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長沙商業(yè)景觀設(shè)計方案價格（長沙景觀設(shè)計）

發(fā)布時間：2023-03-27 23:28:48 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 65 問大家

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于長沙商業(yè)景觀設(shè)計方案價格的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

1、房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計方案
2、商業(yè)街區(qū)建筑外觀及景觀設(shè)計要點(diǎn)！
3、想找個景觀設(shè)計公司,招標(biāo)流程是怎樣的
4、商業(yè)空間設(shè)計公司哪家好

長沙商業(yè)景觀設(shè)計方案價格（長沙景觀設(shè)計）

一、房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計方案

2017房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計方案

房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計方案有利于對前期方案與擴(kuò)初過程中的景觀控制，對房地產(chǎn)的項(xiàng)目品質(zhì)及景觀效果起到重要的作用。下面的房產(chǎn)項(xiàng)目景觀設(shè)計方案，供大家參考!

長沙商業(yè)景觀設(shè)計方案價格（長沙景觀設(shè)計）

1.方案設(shè)計階段

1.1根據(jù)建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、空間關(guān)系及項(xiàng)目的市場定位確立景觀設(shè)計方向、原則及風(fēng)格定位等基本策略。

1.2對建筑規(guī)劃布局(包括消防通道、人防入口、排風(fēng)井、采光井、住戶入口等的設(shè)置)反提建議，確保景觀空間構(gòu)架格局的完整性。

1.3展示區(qū)的重點(diǎn)設(shè)計

展示區(qū)是開發(fā)商為消費(fèi)者創(chuàng)造了一個“全景體驗(yàn)”的區(qū)域，在這里，購房者不僅能看到居住的硬件標(biāo)準(zhǔn)、工程質(zhì)量、房屋結(jié)構(gòu)，還能體會到入住后的物業(yè)服務(wù)、家居景觀。

這就需要關(guān)注顧客的體驗(yàn)，以體驗(yàn)為導(dǎo)向進(jìn)行設(shè)計，提出景觀設(shè)計的創(chuàng)意和亮點(diǎn)意向，合理組織展示區(qū)的營銷路線(停車場 —售樓處 —體驗(yàn)區(qū)—樣板房)，著力營造景觀記憶點(diǎn)，充分體現(xiàn)景觀概念價值，提升展示區(qū)品質(zhì)。

1.4小區(qū)內(nèi)活動配套場地及面積要求：

a.兒童活動(0.25m2/戶)

b.老人活動(0.25m2/戶)

c.運(yùn)動場地(0.75m2/戶)

d.泳池(0.5m2/戶)

1.5 把控項(xiàng)目投資概算

嚴(yán)格按照甲方的設(shè)計限額值控制項(xiàng)目成本，了解所有材料價格，做到在有限成本中完成效果最大化。在設(shè)計的各個階段都要提供投資概算，以便對成本的.有效控制，減少后期因成本控制而產(chǎn)生的圖紙修改。

2.擴(kuò)初及施工圖設(shè)計階段

2.1鋪裝設(shè)計

2.1.1鋪裝材料要分主次，高檔的材料應(yīng)該應(yīng)用在主要的景觀節(jié)點(diǎn)。

2.1.2特別注意鋪裝的防滑問題，以燒面、荔枝面為主，少用光面材質(zhì)的面層鋪裝，宜用100、150、200、300、600規(guī)格的石材，規(guī)格較小的適宜用在波打線。大面積的鋪裝由于施工時難以對縫，不宜大量使用100以下規(guī)格的石材對縫鋪貼。

2.1.3材鋪裝厚度：在不行車區(qū)域(包括平時不行車的消防通道)用20-30厚，行車區(qū)域用40-50厚。

2.1.4同一鋪裝平臺出現(xiàn)不同材質(zhì)鋪貼且厚度相差較大時(例如：20厚的石材和60厚的建菱磚)，厚度小的材料不宜大面積使用，只用于波打線分隔。

2.1.5弧型石材鋪貼宜采用小規(guī)格石材，容易保證弧線美感;使用較大規(guī)格石材時必須采用弧形切割，石材按圓周長均分，且所有拼縫需指向圓心。

2.1.6拼鋪裝要明確鋪貼要求：碎拼的最大及最小邊長、邊數(shù)要求、縫寬要求、對縫要求(不能通縫)。冰裂紋鋪裝在邊長上采用3～6邊為宜，塊面積大小不宜相差超過1倍;龜裂紋采用5～6邊，邊長在300～400之間(視鋪裝面積大小而定)，縫寬在6～8左右。

