隨著新一批數(shù)據(jù)加入,2021年新開業(yè)的寧波阪急百貨等高端商場,將毫無疑問帶動寧波東部新城晉升為“奢侈品青睞”商圈。后面新一醬還會繼續(xù)研究這些城市里的新奢侈品商圈是如何長成的。
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