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銷售經(jīng)理必備三要素(銷售經(jīng)理必備三要素有哪些)
大家好!今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關(guān)于銷售經(jīng)理必備三要素的問題,以下是小編對此問題的歸納整理,讓我們一起來看看吧。
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本文目錄:
一、房地產(chǎn)銷售經(jīng)理的必備素質(zhì)能力
房地產(chǎn)銷售經(jīng)理的必備素質(zhì)能力
如何成為優(yōu)秀的房地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售經(jīng)理?專業(yè)的營銷隊(duì)伍中需要有一批專業(yè)的房地產(chǎn)銷售經(jīng)理。如何選拔及培養(yǎng)一批素質(zhì)好、能力強(qiáng)、有朝氣、有活力的房地產(chǎn)銷售經(jīng)理是當(dāng)今房地產(chǎn)專業(yè)代理公司贏得市場的法寶。
一、房地產(chǎn)銷售經(jīng)理的標(biāo)準(zhǔn)
1、忠誠可靠、樂于奉獻(xiàn),一切以公司利益為出發(fā)點(diǎn),忠于職守,不以權(quán)謀私。2、敢于管理、善于管理、盡心盡力、盡職盡責(zé)。3、管的公平、公正、一視同仁、心胸寬廣、寬容善待他人、任人為賢。要有一桿公平秤。4、積極熱情、充滿活力。用自己的熱情去感染你的下屬,關(guān)心他們的工作和生活。5、良好的業(yè)務(wù)能力。培訓(xùn)業(yè)務(wù)人員、幫助業(yè)務(wù)員開單并解答客戶的疑難問題。6、具有獨(dú)特的人格魅力。
二、銷售經(jīng)理如何進(jìn)行日常的銷售管理
1、樓盤的形象管理:樓盤形象的好壞直接影響到客戶的購買情緒,樓盤形象的管理可從以下兩個(gè)方面進(jìn)行管理。A、靜態(tài):樓盤現(xiàn)場的環(huán)境及各項(xiàng)物品應(yīng)保持整齊、清潔、有序,給人以舒適的感覺。B、動態(tài):樓盤房地產(chǎn)銷售人員的舉止言行應(yīng)保持熱情、禮貌,尊敬客戶,給客戶以賓至如歸的感覺。
2、樓盤的人員管理:通過對銷售人員的了解,培養(yǎng)及挖掘他們的潛在能力,樹立并增強(qiáng)隊(duì)伍的團(tuán)隊(duì)精神。A、了解下屬的不同個(gè)性,注意發(fā)揮他們的優(yōu)勢,將下屬的工作狀態(tài)調(diào)整到最佳。B、堅(jiān)持原則,敢于管理,樹立良好的人際關(guān)系,增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)精神,化解矛盾,處理害群之馬C、貫徹公司的考勤、考查制度,決不放任自流,督促下屬遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。D、根據(jù)人員存在的問題,有針對性地進(jìn)行人員素質(zhì)培訓(xùn),整頓銷售隊(duì)伍,樹立正氣。