2.1.7道路不宜大面積使用卵石、自然面和蘑菇面等過粗糙的石材以及光面石材鋪裝。

2.1.8石鋪裝要求標(biāo)注選材標(biāo)準(zhǔn)：規(guī)格、顏色、形狀、及鋪裝要求。

2.1.9裝跨越在兩種不同基礎(chǔ)之上時，要在分界處預(yù)留伸縮縫，并在鋪裝圖案上給予對應(yīng)。

2.1.10園路范圍若遇深回填區(qū)域，墊層增加配筋，防止不均勻沉降開裂。

2.2墻或景墻

2.2.1花基或景墻等立面部分采用的石材鋪貼，板材的規(guī)格要按高度模數(shù)等分，不能出現(xiàn)高度不一的效果。

2.2.2景墻飾面石材如無造型上的特殊要求，應(yīng)避免使用厚度30mm以上的板材，當(dāng)厚度超過30mm或板材規(guī)格較大時，需采用干掛或濕掛方式鋪貼。

2.2.4壓頂石材交接應(yīng)采用45°角切割拼接方式。

2.2.5立面濕貼的石材須做六面防水處理，以防泛堿。

2.2.6每20-30米需設(shè)1沉降縫，沉降縫位置設(shè)置在轉(zhuǎn)角或鐵欄桿一側(cè)等隱蔽位置。

2.3水體設(shè)計

2.3.1水池壁與池底須整體澆筑，同時不能跨越在兩種不同基礎(chǔ)之上，防止沉降造成池壁開裂。

2.3.2水景鋪裝要有有效的防泛堿處理，建議石材用防水涂料處理后采用低堿水泥找平再用石材膠鋪貼，并用專業(yè)填縫劑填縫。

2.3.3泵井、回水溝等水景循環(huán)系統(tǒng)所需的設(shè)施同樣需要進(jìn)行有效防泛堿處理，建議用石材膠隔絕砂漿層與水接觸。

2.4游泳池設(shè)計

2.4.1居住區(qū)泳池設(shè)計必須符合游泳池設(shè)計的相關(guān)規(guī)定，洗腳池緊挨著下游泳池的臺階。泳池根據(jù)功能需要盡可能分為兒童泳池和成人泳池，兒童泳池深度為0.6m為宜，成人泳池的淺水區(qū)為0.9m為宜，深水區(qū)以1.2～1.6m為宜。

2.4.2泳池形狀及內(nèi)部布置應(yīng)避免產(chǎn)生隱蔽部位，保持所有角落都能為救生員視線所及，同時還應(yīng)避免出現(xiàn)不安全的凸角。

2.4.3泳池周邊須設(shè)護(hù)欄，便于管理，同時增加安全性。

2.5植物設(shè)計

2.5.1按植物層次分列，植物的配置遵循五重垂直綠化的方式。

第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木

可選植物：秋楓、樟樹、盆架子、高山榕、雷州榕、細(xì)葉榕、大葉榕、尖葉杜英、樹菠蘿、鳳凰木、南洋楹、洋蒲桃、水蒲桃、水翁木、幌傘楓、臘腸樹、荔枝、龍眼、芒果、麻楝、人面子、桃花心木、木棉、美麗異木棉、細(xì)葉欖仁、樸樹、五味子、鐵冬青。第二重：高4-5米，大灌木、小喬木

可選植物：紅花紫荊、垂柳、串錢柳、白蘭、荷花玉蘭、雞冠刺桐、金脈刺桐、桂花、雞蛋花、大葉紫薇、水石榕、陰香、海南紅豆、黃花風(fēng)鈴木、黃槐、羅漢松、狐尾椰子、銀海棗、老人葵、蒲葵、金山葵。

第三重：2-3米高的灌木

可選植物：桂花、垂榕、琴葉榕、火山榕、造型層榕、高樁黃榕、高樁花葉榕、金葉垂榕、星光榕、千層金、石榴、琴葉珊瑚、大葉傘、福木、塔形羅漢松、多頭馬尾鐵、荷蘭鐵、千年木、龍血樹、孔雀木、旅人蕉、散尾葵、三藥檳榔。

第四重：花卉、小灌木

可選植物：黃榕球、灰莉、紅繼木球、紅絨球、細(xì)葉紫薇、山瑞香、狗牙花、梔子花、含笑、米蘭球、九里香球、小桂花、黃金葉球、尖葉木樨欖、毛杜鵑球、勒杜鵑球、龍船花球、細(xì)葉棕竹、美麗針葵、蘇鐵、矮蒲葵、夾竹桃。

