杭州2023第三次土拍（杭州2021年第三次土拍）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來大家介紹下關于杭州2023第三次土拍的問題，以下是小編對此問題的歸納整理，讓我們一起來看看吧。

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本文目錄:

• 1、2023不動產(chǎn)關鍵詞：新周期存在6個已知數(shù)

• 2、多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調(diào)整集中土拍規(guī)則

• 3、土拍新規(guī)下項目利潤被釋放，重點城市進入“拿地搖號”時代

• 4、“小步快跑”供地風向標顯現(xiàn) 武漢率先開啟第六批集中供地

一、2023不動產(chǎn)關鍵詞：新周期存在6個已知數(shù)

出品 | 鳳凰網(wǎng)風財訊

fengcaixun

作者 | 王婷婷

ivywong

“2023年，再也不能把賺不到錢歸結到疫情了?！?/p>

這看起來像一句玩笑話，卻也道出了2023和過去三年的一個最大不同。伴隨中國疫情政策調(diào)整，國家“全面搞經(jīng)濟”，中央層面頻繁釋放積極信號，是時候抽離悲觀情緒，是時候改變思路審視未來。

尤其是被視作近年“最大悲觀之一”的房地產(chǎn)，更需要振作起來看到新機會。就像郁亮說的“悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路?！?/p>

風財訊年終策劃系列之《2023不動產(chǎn)關鍵詞》，擬匯聚不動產(chǎn)多個領域具有發(fā)言權的聲音，來給2023年相應領域做預判，希望觸發(fā)您的新思路、新視角。

維穩(wěn)  宏觀經(jīng)濟關鍵詞   中國GDP增速4%-6%

多家研究機構：目前世界銀行、國際貨幣基金組織（IMF）等國際組織和高盛、瑞銀、野村等多家國際機構對2023年中國經(jīng)濟增速的預期集中在4%-5%之間，國內(nèi)機構的預測則多集中在5%-6%之間。

除防疫形勢外，房地產(chǎn)能否企穩(wěn)、外需放緩程度、政策對沖力度，都將影響2023年中國經(jīng)濟恢復。

翻篇  地產(chǎn)政策關鍵詞  保穩(wěn)防險，過時政策逐漸取消

中央經(jīng)濟工作會議：釋放房地產(chǎn)政策“保穩(wěn)”“保住”“防險”的三大基調(diào)。

什么是房地產(chǎn)新的發(fā)展模式？

房改課題組組長、中房集團原董事長、匯力基金董事長孟曉蘇認為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式就是“雙軌制 租購并舉”。

具體而言是向兩個方面發(fā)展，一是堅定地“完善住房市場體系和住房保障體系”，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障；一方面鼓勵租購并舉，解決好新市民和青年人等住房問題，比如允許保障性租賃房以租代購、補交資金后可入市。

一些已經(jīng)明顯不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策應該會逐漸去除。

也由此劉曉博等業(yè)內(nèi)人士預測大部分二線城市將取消限購、限售；一線城市限制政策將出現(xiàn)實質性松動。

微降2023新房關鍵詞  存量供應為主、房價先降后穩(wěn)

貝殼研究院：2023年一手房價格預計先降后穩(wěn)。

由于項目滯銷、土拍熱度不高等因素，各地對新房項目備案價下調(diào)幅度的容忍度提高。

2023年需求面尚未完全企穩(wěn)之前，企業(yè)依然有以價換量的動力，新房供應價格有進一步下行空間。

2023年供應主基調(diào)是盤活存量、去庫存。

拿地減少，2023年會新房供應緊缺的局面？不會。

市場仍有大量存貨。截至2022年10月，狹義庫存累計同比上升約17%。一二線城市平均出清周期升至16個月，三四線城市平均出清周期超過20個月。

(各線城市2014-2022.9商品房銷售面積走勢)