3、樓盤的銷售管理:銷售管理的好壞,直接關(guān)系到銷售的結(jié)果,銷售經(jīng)理應(yīng)根據(jù)公司及樓盤的情況及特點(diǎn),制定切實(shí)可行的管理制度,保證銷售工作的順利進(jìn)行。A、現(xiàn)場接待:☆新客戶的接待(電話客戶、來訪客戶)。☆老客戶的接待(熟人、朋友的接待介定)?!羁蛻舻臍w屬原則。☆嚴(yán)格管理,堅(jiān)持原則,調(diào)動團(tuán)隊(duì)的積極性。☆處理客戶歸屬問題的糾紛。B、客戶的管理及跟蹤:☆解答客戶的疑難問題?!钍占蛻舻馁Y料做好客戶的分析及跟蹤工作?!罱⒖蛻魮醢?。C、銷售過程:☆銷控方面:⊙銷控人員的確定。⊙銷控時(shí)間及目的?!芽射N控單位數(shù)量及金額?!唁N控單位的放出處理?!褤Q單位的處理?!褤槎ǖ奶幚怼!殉霈F(xiàn)銷控錯(cuò)誤的處理?!畛山环矫妫骸褍?yōu)惠折扣的申請及指定負(fù)責(zé)人?!殉山豢蛻艉灱s程序及對合約的審核與管理。⊙現(xiàn)場成交客戶定金款項(xiàng)的收取及單據(jù)的管理?!讯酱俜康禺a(chǎn)銷售人員跟蹤成交客戶交付首期款及簽定房地產(chǎn)買賣合同。D、培訓(xùn)方面:☆售前培訓(xùn):組織市場調(diào)研、本項(xiàng)目分析、周邊可比項(xiàng)目分析、房地產(chǎn)銷售技巧培訓(xùn)、模擬房地產(chǎn)銷售過程、成績考評?!钍壑信嘤?xùn):對在房地產(chǎn)銷售過程中出現(xiàn)的問題進(jìn)行培訓(xùn),明確每一階段房地產(chǎn)銷售的目的,及時(shí)解決房地產(chǎn)銷售過程中出現(xiàn)的問題。☆針對性培訓(xùn):針對銷售過程中出現(xiàn)的特殊問題,有針對性的進(jìn)行培訓(xùn)。E、總結(jié):做為一個(gè)優(yōu)秀的銷售經(jīng)理要善于總結(jié)自己的工作。☆制定房地產(chǎn)銷售計(jì)劃,明確下一階段的銷售任務(wù)?!顓R總房地產(chǎn)銷售情況,對前一階段的房地產(chǎn)銷售工作從銷售情況、人員情況、客戶情況、與發(fā)展商合作情況、周邊市場情況、成本控制情況方面認(rèn)真進(jìn)行總結(jié)與分析。
4、樓盤信息管理:銷售現(xiàn)場信息的反饋對策劃組制定和調(diào)整樓盤的銷售策略有著舉足輕重的作用,而收集信息向公司提供第一手資料是銷售經(jīng)理責(zé)無旁貸的任務(wù)。信息來源可從以下幾方面獲取。A、客戶:了解客戶對樓盤的各種反映,如對戶型、面積、配套、價(jià)格、付款方式等有佑意見或建議,也可采用表格問答的方式進(jìn)行編輯。B、售樓員:了解售樓員的看法及建議,并通過售樓員對周邊樓盤調(diào)研的信息進(jìn)行樓盤分析并做好信息反饋。
5、協(xié)調(diào)管理:銷售部門不可能脫離其它相關(guān)部門而獨(dú)立存在,而協(xié)調(diào)好各方面的關(guān)系也是銷售經(jīng)理很重要的工作。A、與發(fā)展商的溝通。B、與策劃人員的溝通。C、與公司領(lǐng)導(dǎo)部門的溝通。D、與財(cái)務(wù)部門的溝通。E、與下屬員工的溝通。F、與客戶的溝通。
樓盤置業(yè)者經(jīng)常能在房產(chǎn)尾盤的房地產(chǎn)銷售廣告中看到如下字樣:隆重推出精品保留單元。如果那些保留單元只是賣剩的落市貨,那么這則廣告是否有欺騙受眾的嫌疑;如果那些保留單元真的是房產(chǎn)開發(fā)商珍藏的精品,那么當(dāng)初所謂的“銷控”是否隱瞞了事實(shí)真相,將尚未出售的單元“銷控”為已經(jīng)出售,這對于那些購買在先卻無法買到“精品保留單元”的購房者公平嗎?它是否涉及到個(gè)人消費(fèi)知情權(quán)的問題?銷控僅僅是為了防止滯留差的戶型,同時(shí)維持房地產(chǎn)銷售回籠節(jié)奏嗎?