第五重：草坪、地被等

可選植物：美國槐、洋金鳳、紅花夾竹桃、大葉青鐵、朱蕉、南天竹、七彩大紅花、黃金葉、大紅花、紅繼木、胡椒木、毛杜鵑、鴨腳木、琴葉珊瑚、非洲茉莉、龜背竹、春羽、海芋、梔子花、狗牙花、黃蟬、軟枝黃蟬、花葉良姜、金脈爵床、希茉莉、勒杜鵑、福建茶、腎蕨、野牡丹、蜘蛛蘭、銀邊山菅蘭、花葉假連翹、日本星花、馬纓丹、銀邊草、蔥蘭、玉龍草、花生藤、長春花、比利時杜鵑、變?nèi)~木、龍船花、繁星花、白蝴蝶、銀邊吊蘭、白掌、銀皇后、花葉萬年青、彩葉竹芋、孔雀竹芋;時花類：黃蝦花、醉蝶花、玫瑰花、繡球花、鳳仙花、一串紅、三色堇、矮牽牛、波斯菊、孔雀草。

2.5.2綠化其它注意事項(xiàng)

植物設(shè)計開始時要首先考慮甲方開盤時的季節(jié)及氣候，選擇在開盤當(dāng)時生長形態(tài)最好的苗木品種。冬季開盤時要減少下列落葉及怕凍植物的用量：大葉榕、樹菠蘿、鳳凰木、南洋楹、臘腸樹、麻楝、人面子、桃花心木、木棉、美麗異木棉、細(xì)葉欖仁、鐵刀木、樸樹、紅花紫荊、垂柳、雞冠刺桐、金脈刺桐、大葉紫薇、黃花風(fēng)鈴木、黃槐、石榴、紅絨球、細(xì)葉紫薇、美國槐、洋金鳳、龍吐珠、花生藤、長春花、變?nèi)~木、彩葉草。

落葉量較大植物(特別是葉片較小植物)，避免種植在水體、鋪裝及園路附近(不利于清潔)。如：黃槐、鐵刀木、南洋楹、鳳凰木、臘腸樹、美國槐、細(xì)葉紫薇、細(xì)葉欖仁、紅絨球、洋金鳳等。

海南蒲桃由于果實(shí)容易污染鋪裝，同樣避免種植在鋪裝附近。

兒童游樂場周圍不宜種植遮擋視線的樹木，保持較好的可通視性，便于成人對兒童進(jìn)行目光監(jiān)護(hù)，旁邊不能應(yīng)用有毒有刺植物。

住戶門前不宜種植3株相同品種的植物(特別是落葉或高瘦形態(tài)的植物)。

住宅大門、窗口前不種大樹;大樹種植要距離建筑窗口5米以外，不要影響住戶

光線，最好處在兩幢建筑之間，讓建筑的角隅有背景襯托，也不影響建筑采光、通風(fēng)和視線。(注意首層的同時還須特別注意二層的門窗同樣有此要求)。

主要景點(diǎn)及主要道路旁不宜用落葉樹，影響即時效果。

常綠與落葉、速生與慢生相結(jié)合，避免大面積落葉植物群植。

泳池四周綠化要求密植，遮擋視線，盡量采用棕櫚科植物，禁用小葉型落葉植物，及落果落花植物，大葉型落葉植物只能用于點(diǎn)綴。

樁景樹應(yīng)種植在草坪中，不宜在其周邊配置地被植物及過多灌木，以免作為樁景樹最大景觀價值的樹樁受到遮擋。

帶刺植物不能種植在道路及活動場所周邊。

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二、商業(yè)街區(qū)建筑外觀及景觀設(shè)計要點(diǎn)！

1、商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心以景觀意境為線索，按照所處位置的不同，適當(dāng)設(shè)計不同的景觀區(qū)，同時在根據(jù)建筑的軸線在相關(guān)節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行綠化種植以形成景觀序列，種植應(yīng)以常綠樹種和觀賞性植物為主，適當(dāng)控制臺階數(shù)量，所有景觀區(qū)應(yīng)保持既相互聯(lián)系又具統(tǒng)一性；

2、建造室外休閑空間，因地制宜設(shè)置廊架、涼亭、花臺、噴泉、雕塑等等休閑功能設(shè)施，設(shè)置廣告燈柱、指示牌、電話亭、欄桿等軟性裝飾；

3、商業(yè)街及社區(qū)商業(yè)中心的商業(yè)建筑應(yīng)以暖色為主要基調(diào)，建筑外墻裝飾材料以涂料為主，立面以米黃（明亮）為主色調(diào)，門窗飾線，鐵藝欄桿用古銅色，建筑功能入口用騎樓來區(qū)別，外墻刷米黃色漆，屋檐刷米白色漆，屋頂采用橙黃色西瓦，窗戶安裝透明玻璃及古銅色鋁合金框，外立面裝飾柱貼光面金麻黃花岡巖；

4、休閑小品、附屬設(shè)施等也應(yīng)采用暖色調(diào)設(shè)計，與商業(yè)建筑主體形成色彩上統(tǒng)一的效果。

三、想找個景觀設(shè)計公司,招標(biāo)流程是怎樣的

房地產(chǎn)多項(xiàng)目開發(fā)最有效的管理模式是什么?