讓步 2023二手房關鍵詞   供應增長，議價空間先升后落

貝殼研究院：二手房供應量穩(wěn)定增長。

貝殼研究院監(jiān)測的重點50城的當前庫存房源量較2021年末上升14%，2021年末較2020年末上升13%，二手房庫存供應量變化基本穩(wěn)定。

因為價格下跌下消費者預期不強，購房意愿減弱，以換房為主導的市場，不買也就意味著不賣，所以新增庫存變化幅度相對平穩(wěn)。

二手房議價空間先增后降。

當前重點城市二手房平均議價空間（掛牌價和成交價的差額占掛牌價比例）已升至10%，處于近幾年高位。

買賣雙方達成合意價需要賣方做出更大的價格讓步，這一特征還將延續(xù)，直到更多買方入場后議價空間逐步回落。

洗牌  2023房企關鍵詞   微光變曙光、穿新鞋走新路

萬科：微光變曙光

12月16日萬科的股東大會上，郁亮對房地產(chǎn)行業(yè)的判斷已經(jīng)從“微光”進化成了“曙光”。

“時隔20年房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的政策面逐步向好，政策力度、廣度都全面超出萬科的預期。”

隨之，萬科總裁祝九勝指出，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機會。萬科會開始做一些積極動作，比如在補充開發(fā)業(yè)務機會、公開市場拿地、開拓經(jīng)營服務業(yè)務等。

保利：穿新鞋走新路

保利發(fā)展透過房地產(chǎn)行業(yè)白皮書預判，行業(yè)運行邏輯發(fā)生根本性改變，過去是高杠桿驅動規(guī)模增長，現(xiàn)在邏輯反轉，企業(yè)投資需要高度依賴經(jīng)營現(xiàn)金流，依賴銷售回款，需求變化領先供給調(diào)整。

所以大分化時房企要繼續(xù)向上，穩(wěn)定向前，就必須穿新鞋、走新路。

因為房地產(chǎn)呈現(xiàn)去金融化、制造業(yè)化、極致專業(yè)化、功能民生化、競爭格局加劇分化的五大特點，所以房企要將粗放的三高模式，轉為精細化的“內(nèi)生模式”，注重構建動態(tài)能力。

大浪淘沙是必然，一些房企要放棄幻想。

分化  2023城市關鍵詞  核心城市先恢復、長珠三角領先

中指研究院：雖然疫情防控形勢仍是最大變量，但二線城市的政策優(yōu)化空間較大，核心二線城市市場有望穩(wěn)步恢復，如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市。

三四線城市的市場成交規(guī)?；蚶^續(xù)下行，部分熱點城市市場有望逐漸企穩(wěn)恢復。人均住房建筑面積超40㎡的三四線城市，部分城市甚至超過50㎡，這部分城市新增住房空間較小，短期市場調(diào)整壓力仍較大。

歷史來看，長三角和珠三角地區(qū)在下行周期后，均率先恢復，2022年下半年同樣如此。

（圖：2016年以來各城市群代表城市商品住宅成交面積月度同比走勢/中指院整理自各地房管局）

長三角、珠三角住宅成交面積同比降幅收窄最明顯；但惠州、珠海短期庫存較高，或拖累市場修復，肇慶、江門市場或延續(xù)底部盤整態(tài)勢。

京津冀短期區(qū)域市場調(diào)整壓力較大，預計2023年北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復，而多數(shù)城市持續(xù)底部運行。

長江中游、成渝疫情影響下短期市場調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動核心城市市場有望企穩(wěn)恢復，比如成都放松了樓市政策，有望逐漸企穩(wěn)恢復；短期武漢、長沙等城市均有政策優(yōu)化預期。

