杭州2022第一批集中供地(杭州2022第一批集中供地限價(jià))
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一、突發(fā)!寧愿損失5000萬也要退地,首批集中供地,已經(jīng)有人退地了
7月20日晚,上市公司宋都股份的一紙公告,終于將市場(chǎng)流傳已久的“退地”傳聞做實(shí)。
據(jù)公告,本次宋都退地的杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊,正是杭州5月7-8日首批集中出讓中的運(yùn)河新城地塊。彼此宋都以17.83億元總價(jià)、封頂并自持21%競(jìng)得。
這是杭州自2019年下半年實(shí)施“雙限”以來的第二宗退地事件(第一宗有特殊原因),有別于不限價(jià)時(shí)代的“預(yù)虧”,限價(jià)下的退地,是因?yàn)殍F定虧損的現(xiàn)實(shí),讓宋都趁早割肉。
宋都的退地事件,是一記來自市場(chǎng)的警鐘。
5000萬保證金沒收也要退地
宋都股份原競(jìng)得地塊為杭州運(yùn)河新城GS1001-17地塊,今年5月,杭州紹輝以17.8億元競(jìng)得,自持比例21%,溢價(jià)率29.86%,樓面價(jià)20962.12元/平方米。
從土地信息上看,該宗地塊位于核心位置,地塊所在的運(yùn)河新城板塊,是杭州近一年來熱度躥升迅速的板塊之一,經(jīng)過20輪報(bào)價(jià),由競(jìng)買人宋都獲得,地塊出讓面積34025平米,容積率2.5,可建面積8.5萬平米。
從地塊屬性、要求上看,該地塊所建商品住房毛坯銷售均價(jià)不高于26500元/平方米,且毛坯銷售最高單價(jià)不高于29150元/平方米,如實(shí)施裝修銷售的,裝修價(jià)格不高于30000元/平方米。
對(duì)比運(yùn)河新城的其他四個(gè)項(xiàng)目,宋都精裝限價(jià)排末位,自持比例排首位,而其他四個(gè)項(xiàng)目開發(fā)商萬科、保利、融信和香港置地,實(shí)力均遠(yuǎn)超宋都。
有消息稱,宋都拍得該地塊之前已有意向合作方寶龍地產(chǎn),后因合作方意向生變,宋都選擇棄地,寶龍回復(fù),“此事與寶龍地產(chǎn)沒有任何關(guān)系,寶龍從未與該地塊發(fā)生過任何關(guān)系,也沒有任何合作意向”。
從市場(chǎng)情況上看,盡管運(yùn)河新城已入市項(xiàng)目開盤時(shí)一房難求,但根據(jù)宋都競(jìng)拍地塊詳情,樓面價(jià)20962元/平方米,自此比例21%,精裝修銷售銷售限價(jià)3萬元/平,企業(yè)盈利很難,有虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
相比較無利潤可賺,或是放棄產(chǎn)品質(zhì)量,宋都寧愿選擇損失5000萬。公告中宋都直言,本次放棄競(jìng)得的土地使用權(quán),是公司經(jīng)營管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素,基于公司穩(wěn)健發(fā)展謹(jǐn)慎作出的決策。
大批房產(chǎn)“死”在盲目拿地
1、華光地產(chǎn)破產(chǎn)
2015年8月,曾經(jīng)的地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)之一,華光地產(chǎn)被江蘇省常州市天寧區(qū)人民法院宣布破產(chǎn)清算。
華光地產(chǎn)破產(chǎn)原因即在于,從2007年左右開始,該公司在長三角地區(qū)多次盲目拿地致資金鏈斷裂,最具代表性的是2008年,華光地產(chǎn)斥資3.23億元拿下了南京江寧大學(xué)城G114地塊,意圖打造江寧歡樂城項(xiàng)目,然而此后的七年時(shí)間里,該地塊一直未能動(dòng)工。
最終,這家成立于1986年的老房企死在了自己盲目拿地上。
2、泰禾集團(tuán)欠下巨額債務(wù)
泰禾集團(tuán)在2018年之前一直在瘋狂的拿地,但是進(jìn)入2018年之后,政府就開始出臺(tái)大量的房地產(chǎn)調(diào)控政策,泰禾集團(tuán)的激進(jìn)之路也被迫按下了暫停鍵,開始主動(dòng)的減少拿地和融資,雖然泰禾集團(tuán)的自救也取得了一定的成效,凈負(fù)債率直接降至385%,較2017年底大幅下降,但仍然較高。