在新的市場政策下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業(yè)投資收益越來越依賴于房產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續(xù)、快速、穩(wěn)健發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須追求規(guī)模效益。因此，實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)并最大可能地提高項(xiàng)目附加值和利潤率成為開發(fā)企業(yè)的必然選擇。

根據(jù)蘭德企管研究室2006年10月的市場調(diào)查結(jié)果，在隨機(jī)選取的300家各類典型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中有84％的企業(yè)在同時進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，有15％的企業(yè)同時開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量在5個（含）以上；其中，73家房地產(chǎn)上市全部進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)，資質(zhì)一、二級企業(yè)中90％進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)?？梢哉f，多項(xiàng)目開發(fā)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的最主要特征，是企業(yè)做大、做強(qiáng)的必由之路。

“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”

多項(xiàng)目開發(fā)下，特別是多項(xiàng)目開發(fā)初期，許多企業(yè)都存在一些問題，表現(xiàn)在以下幾個方面：

◎ 公司與項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）之間職權(quán)分工不明確，工作接口關(guān)系不清晰；

◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發(fā)揮，難以對項(xiàng)目部實(shí)施有效考核；

◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）受項(xiàng)目經(jīng)理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理；

◎ 項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）的執(zhí)行力較差，計劃、方案、指令等的執(zhí)行結(jié)果往往有較大偏差；

◎ 與股東、供方等合作單位的公共關(guān)系不融洽；

◎ 人力資源、資金供應(yīng)緊張，既有資源又不能實(shí)現(xiàn)共享；

◎ 對企業(yè)品牌建設(shè)貢獻(xiàn)不大，等等。

這些問題是“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的主要特征，所導(dǎo)致的結(jié)果往往是：工作效率低，目標(biāo)偏差率大（特別是計劃成本、利潤目標(biāo)）。

一家上海著名開發(fā)企業(yè)的董事長說：“公司正在運(yùn)作的項(xiàng)目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項(xiàng)目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關(guān)系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了?！毕氡叵襁@位董事長一樣的在業(yè)界企業(yè)中不在少數(shù)。

為什么會出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”？原因主要有三個方面：

第一，業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略不清晰

戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃是企業(yè)發(fā)展的指南針、北斗星。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略一般包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃等。在多項(xiàng)目開發(fā)之初，房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該研究、制定清晰的發(fā)展規(guī)劃。如市場發(fā)展規(guī)劃，土地一級開發(fā)、房產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)等三個市場的發(fā)展規(guī)劃是什么，各自目標(biāo)是什么，應(yīng)該一一明確。如區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市；是集中在本地區(qū)，還是擴(kuò)展到珠三角、長三角、京津塘地區(qū)；是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟(jì)南、沈陽等省會城市等；是重點(diǎn)發(fā)展東部城市，還是積極發(fā)展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標(biāo)方向后，還要進(jìn)一步分析目標(biāo)城市的商品房空置率、第三產(chǎn)業(yè)比重等，以確定進(jìn)入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)品模式是什么，項(xiàng)目規(guī)模是多大，各類產(chǎn)品（高檔、中檔、普通商品房等）的比例是多少，產(chǎn)品理念是什么，類似的問題都必須在多項(xiàng)目開發(fā)初期予以明確。新市場、新形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須盡早由機(jī)會導(dǎo)向轉(zhuǎn)變?yōu)閼?zhàn)略導(dǎo)向，否則盲目性擴(kuò)張將極易引發(fā)或放大“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。

第二、資源配置不合理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)是資源密集型的企業(yè)。按范圍劃分，房地產(chǎn)企業(yè)資源可分為內(nèi)部資源和外部資源。其中內(nèi)部資源包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、技術(shù)資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質(zhì)劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質(zhì)資源，包括人力資源、財務(wù)資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質(zhì)的資源，如技術(shù)、品牌、文化、公共關(guān)系、戰(zhàn)略、制度等。社會發(fā)展的過程是資源配置的過程，企業(yè)發(fā)展的過程也是資源配置的過程。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展，必須要做到各類資源的最優(yōu)化配置。只有做到資源的最優(yōu)化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費(fèi)，又能減少因某些資源的短缺（所謂“短板”）而影響企業(yè)的發(fā)展。資源整合是資源配置的內(nèi)容之一，資源配置才是企業(yè)發(fā)展所必須具備的核心能力。

許多企業(yè)在實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)時，不能有效地優(yōu)化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費(fèi)；有的以“長板”資源為配置標(biāo)桿，顯得過于冒進(jìn)，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經(jīng)不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實(shí)上，不只是順馳，業(yè)界絕大多數(shù)從事多項(xiàng)目開發(fā)的企業(yè)都普遍存在資源匱乏的現(xiàn)象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術(shù)資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關(guān)系資源，這真實(shí)市場給各個企業(yè)開的一個大玩笑。