筆者試探者做如下分析:1、什么是樓盤房地產(chǎn)銷售控制在整個(gè)樓盤營銷過程中,應(yīng)該始終保持有好房源,分時(shí)間段根據(jù)市場變化情況,按一定比例面市,這樣可以有效地控制房源,而且后期的好房源面市時(shí),正處于價(jià)格的上升期,還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。此即為房地產(chǎn)銷售控制。當(dāng)然業(yè)內(nèi)還有一種的`簡單定義,就是先把各房地產(chǎn)銷售單元分成三六九等,根據(jù)預(yù)判分期推出部分,再根據(jù)去化,得出下次推出的各類房地產(chǎn)銷售單元比例。要求留下可升值的好戶型,準(zhǔn)備漲價(jià)。但是這種劃分帶有強(qiáng)烈的感性成分,什么時(shí)候是導(dǎo)入期、公開期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期、收盤期,全憑個(gè)人經(jīng)驗(yàn),帶有相當(dāng)大的房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn),因此多數(shù)是一些入行不久的策劃人員做法,成熟的開發(fā)商一般不會采用。
2、房地產(chǎn)銷售控制產(chǎn)生的背景和作用銷控是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化的捷徑。房產(chǎn)與其他消費(fèi)品不同,它的生產(chǎn)周期很長,市場需求變化后供給是不可調(diào)節(jié)的,只能以銷控來實(shí)現(xiàn)微調(diào)。一個(gè)項(xiàng)目開盤即一搶而空不是一件好事,只能說明定價(jià)偏低,開發(fā)商沒有得到最大的房地產(chǎn)銷售收入,所以要控制好房地產(chǎn)銷售節(jié)拍,在先導(dǎo)期、開盤期、強(qiáng)銷期、收盤期各安排合理的供給比例,每個(gè)期間內(nèi)供應(yīng)的房地產(chǎn)銷售量在面積、朝向、樓層中保持一定大小、好壞、高低的比例,實(shí)現(xiàn)均衡房地產(chǎn)銷售。
如果一個(gè)項(xiàng)目的市場需求把握不準(zhǔn)或是規(guī)劃設(shè)計(jì)不科學(xué),那么能夠挽救項(xiàng)目的就只能是營銷策劃和房地產(chǎn)銷售控制了,房產(chǎn)關(guān)乎人的終極需求,影響的因素太多,市場需求把握不準(zhǔn)的幾率很大,且建筑結(jié)果是不可調(diào)整的,那樣房地產(chǎn)銷售策劃和房地產(chǎn)銷售控制就成了影響開發(fā)商生存的核心能力因素之一了。在樓盤價(jià)格策略的制定一般來說有兩種一是“低開高走”,二是“高開低走”,這兩種價(jià)格制定策略是真對不同的物業(yè)來制定的。
2.1、“低開高走”價(jià)格制定策略的銷售控制:價(jià)格制定策略采用“低開高走”的樓盤,應(yīng)分時(shí)間段制定出不斷上升的價(jià)格走勢,價(jià)格控制的原則為“逐步走高,并留有升值空間”,這樣既能吸引投資,又能吸引消費(fèi)。同時(shí)樓層差價(jià)的變化也并非是直線型的成比例變化,而是按心理需求曲線變化,它隨著心理需求的變化呈不規(guī)則變化。以時(shí)間為基礎(chǔ)根據(jù)不同的時(shí)間段如依據(jù)工程進(jìn)度等進(jìn)行時(shí)間控制,確定與之對應(yīng)的銷量和價(jià)格,并且圍繞該時(shí)間段的訴求重點(diǎn)進(jìn)行營銷,從而掌握什么時(shí)間該控制什么,如何去控制,以產(chǎn)生協(xié)同效益。