李光斗的一句話說得好：

開放，迎來了1992年中國經(jīng)濟新的高潮；

放開，則會迎來2023年中國經(jīng)濟新的周期。

《日本失去的十年》一書中描述日本經(jīng)濟危機后的社會是“低欲望社會”。但中國遠遠沒有到那個經(jīng)濟成熟度、也沒有到那種危機度。

疫情和調(diào)控正在“翻篇”，房企和地產(chǎn)人可能會有PTSD，但也無法忽略中國房地產(chǎn)的萬億空間。

所以與其悲觀預測“低欲望社會”的到來，不如重回積極主義。

歷史不會停步、社會仍在前行，每個人也還能夠為“活得更好”而奮斗。

二、多地中止或延期第二批集中供地 部分城市公告調(diào)整集中土拍規(guī)則

一波激烈的“搶地”大戰(zhàn)后，今年22城首批集中供地以超萬億元的成交總金額收官。隨即，廈門、長春和無錫三城率先完成了第二批集中土拍。

不過進入8月以來，多個城市卻紛紛對第二批集中供地按下“暫停鍵”。8月17~19日，濟南、杭州和沈陽三城先后宣布第二批集中供地出讓“中止”或“延期”。而在此之前，宣布第二批集中供地中止或延期的城市已達十余個。

截至目前，深圳、杭州、青島發(fā)布了第二批集中供地“中止”公告；北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、杭州、濟南、福州等城市推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土拍規(guī)則進行了調(diào)整。

那么，接下來的集中土拍將發(fā)生怎樣的變化？優(yōu)化和調(diào)整后的土拍規(guī)則會如何影響房企的拿地策略？土地市場的變化傳導至樓市又將產(chǎn)生怎樣的影響？

　房企激情“搶地”后

　　“（房企）在拿地過程中價格預估是可以適當激進的，否則在激烈的土拍市場根本不可能拿到地，也就失去了生存的根本。”路勁地產(chǎn)集團營銷部副總經(jīng)理寧曉峰此前曾表示。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，22城首批集中供地中，有9個城市的宅地成交面積占今年全年住宅供地比例超過30%。其中上海和武漢占比均超過40%；北京占比最高，達56.32%。

多位房企投拓負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“雙集中”供地新政之下，對于嚴重依賴公開市場拿地的房企而言，在首批集中供地中的拿地機會更不能錯失。于是，各城首批集中供地熱度逐漸被推高，并逐漸演變?yōu)榧小皳尩亍薄?/p>

“現(xiàn)在即便測算出拿下這塊地不賺錢，為了排名、品牌或者留住專業(yè)的人才，都要咬著牙拿下來?！币活^部房企投拓負責人江華表示，房企未來在銷售業(yè)績排行榜上的座次如何，就取決于現(xiàn)階段土儲的豐厚程度。即便這次拿到的塊地利潤并不豐厚甚至沒有利潤，也可以從其他地方找回來。

在市場緊張情緒的裹挾下，上半年房企的拿地熱情高漲。好地網(wǎng)統(tǒng)計顯示，22城首批集中供地中，融創(chuàng)、保利、招商蛇口等拿地金額排名前十的房企，拿地總金額約3372.9億元，占22城總出讓金額的32%。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，除少數(shù)高杠桿房企減緩拿地節(jié)奏外，部分“三道紅線”處在綠檔的房企，在上半年的拿地量幾乎已與去年全年的拿地總量持平。

以越秀地產(chǎn)為例，其中報顯示，今年上半年，越秀地產(chǎn)在廣州、東莞、杭州、蘇州等11個城市共獲取23宗地塊，總建面約500萬平方米。而2020年全年，越秀地產(chǎn)新增土地22塊，總建面560萬平方米。

“無論如何，上半年拿地都是出于增厚公司業(yè)績目的。”越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠在8月18日下午舉行的2021年中期業(yè)績會上解釋稱，這主要是“雙集中”供地與上半年公司購地合作兩大因素疊加所致。其中約51%來自非公開市場的拿地剛好鋪排在上半年，所以這個數(shù)額會較往年同期大一些。

不過，“拿地一時爽，事后難收場”卻是不少房企的尷尬寫照。在首批集中土拍中，眾多頭部房企紛紛在熱點城市斥重金“搶地”，但面對高溢價率和相對苛刻的配建條件，有些房企開始為接下來有限的開發(fā)利潤發(fā)愁了。