第三，規(guī)章制度不健全

企業(yè)要保持持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規(guī)章制度。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在人力資源、資金運(yùn)作、成本控制、招標(biāo)采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立以下管理分體系：

行政事務(wù)管理體系；

信息管理體系；

法律事務(wù)管理體系；

人力資源管理體系；

財務(wù)管理與成本控制體系；

投資者關(guān)系管理體系；

供方管理與采購管理體系；

項(xiàng)目（工程）管理體系；

營銷管理體系；

客戶關(guān)系管理體系，等。

健全的規(guī)章制度、完善的管理體系是企業(yè)發(fā)展的基本保障。在發(fā)展初期，因?yàn)楣芾韺蛹壣?、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項(xiàng)目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復(fù)雜了，工作流程拉長了，如果企業(yè)沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導(dǎo)致權(quán)利交集或責(zé)任真空，進(jìn)而出現(xiàn)“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”。

不要盲從“標(biāo)桿”企業(yè)

或許是快速發(fā)展的中國房地產(chǎn)業(yè)缺乏真正的榜樣，許多企業(yè)習(xí)慣給自己找一個標(biāo)桿企業(yè)。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發(fā)展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業(yè)界企業(yè)羨慕的目光，特別是一些也處于快速發(fā)展階段的企業(yè)中有不少企業(yè)將順馳視為標(biāo)桿。當(dāng)然，更多的企業(yè)還是將萬科視為標(biāo)桿，特別是在馮侖先生發(fā)表《學(xué)習(xí)萬科好榜樣》后，將萬科視為標(biāo)桿企業(yè)的企業(yè)就更多了。

樹立標(biāo)桿企業(yè)可以使企業(yè)在共同愿景下形成共同努力的目標(biāo)，樹立標(biāo)桿企業(yè)的目的是學(xué)習(xí)，但絕不應(yīng)是照搬或盲從。

以萬科為例，之所以希望業(yè)界企業(yè)不要盲從，有兩點(diǎn)原因：

第一，沒有可比性。

截至2005年末，萬科總資產(chǎn)219.9億元，凈資產(chǎn)83.1億元。2005年，萬科實(shí)際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項(xiàng)指標(biāo)萬科都不是第一，但在綜合實(shí)力上，萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)是名副其實(shí)的NO.1。萬科能成為業(yè)界的NO.1有很多歷史的、現(xiàn)時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數(shù)企業(yè)所無以比擬的。特別是萬科的研發(fā)力量、服務(wù)觀念、品牌價值、企業(yè)文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業(yè)化之路，而業(yè)界許多企業(yè)走的是相關(guān)多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業(yè)公司，甚至還有建筑公司、綠化公司――也沒有什么可比性。再說，萬科的專業(yè)化發(fā)展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業(yè)卻不一定適合。每一家企業(yè)有每一家企業(yè)的特殊情況，企業(yè)群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發(fā)展模式呢？對每一家企業(yè)來說，適合自己的，就是最好的。

第二，萬科的項(xiàng)目管理模式不是高效的模式

鑒于企業(yè)規(guī)模、項(xiàng)目數(shù)量和市場布局，萬科采用的是四級管理機(jī)制：集團(tuán)公司－區(qū)域公司－城市公司－項(xiàng)目部。因此，其結(jié)構(gòu)設(shè)計、崗位設(shè)置、流程設(shè)計都是按照四級管理機(jī)制設(shè)計的。對業(yè)界絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，因?yàn)轫?xiàng)目數(shù)量比萬科少，開發(fā)格局與萬科不同，一般采用三級管理機(jī)制就可以，即：公司－城市公司－項(xiàng)目部，甚至是兩級管理機(jī)制就可以，即：公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）。

管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規(guī)律。許多企業(yè)盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結(jié)構(gòu)推廣、復(fù)制萬科的管理模式，或者按照萬科的業(yè)務(wù)流程為其他企業(yè)咨詢，其結(jié)果真是難以想象。

確立產(chǎn)品模式是多項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)

在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、市場定位等方面有較大的差異性（比如同時開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)、市區(qū)高層住宅、郊區(qū)低密度住宅項(xiàng)目），那么各項(xiàng)目在報批報建、規(guī)劃設(shè)計、招標(biāo)采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經(jīng)驗(yàn)和金錢堆積的大量教訓(xùn)被“歸零”了，企業(yè)不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產(chǎn)品，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要有各方面的、具有豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的不同人才。對于絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業(yè)在多項(xiàng)目開發(fā)時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項(xiàng)目在物業(yè)類型、項(xiàng)目規(guī)模、市場定位等方面基本相似，即產(chǎn)品模式基本固化，那么各項(xiàng)目的開發(fā)流程、工作流程是統(tǒng)一的，就像單項(xiàng)目開發(fā)一樣單一、輕松。