房地產(chǎn)銷售控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三者緊密結(jié)合,相互協(xié)調(diào),價(jià)格的“低開”并不意味著公司經(jīng)濟(jì)利益受損,這只是一種策略,目的是為了以后的“高走”,這就需要銷量控制緊密結(jié)合,按一定的比例面市,量在誰手中誰就能控制價(jià)格,隨著時(shí)間的推移,不斷地將價(jià)格按不同的時(shí)間段進(jìn)行調(diào)整,并根據(jù)不同的時(shí)間段放出不同的銷量。那么整個(gè)營銷過程就是一個(gè)比較完美的營銷控制過程。
2.2、“高開低走”價(jià)格制定策略的銷售控制屬于“撇脂模式”,市場定位為需求彈性較小的高收入人群,它的特點(diǎn)是階段性高額利潤,速戰(zhàn)速決的回收資金,其適用范圍為實(shí)力信譽(yù)頗佳的大公司有“新、奇、特”概念的高附加值的物業(yè)。如青島的天泰集團(tuán)就常采用這一戰(zhàn)術(shù)。3、如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售控制(房地產(chǎn)銷售控制的流程)銷控管理需要一下措施來完善:
3.1、銷控表:以直觀的方式顯示單個(gè)樓盤的銷售進(jìn)展情況,可以提供需要了解房間的詳細(xì)資料及銷售情況,并可以根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時(shí)間表和按揭供款表,方便客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和分析。
3.2、銷控總表:以直觀的方式顯示所有樓盤的銷售進(jìn)展情況,在掌握全局的同時(shí),也可以查看房間及業(yè)主的信息。
3.3、銷售登記:管理和登記房間房地產(chǎn)銷售的情況,包括認(rèn)購資料、合同資料、產(chǎn)權(quán)資料、付款資料等,在合同資料錄入完成后,就可以通過網(wǎng)上申報(bào)的“上送合同資料”來將合同資料傳送到國土局進(jìn)行合同登記,并取得預(yù)售合同,在取得預(yù)售合同號后,就可以利用本模塊的合同打印來打印預(yù)售合同,而不需要到再到國土局的網(wǎng)上進(jìn)行預(yù)售合同打印。
3.4、換退房管理:管理銷售過程中換退房處理及查詢。
3.5、催交欠款:處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理,并可以打印清單。
3.6、成交客戶管理:登記和管理成交客戶的詳細(xì)資料,方便公司對成交客戶進(jìn)行分析和了解,從而最大限度提高對成交客戶的服務(wù)。
3.7、銷售統(tǒng)計(jì):將公司的房地產(chǎn)銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì),并可以以圖形方式直觀顯示。
3.8、銷售統(tǒng)計(jì)報(bào)表:查看和打印銷售過程中需要的各種報(bào)表,房地產(chǎn)公司可以根據(jù)自己的需要來制訂各種報(bào)表。
3.9、此外還有一個(gè)不容忽視的問題是銷售折扣,企業(yè)定價(jià)須著眼核心客戶群,并保持一個(gè)誠信的價(jià)格政策,制定定價(jià)機(jī)制系統(tǒng)化:
3.9.1、低定價(jià),低折扣。這種定價(jià)較為接近實(shí)際價(jià)格,給人的第一感覺是較為實(shí)際,即“價(jià)格能夠體現(xiàn)出價(jià)值”,所含水分較少,容易給客戶留下好印象。這一策略為后期銷售留下較大的變化余地,當(dāng)需要價(jià)格上調(diào)時(shí),可直接標(biāo)高定價(jià),當(dāng)原定價(jià)過高房地產(chǎn)銷售不利時(shí),可不用直接調(diào)低定價(jià),而只需加大折扣幅度就可以了。這種方式符合“明升暗降”的調(diào)價(jià)原則
3.9.2、高定價(jià),低折扣。定價(jià)過高容易嚇跑一部分客戶,購買“物美價(jià)廉”的物業(yè)是人們的普遍心理,但這種價(jià)格和折扣組合不易處理,當(dāng)價(jià)格上揚(yáng)是拉高原有的價(jià)格,顯然會增加房地產(chǎn)銷售阻力,而房地產(chǎn)銷售不暢時(shí),加大原有已經(jīng)很大折扣幅度,效果并不明顯,而且還會帶來眾多的負(fù)面影響,且違背“明升暗降”原則。
3.9.3、中定價(jià),中折扣。這是一種折中的房地產(chǎn)銷售控制組合,優(yōu)缺點(diǎn)它兼而有之。
;二、銷售經(jīng)理應(yīng)具備的工作能力有哪些
一、自我管理以身作則
銷售管理者堅(jiān)持原則并善解人意,在企業(yè)制度上要以身作則,不能強(qiáng)制屬下遵守,講誠信,要實(shí)現(xiàn)對下屬的承諾,但也要適當(dāng)偽裝。了解員工的出身、家庭情況、興趣、專長、思想、困難、潛能等,并能在員工需要時(shí)伸出援手。但是銷售管理者在回款、政策、制度等原則性問題上要堅(jiān)持己見。
二、獲得權(quán)力和影響力
銷售管理者要為遇到困難的下屬的利益出面調(diào)解,給有能力的下屬一個(gè)合理的安置,得到超預(yù)算支出的批準(zhǔn),在公司會議上控制項(xiàng)目討論的議程,能很快、經(jīng)常接觸高層,很早得到公司有關(guān)決策和政策調(diào)整的信息。在日常工作中銷售管理者經(jīng)常會遭遇這樣的事情,對某件事情請決策者批示,往往會拖很長時(shí)間,結(jié)果最后的答復(fù)是“忘記了”要么就是“你怎么不提醒我”之類的話語,作為銷售管理者如何化解這一矛盾呢?有時(shí)也是決策者對銷售管理者的一種職能考驗(yàn),因此作為銷售管理者在與決策者申請某件事情的時(shí)候,首先要制定至少兩種以上的方案供決策者選擇,只要讓決策者選擇其中一個(gè)合適的答案即可,這樣就能大大提高工作效率了。
三、處理好團(tuán)隊(duì)內(nèi)部與外部關(guān)系管理沖突
沖突是為了有效完成企業(yè)制定目標(biāo)和創(chuàng)新發(fā)展的必然產(chǎn)物,沒有沖突就沒有創(chuàng)新,沒有沖突就不會前進(jìn),沖突又是建立在部門之間或個(gè)人之間的基礎(chǔ)上的,彼此間應(yīng)互相支持和理解,互相協(xié)調(diào),一旦沖突激化,銷售管理者就必須出面進(jìn)行解決。
四、建立和發(fā)展和諧高效的銷售管理團(tuán)隊(duì)
1、能力問題給予輔導(dǎo)態(tài)度問題給予激勵(lì)
2、揚(yáng)善于公堂歸過于私下
3、贊美也有保質(zhì)期贊美要及時(shí)
4、銷售管理人員激勵(lì)——調(diào)動下屬積極性
5、分析銷售管理人員士氣低落的原因
6、管理者明顯低估了自己影響下屬行為的潛力
7、銷售管理者授權(quán)有六個(gè)步驟:一向員工表達(dá)對他的信任;二說明目標(biāo),想要達(dá)到什么樣的目的;三給予適當(dāng)?shù)臋?quán)利,充分發(fā)揮員工的能力;四征詢下屬的構(gòu)想,并給與鼓勵(lì);五提供協(xié)作,給予支持;六監(jiān)督查核,分析最后的結(jié)果。
三、銷售經(jīng)理具備的6大能力是什么?