如在杭州首批集中土拍中，濱江集團共拿下5宗地，當被問及這些地塊的利潤時，其董事長戚金興表示“努力做到1%~2%的凈利潤水平”。

在22城首批集中供地中，包括廈門、合肥在內(nèi)的10個城市的平均溢價率超過15%。在地產(chǎn)行業(yè)資深人士毛呈飛看來，“首批集中土拍的規(guī)則沒有抑制溢價率，反而進一步壓縮了房企的利潤”。

“拿地價格預估可適當激進，但又不能盲目激進，需要對項目價格預估進行合理分析和判斷，判斷地塊與競品相比是否具備價格‘跳脫’要素，這是價格預估是否適當激進的前提條件?！睂帟苑灞硎?。

“不可否認的是，部分城市的一些高溢價率地塊的確存在風險，不排除未來會出現(xiàn)面包價甚至賣不過面粉價的可能性?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，首批集中供地的城市本身存在分化，而有些城市的土地溢價率則是明顯提升。而包括上海、北京等在內(nèi)的嚴控地價類城市，在房企本身財務穩(wěn)健的前提下，合理利潤可以得到相應保障。

　“聯(lián)合拿地”應對風險

　　“雙集中”供地新政之下，土地都被誰拿走了？據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計，在首批集中供地中，拿地金額排名前10的企業(yè)中有5家是國企，排名前50的企業(yè)中有22家是國企。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，百強房企拿地總金額達16485億元，同比增長4.6%，門檻值為37億元，與去年同期相比明顯提升。百強房企招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為55.9%。從拿地數(shù)據(jù)來看，房企布局更加聚焦一二線城市及核心城市群。

值得注意的是，集中供地新政對房企的資金實力是極大考驗。為減少前期的資金投入以及后期的運營風險，“聯(lián)合拿地”成為眾多房企的拿地策略之一。在22城首批集中供地中，濱江集團以67%的聯(lián)合拿地比例領跑，金科、卓越、首開均保持60%及以上的聯(lián)合拿地比例。

從城市層面看，以廣州為例，4月底首批集中供地共成交42宗地塊，攬金906億元?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者梳理近期陸續(xù)公示的地塊規(guī)劃方案發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)高總價、高溢價地塊，房企不僅傾向于前期聯(lián)合拿地，后期聯(lián)合開發(fā)也成首選。

在廣州白云區(qū)，正榮以20.9億元競得鐘落潭福龍路東側地塊，溢價率20.8%，成交樓面價16658元/平方米，將聯(lián)合新城控股共同開發(fā)；招商聯(lián)手弘陽以35.9億元競得白云區(qū)石門街朝陽聯(lián)新東街地塊，溢價率15.4%，成交樓面價26643元/平方米，將聯(lián)合南國置業(yè)開發(fā)。

此外，金地以9.18億元競得增城區(qū)中新鎮(zhèn)新新公路東側地塊，溢價率31.5%，成交樓面價11038元/平方米，將聯(lián)合景泰富業(yè)開發(fā)。

不過在“三道紅線”及各地樓市調(diào)控不斷加碼之下，并非所有的聯(lián)合拿地開發(fā)都會順利。不久前宋都股份的退地風波，就將聯(lián)合拿地開發(fā)的另一面揭露給了行業(yè)。因為這是集中供地后的首例退地，也引起行業(yè)的普遍關注。

8月10日，宋都股份公告稱，因祥生控股、寶龍地產(chǎn)相關公司突然違約，給公司短期內(nèi)的資金安排帶來巨大壓力，因此退掉計劃與祥生控股合作的杭州8號地塊。但在隨后的回應中，寶龍地產(chǎn)表示，與宋都簽署合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現(xiàn)，實際細節(jié)需以合同簽訂為準；祥生控股則稱，并未與宋都簽署過任何協(xié)議。

按照計劃，今年宋都的拿地金額為25億~35億元。而宋都在杭州首批集中土拍中就拿到5宗地塊，總金額達45.84億元，顯然已經(jīng)超過了全年計劃。由于合作開發(fā)又出現(xiàn)問題，因此宋都寧愿虧掉5000萬元也要退掉競得的杭州地塊。而這次退地的違約金也占到宋都2020年凈利潤（3.21億元）的15.58%。