所謂產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測和研發(fā)的、適合市場需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對固化的項(xiàng)目類型。

通過長期、系統(tǒng)地研究，蘭德公司發(fā)現(xiàn)“第一梯隊(duì)”企業(yè)都基本確立了自己的產(chǎn)品模式。例如萬科集團(tuán)的城市花園系列，四季花城系列（城郊結(jié)合部）；金地集團(tuán)的“格林”系列（格林小鎮(zhèn)/格林春天/格林春曉）；世茂集團(tuán)的濱江系列（在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發(fā)沿江豪宅）；陽光100投資集團(tuán)的“ 陽光100國際新城”系列（在北京、天津、濟(jì)南、長沙、重慶、武漢等城市均開發(fā)“城市新興白領(lǐng)公寓”），萬達(dá)集團(tuán)的“萬達(dá)商業(yè)廣場”系列（在全國十幾個城市的中心商圈均開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目）；SOHO中國的“SOHO” 系列（SOHO現(xiàn)代城/建外SOHO / SOHO尚都）等。

可以說，確立產(chǎn)品模式是企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)的前提和基礎(chǔ)。

對產(chǎn)品模式予以定型至少包括以下八個要素：

1、城市選擇，就是基于戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃選擇擬進(jìn)入的目標(biāo)城市。

2、區(qū)位選擇，就是選擇項(xiàng)目在城市的中觀區(qū)位：是在開發(fā)城市中心區(qū)，還是在城鄉(xiāng)接合部，抑或是在近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)。明確了項(xiàng)目的區(qū)位選擇，土地投標(biāo)和土地儲備的目標(biāo)也就明確了。

3、確定項(xiàng)目規(guī)模，就是大體確定項(xiàng)目的占地面積、建筑面積等。

4、目標(biāo)客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費(fèi)者。

5、確定項(xiàng)目風(fēng)格，就是賦予項(xiàng)目獨(dú)特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標(biāo)客戶能夠較容易地識別出是哪個企業(yè)開發(fā)的什么類型的項(xiàng)目。

6、設(shè)計定型，就是各項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計在物質(zhì)形態(tài)上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項(xiàng)目。

7、賣場設(shè)計、廣告風(fēng)格定型。產(chǎn)品定型后，各項(xiàng)目就可以有風(fēng)格統(tǒng)一的賣場和風(fēng)格統(tǒng)一的宣傳資料（包括樓書、媒體廣告等）。

8、統(tǒng)一的VIS。這是產(chǎn)品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。

建立項(xiàng)目管理模式是多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵

如前所述，“多項(xiàng)目開發(fā)綜合癥”的原因之一是“規(guī)章制度不健全”。大量實(shí)踐表明，許多“癥狀”是“規(guī)章制度不健全”的直接或外在表現(xiàn)而已。因此，建立適宜、有效的項(xiàng)目管理模式是開發(fā)企業(yè)實(shí)施多項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵。

建立項(xiàng)目管理模式可分為三個步驟：

第一步，明確職能定位，重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計

多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式完全不同于單項(xiàng)目管理模式，首先表現(xiàn)在職能定位和組織結(jié)構(gòu)設(shè)計上。在單項(xiàng)目下，房地產(chǎn)企業(yè)一般、也只能采用直線職能制的開發(fā)管理模式：各部門各負(fù)其責(zé)共同完成項(xiàng)目開發(fā)工作。但是在多項(xiàng)目下，因?yàn)閷?shí)現(xiàn)項(xiàng)目制，公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）在職能上必須要進(jìn)行定位和職責(zé)切分。以“公司－項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）”兩級管理機(jī)制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：（1）供地；（2）供資金；（3）管控與評價。項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）是成本中心、利潤中心，主要行使執(zhí)行和實(shí)施職能，也要做好三件事：（1）完成目標(biāo)；（2）樹立品牌；（3）培養(yǎng)和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎(chǔ)上，企業(yè)應(yīng)重新進(jìn)行組織結(jié)構(gòu)設(shè)計。在設(shè)計組織結(jié)構(gòu)時，應(yīng)充分考慮以下要素：

◎ 戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃對組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的要求；

◎ 項(xiàng)目類型；

◎ 產(chǎn)品模式；

◎ 經(jīng)營模式（特別是外包模式）；

◎ 資源狀況（特別是人力資源狀況）；

◎ 企業(yè)文化。

多項(xiàng)目下，矩陣制是常用的組織結(jié)構(gòu)形式。但因?yàn)榫仃囍迫菀桩a(chǎn)生多頭領(lǐng)導(dǎo)、權(quán)利交集和責(zé)任真空，近一、兩年來，業(yè)界許多領(lǐng)先企業(yè)一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結(jié)構(gòu)形式。