1、個(gè)人意志:
這個(gè)人是否愿意成為一名管理者,因?yàn)楣芾碚卟粌H要做好自己,更要帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)取得成果,承擔(dān)更多的責(zé)任,很多人不愿意被領(lǐng)導(dǎo)或環(huán)境所強(qiáng)迫。
2、個(gè)人價(jià)值觀:
管理者應(yīng)該承擔(dān)更多的責(zé)任和壓力,但是價(jià)值觀不好的人喜歡居高臨下,頤指氣使,隨意命令和壓制別人,擺架子,不考慮別人的感受;這樣的管理者到達(dá)崗位后不會有好的結(jié)果。
3、個(gè)性特征:
不同性格的人在管理銷售團(tuán)隊(duì)時(shí)會有不同的結(jié)果;性格更堅(jiān)強(qiáng)、更果斷的人更適合做銷售經(jīng)理。
4、專業(yè)培訓(xùn):
如果銷售經(jīng)理在上崗前沒有接受過專業(yè)培訓(xùn),他只會做好銷售工作,不知道如何做好管理工作,如果一個(gè)人不知道如何直接管理一個(gè)團(tuán)隊(duì),其結(jié)果可想而知。
5、個(gè)人業(yè)務(wù)能力:
好的業(yè)務(wù)更容易大家服從,好的業(yè)務(wù)和較強(qiáng)的個(gè)人能力可以更好的指導(dǎo)其他人員,提高團(tuán)隊(duì)績效。
6、團(tuán)隊(duì)認(rèn)可:
如果這個(gè)人去銷售崗位,其他人會對他不滿意,不愿意被他管理。如果強(qiáng)制提升,整個(gè)團(tuán)隊(duì)很難統(tǒng)一思想,提高戰(zhàn)斗力。銷售經(jīng)理的執(zhí)行權(quán)力是目標(biāo)導(dǎo)向的。管理者必須踐行它,嚴(yán)格要求自己,得到下屬的信任,敢于做決定。
四、怎樣做一名銷售經(jīng)理
領(lǐng)導(dǎo):銷售經(jīng)理是領(lǐng)導(dǎo),是一個(gè)部門的旗幟,涉及人際關(guān)系的方方面面的活動。部門文件的簽署、主持會議等。作為銷售部的負(fù)責(zé)人,銷售經(jīng)理要負(fù)責(zé)對下屬進(jìn)行激勵(lì)和引導(dǎo)。作為領(lǐng)導(dǎo)者,要樹立的威信,并且團(tuán)隊(duì)成員扭成一股繩,把部門成員的個(gè)人需求同部門目標(biāo)結(jié)合起來,促進(jìn)工作的高效運(yùn)作。
信息:銷售經(jīng)理要不斷的從信息中發(fā)現(xiàn)問題、尋找問題的解決答案。從下屬分析報(bào)告,參加各種會議,注意閱讀顧客的來信,瀏覽同業(yè)組織的報(bào)告,并從各種聯(lián)系和下屬對那里獲得各種意見和建議。團(tuán)隊(duì)成員的申請、意愿、以及牢騷和外界人士的要求,其他部門的意見和社會機(jī)構(gòu)的質(zhì)問等。銷售經(jīng)理向團(tuán)隊(duì)適時(shí)溝通交流信息,讓團(tuán)隊(duì)理解自己的想法,保持步驟一至。銷售經(jīng)理要會說話,會匯報(bào):對上級既要實(shí)際求實(shí)的回報(bào),也要適時(shí)適度的回報(bào),完成完不成的理由及建議,解決方案都要斟酌后上報(bào)。
決策:銷售經(jīng)理在職權(quán)范圍內(nèi),要不斷創(chuàng)新,尋找更好的方案和途徑,不斷為企業(yè)創(chuàng)造更好的銷售業(yè)績?!×硗猓鳛殇N售經(jīng)理,也會經(jīng)常遇到需要決策的大小事。1.團(tuán)隊(duì)成員之間的沖突,由于性格、資金分配等原因,團(tuán)隊(duì)成員鬧糾紛,作為銷售經(jīng)理要做到適度處理,不要因?yàn)閭€(gè)人喜好,偏袒某人,這樣會在團(tuán)隊(duì)中造成不利領(lǐng)導(dǎo)的局面。2.部門之間的沖突:銷售和生產(chǎn)是兩個(gè)矛盾又聯(lián)系的部門。適度化解部門之間的矛盾,讓自己在公司游刃有余,才會有上升的空間,記住,不要讓自己的團(tuán)隊(duì)成員受委屈。
資源分配:安排工作。將工作細(xì)分到個(gè)人。對重要決定的實(shí)施進(jìn)行事先批準(zhǔn)。銷售經(jīng)理自己必須掌握的權(quán)利:由下屬擬定的改進(jìn)性方案,現(xiàn)有程序和政策的例外情況,由下屬談判的合同,業(yè)務(wù)預(yù)算的要求等。這些權(quán)利不能下放,不然,團(tuán)隊(duì)就會亂做一鍋粥。
以上就是關(guān)于銷售經(jīng)理必備三要素相關(guān)問題的回答。希望能幫到你,如有更多相關(guān)問題,您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢,客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。
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