在2020年上半年,泰禾集團(tuán)出現(xiàn)了574億元的短期債務(wù),由于無法償還,還受到了深交所的問詢,在6月份的媒體溝通會(huì)上,泰禾集團(tuán)主席黃其森就表示,泰禾目前已經(jīng)放慢了腳步,采取了強(qiáng)有力的措施,已經(jīng)主動(dòng)停止拿地,清退部分項(xiàng)目,并加大了銷售回款力度,并盡最大努力與優(yōu)秀企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目合作,主動(dòng)梳理合作的金融機(jī)構(gòu),與優(yōu)秀機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,并轉(zhuǎn)讓多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目進(jìn)行自救。
但是顯然這些舉措都無法讓泰禾擺脫危機(jī),由于短期債務(wù)高達(dá)574億元,不管是民間金融機(jī)構(gòu)還是銀行機(jī)構(gòu),都不肯將錢借給泰禾集團(tuán),泰禾集團(tuán)的命運(yùn)也到了“緊急關(guān)頭”,如何擺脫危機(jī),成為了黃其森必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí),其實(shí)像泰禾這樣的企業(yè)并不少,在全國還有許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨虧欠巨額債務(wù)。
房地產(chǎn)融資政策收緊 又一扇門被關(guān)閉
4月16日,證監(jiān)會(huì)宣布修訂《科創(chuàng)屬性評(píng)價(jià)指引(試行)》,明確提出:
限制金融 科技 、模式創(chuàng)新企業(yè)在科創(chuàng)板上市。禁止房地產(chǎn)和主要從事金融、投資類業(yè)務(wù)的企業(yè)在科創(chuàng)板上市。
這意味著房企進(jìn)入A股的又一扇門被關(guān)閉。
房企表面上看體量龐大,但實(shí)際上如果借不到錢,或借錢能力太弱,只有走向死亡。2020年TOP500房企資產(chǎn)負(fù)債率均值是78.77%,即便是頭部房企資金也不充裕。去年恒大等房企就因?yàn)橘Y金問題上了熱點(diǎn)新聞。而中小房企那更不用說了,2020年有超470家房企破產(chǎn)。
所以不夸張地說,一家開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)力,很大程度上取決于融資能力。
房企資金來源主要是幾個(gè)方面:
1、購房款:賣新房時(shí)從購房者中拿到的錢。
2、銀行貸款:不能用來拿地。
3、發(fā)債:一般是較大房企才能發(fā)。
4、非標(biāo)融資:比較常見的是信托融資。
5、海外融資:在國外發(fā)債。
6、股權(quán)融資:在A股融資或在港股IPO 目前來看幾種融資方式均在不約而同地收緊。
在“三道紅線”之下,據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì),境外發(fā)債規(guī)模大幅下降43.5%。另外用益信托網(wǎng)也給出了最新數(shù)據(jù),一季度房地產(chǎn)信托發(fā)行量銳減26%。
”三道紅線“是指房地產(chǎn)企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率與現(xiàn)金短債比這三項(xiàng)指標(biāo)。
具體規(guī)則為:
(1)剔除預(yù)收款項(xiàng)的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;
(2)凈負(fù)債率不得大于100%;
(3)現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
這是借的方面,當(dāng)然還有圈錢的。房企還可以上市,讓投資人做股東,這樣融來的錢就不需要還,也不構(gòu)成債務(wù),所以開發(fā)商最喜歡這樣的融資方式。
但是房企上市早就被收緊了,特別是A股。 早在2010年,樓市調(diào)控趨緊,證監(jiān)會(huì)要求房企IPO和定增時(shí),需要出具國土資源部的意見。相當(dāng)于把房企IPO暫停了。2016年以來,只有南都物業(yè)一家房企在A股上市。也就是說,按照之前的規(guī)定,房企在A股上市基本無望。
說白了就是開發(fā)商要控制負(fù)債、降低負(fù)債。
這樣一來,原來依靠借新還舊的開發(fā)商則是雪上加霜,目前已經(jīng)有大型房企出現(xiàn)債務(wù)逾期。 一方面房企需要資金,另一方面又需要控負(fù)債、降負(fù)債,那怎么辦?