第二步，劃分項(xiàng)目類型

項(xiàng)目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項(xiàng)目和異地項(xiàng)目；按股權(quán)劃分，可分為獨(dú)資項(xiàng)目、控股項(xiàng)目和參股合作項(xiàng)目；按項(xiàng)目規(guī)模劃分，可分為特級項(xiàng)目、一級項(xiàng)目、二級項(xiàng)目、三級項(xiàng)目等；按階段劃分可分為階段性項(xiàng)目和全程性項(xiàng)目。

劃分項(xiàng)目類型是進(jìn)行項(xiàng)目管理體系設(shè)計的基礎(chǔ)。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項(xiàng)目組織類型：（1）本地直屬項(xiàng)目部；（2）異地項(xiàng)目公司；（3）控股項(xiàng)目公司；（4）參股項(xiàng)目公司。

第三步，進(jìn)行流程設(shè)計，建立項(xiàng)目管理體系

多項(xiàng)目下，房地產(chǎn)開發(fā)的流程與多項(xiàng)目下的開發(fā)流程有很到的不同。例如，單項(xiàng)目下銷售由公司銷售部負(fù)責(zé)，而多項(xiàng)目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷（經(jīng)紀(jì)）公司負(fù)責(zé)，有的由項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）負(fù)責(zé)，公司只進(jìn)行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負(fù)責(zé)。因此必須對各項(xiàng)開發(fā)流程進(jìn)行重新設(shè)計。在流程設(shè)計工作完成后，就可以針對不同的項(xiàng)目類型分別建立相應(yīng)的管理體系了。

通常，一套完整的項(xiàng)目管理體系至少涉及以下方面：

一項(xiàng)目組織管理（包括各類項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)設(shè)計，定崗定員，項(xiàng)目部的組建、解散等）；

二項(xiàng)目人力資源各類（包括項(xiàng)目經(jīng)理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關(guān)系等）；

三項(xiàng)目資金與財務(wù)管理；

四項(xiàng)目計劃與目標(biāo)管理；

五項(xiàng)目投資決策管理；

六項(xiàng)目研發(fā)與設(shè)計管理；

七采購與招標(biāo)管理；

八項(xiàng)目工程管理（包括質(zhì)量、進(jìn)度、成本、安全文明、檔案管理等）；

九項(xiàng)目營銷管理；

十項(xiàng)目客戶關(guān)系管理，等。

投資主體虛擬化與管理主體實(shí)體化

確立產(chǎn)品模式解決了企業(yè)的商業(yè)運(yùn)營模式，建立項(xiàng)目管理體系是解決了企業(yè)的管理機(jī)制問題。但企業(yè)采取什么樣的項(xiàng)目體制卻是最核心、最根本的問題――體制決定機(jī)制，機(jī)制決定體系（規(guī)章制度）。

但是遺憾的是，盡管許多企業(yè)都在不斷地探求、完善管理機(jī)制，但無不著眼于“職責(zé)劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機(jī)制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上――傳統(tǒng)的項(xiàng)目體制是公司和項(xiàng)目部（項(xiàng)目公司）一體化，都具有雙重身份：既是投資主體（因?yàn)榇砉荆质枪芾碇黧w（行使項(xiàng)目開發(fā)職能）。這種雙重身份肯定會不可避免地導(dǎo)致難以控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用，難以實(shí)施有效的考核，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目計劃、目標(biāo)的偏差率很大，而無法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資目標(biāo)。事實(shí)證明：無論是令廣大業(yè)界企業(yè)景仰的“標(biāo)桿企業(yè)”，還是風(fēng)光無限的“地產(chǎn)大腕”，現(xiàn)今幾乎所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項(xiàng)目管理模式是什么？通過深入研究分析和實(shí)踐檢驗(yàn)，蘭德認(rèn)為“項(xiàng)目投資主體虛擬化，項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是最有效的投資開發(fā)模式。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化”是指無論是本市項(xiàng)目，還是異地項(xiàng)目，都盡可能地注冊成立一家具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目（投資）公司，該項(xiàng)目（投資）公司所有的法人證照、財務(wù)等由公司統(tǒng)一管理，除法人代表、財務(wù)負(fù)責(zé)人等由公司領(lǐng)導(dǎo)兼任以外，沒有任何其他人員（但列支管理費(fèi)用）。

項(xiàng)目投資主體虛擬化的益處 ◆ 有利于項(xiàng)目融資（包括債權(quán)融資和股權(quán)融資）；

◆ 有利于規(guī)避法律風(fēng)險； ◆ 有利于財務(wù)核算； ◆ 有利于稅務(wù)籌劃。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”是指由公司（或再引入社會上專業(yè)的項(xiàng)目管理公司共同出資）相對控股的（但不是每一個項(xiàng)目都注冊一個）具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目管理公司，并將部分項(xiàng)目的開發(fā)實(shí)施工作交由項(xiàng)目管理公司，項(xiàng)目投資公司與該項(xiàng)目管理公司簽署《項(xiàng)目委托管理協(xié)議書》，并支付一定額度的管理費(fèi)用。 “項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”的益處 ◆ 有利于控制項(xiàng)目開發(fā)成本和管理費(fèi)用； ◆ 有利于實(shí)施有效的考核； ◆ 有利于項(xiàng)目投資目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 “項(xiàng)目投資主體虛擬化+項(xiàng)目管理主體實(shí)體化”盡管還需要進(jìn)一步完善，但大量實(shí)踐表明，這種開發(fā)管理模式解決了多項(xiàng)目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發(fā)商相分離”的主流業(yè)態(tài)形式，應(yīng)該是最適宜、有效的多項(xiàng)目開發(fā)管理模式。

四、商業(yè)空間設(shè)計公司哪家好

十佳餐飲設(shè)計公司中排名第一的是陳琳設(shè)計公司。風(fēng)景建筑裝飾設(shè)計有限公司成立于2004年，由陳琳擔(dān)任設(shè)計總監(jiān)。從事設(shè)計工作多年，專注于高端商業(yè)餐飲娛樂空間的設(shè)計。出版的詩集《現(xiàn)代中式》在國內(nèi)外各大書店暢銷。他的作品主要有《長沙57度湘菜》、《西貝水貨店》、《杭州玉玲瓏》、《南京大廚》、《北京宴席》等。其中，長沙和湖南相距57度，西貝在中國非常有名。李設(shè)計事務(wù)所——十佳餐飲設(shè)計公司第二名。深圳李設(shè)計公司(原李設(shè)計事務(wù)所)成立于2005年，由張擔(dān)任設(shè)計總監(jiān)及高級室內(nèi)建筑師。全案策劃設(shè)計企業(yè)是國內(nèi)頂尖的品牌餐飲設(shè)計機(jī)構(gòu)之一，專注于連鎖餐飲的餐飲品牌策劃、餐飲品牌設(shè)計、餐飲空間設(shè)計、營銷咨詢。每個項(xiàng)目都是一個作品，主要作品有海底撈、72街、味千麻辣面、李先生等。室內(nèi)建筑設(shè)計公司——十大餐廳設(shè)計公司第三名。內(nèi)置建筑事務(wù)所成立于2004年，是一家以孫云和沈磊為核心的設(shè)計集團(tuán)。建筑內(nèi)部和建筑內(nèi)部，文字的倒置可以更準(zhǔn)確地表達(dá)建筑與室內(nèi)設(shè)計的關(guān)系，并以此為出發(fā)點(diǎn)推出新的設(shè)計視覺建構(gòu)方案。我代表外婆家，設(shè)宴招待西湖酒家。尚睿朱元設(shè)計公司——十佳餐廳設(shè)計公司第四名。2003年，公司立即投入到商業(yè)空間設(shè)計的探索與實(shí)踐中，在管理、設(shè)計、市場形態(tài)上回顧市場形勢，在實(shí)踐方法論上癡迷于本土語言的國際敘事力。在舊建筑改造、樣板房設(shè)計、街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃、文化主題空間、城市綜合體概念規(guī)劃等諸多領(lǐng)域。，公司的品牌效應(yīng)來源于其創(chuàng)新設(shè)計能力和專業(yè)的商業(yè)空間整合解決方案能力。古魯奇設(shè)計公司——十大餐廳設(shè)計公司第5名。北京古魯奇公司是一家在中國注冊的外國設(shè)計公司。致力于餐飲空間設(shè)計多年，在多種餐飲類型和設(shè)計風(fēng)格上頗有建樹。他的餐飲空間設(shè)計作品遍布中國大陸，涵蓋各種餐飲和酒吧空間。近年來，作為一家總部位于北京的外資設(shè)計公司，10年來在品牌連鎖餐飲設(shè)計領(lǐng)域積累了大量的成功經(jīng)驗(yàn)。成都古瀾設(shè)計公司——十佳餐廳設(shè)計公司第6名。成都古瀾裝飾由著名酒店餐飲設(shè)計師、中國精品酒店設(shè)計之父唐燁先生于2003年創(chuàng)立。是古瀾裝飾集團(tuán)的全資子公司。集團(tuán)的下兩個知名品牌是紅設(shè)計和古蘭裝飾。集團(tuán)整體業(yè)務(wù)包括酒店設(shè)計、餐飲空間設(shè)計、酒店建造、餐飲施工、酒店策劃、酒店顧問、酒店培訓(xùn)、實(shí)體酒店投資運(yùn)營、酒店管理輸出、酒店品牌輸出等。

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