只能是多賣點(diǎn)房子,提高周轉(zhuǎn)率。你看到某房企時(shí)不時(shí)出現(xiàn)搞促銷,打所謂的“7折”就是為了回籠資金,緩解流動(dòng)性緊張。不過,新房一般都有限價(jià),這個(gè)限價(jià)不僅是最高價(jià),也有最低價(jià),利潤空間有限。
房企融資不斷收緊,甚至一扇扇大門被關(guān)閉,影響是什么?
1、長遠(yuǎn)說可以避免房企負(fù)債率過高,避免無序發(fā)展、盲目發(fā)展,降低房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。但購房者需要留意房企短期因?yàn)橘Y金緊張而可能出現(xiàn)的爛尾風(fēng)險(xiǎn),買房時(shí)選擇證件齊全、信譽(yù)度高、負(fù)債率低、流動(dòng)資金較充裕的開發(fā)商。 總之,做企業(yè)是要有本錢的,借錢是要還的,如果要做大,就是增加本錢,而不是通過借別人的來擴(kuò)大規(guī)模,把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購房者或金融系統(tǒng)。
結(jié)語
不少房企人員表示,進(jìn)入2021年都感覺壓力山大,很多房企已經(jīng)負(fù)債累累,可是他們照樣會(huì)融資,必須要拿地,要運(yùn)營,換句話來說,死也不要死得這么快,再堅(jiān)持幾年說不定還有機(jī)會(huì)。
開發(fā)商可以降低盲目拿地、盲目開發(fā)的情況,減少地王的出現(xiàn),對(duì)于穩(wěn)地價(jià)有一定的作用。因?yàn)辇堫^房企在融資上相對(duì)有一些優(yōu)勢(shì),而中小房企則不然,這會(huì)加大房企間的“馬太效應(yīng)”,一輪廝殺過后,會(huì)有更多中小房企被兼并、重組,甚至破產(chǎn)。
二、杭州第四次集中供地時(shí)間
預(yù)計(jì)2022年12月。杭州啟動(dòng)第四批次集中供地隸屬于杭州潤旻企業(yè)管理有限公司,根據(jù)查詢杭州潤旻企業(yè)管理有限公司官網(wǎng)顯示,杭州第四次集中供地在預(yù)計(jì)2022年12月開始。經(jīng)營范圍:一般項(xiàng)目:企業(yè)管理;企業(yè)總部管理等。
三、2022年百強(qiáng)房企拿地面積同比
您想問的是2022年百強(qiáng)房企拿地面積同比下降多少嗎?拿地規(guī)模同比下降百分之51.2。
從今年前三季度招拍掛情況看,百強(qiáng)企業(yè)拿地總額10478億元,拿地規(guī)模同比下降百分之51.2,連續(xù)4個(gè)月維持收窄態(tài)勢(shì)。從拿地面積來看,杭州以412.9萬平方米位列第一,上海第二,長沙第三。
數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,已有12個(gè)熱點(diǎn)城市三批次集中供地順利收官,但受銷售市場(chǎng)底部運(yùn)行影響,房企整體拿地?zé)崆椴桓?。從拿地金額來看,央企國企仍是主力。華發(fā)股份、華潤置地、中海地產(chǎn)等全國性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市廣泛布局,央國企參與熱度較高,重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國企。
四、杭州第三批集中供地時(shí)間2022
你是問2022年杭州第三批集中供地時(shí)間?2022年杭州第三批集中供地時(shí)間是9月15日。杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布2022年第三批住宅用地集中出讓公告,該批次共出讓19宗地塊,合計(jì)出讓面積1568畝,將于9月15日正式出讓。所以2022年杭州第三批集中供地時(shí)間是9月15日。
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