　集中土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整

　　“雙集中”供地新政，旨在降低土地市場熱度。而中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國土地市場呈現(xiàn)出“量縮價漲”的趨勢。如22城首批集中土拍中，廈門、杭州、重慶、深圳、寧波、合肥的平均成交溢價率均超過20%，其中重慶、廈門的樓面價漲幅均達到45%。顯然，首批集中供地并未達到預期的“穩(wěn)地價”目的。

那么，接下來的集中土拍會產(chǎn)生怎樣的變化？其變化傳導至樓市又會產(chǎn)生怎樣的影響？8月6日，深圳宣布中止出讓原定于8月9日掛牌的22宗地的使用權；8月11日，青島宣布第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”；8月18日，杭州宣布31宗住宅用地終止掛牌，這是杭州第二次延期第二批集中供地時間。

此外，北京、上海、廣州、重慶、沈陽、長沙、天津、濟南、福州等城市均已推遲了第二批集中供地出讓時間。其中，天津、杭州、福州等城市還對土地競拍規(guī)則進行了優(yōu)化調(diào)整。

對于多城中止或延期第二批集中土拍，行業(yè)普遍認為“土拍規(guī)劃將面臨調(diào)整”。此前有消息稱，自然資源部召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整，包括競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質，加強對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查，限定土地溢價上限15%，不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際房價，到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案決定土地歸屬。

《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢發(fā)現(xiàn)，天津、福州等部分城市在中止或延期公告中調(diào)整的第二批集中土拍規(guī)則，基本與上述消息的內(nèi)容相吻合。

如8月13日，福州宣布第二批集中土拍延至9月，同時對19宗地塊的最高價格進行了調(diào)整，最高溢價率均不超過15%。另外，調(diào)整還涉及限制競買人范圍、競買人資金來源、搖號規(guī)則調(diào)整，以及多幅地塊出讓條件優(yōu)化等方面。

8月10日，天津明確將61宗地塊公開掛牌截止時間統(tǒng)一調(diào)整為9月10日，并將之前的最高溢價率不超過50%統(tǒng)一調(diào)整為不超過15%。同時規(guī)定，單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人。

“這樣的話，利潤是有的。樂觀估計，可以做到5%~6%的利潤率?！敝辛汉冀疳榈耐顿Y負責人劉杰雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，現(xiàn)在一些企業(yè)已調(diào)整資金，盯著第二批集中土拍。隨著土地供應規(guī)模的增加以及供地質量的提升，房企拿地的機會可能明顯增加。

值得一提的是，無錫在首批土拍中16宗地塊中有14宗是“地價觸頂進行競租賃或配建”，在8月初舉行的第二批集中土拍中調(diào)整為“所有地塊均采取觸頂搖號”方式，目的是抑制地價熱度過高，達到嚴控地價的成效。而實際效果也相當明顯，無錫第二批集中土拍宅地成交溢價率為4.1%，和第一批12.39%的溢價率相比大幅降低，同時多宗地塊實際成交地價控制在合理水平。

“土地規(guī)則的調(diào)整對房企來說是把‘雙刃劍’，一方面在推動建立房地聯(lián)動機制，實現(xiàn)限房價、控地價、提品質的同時，對于房企開發(fā)的合理利潤會有所保障，減少房企非理性競爭可能產(chǎn)生的市場風險?！睆埐ㄕJ為，另一方面也會強化對房企的資格審查力度，通過完善審查流程和相應標準來提升穩(wěn)健型房企的拿地幾率，土地市場對房企的“優(yōu)勝略汰”也將起到加速作用。

某頭部房企IR劉偉以天津為例向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該城市第二批集中供地規(guī)則調(diào)整后，核心是嚴格控制溢價，并且減弱土地市場競爭的自由度，以此提高房企整體的拿地利潤率。若其余城市效仿天津改變土拍規(guī)則，則第二批集中供地的拿地利潤率有望得到明顯提升，地產(chǎn)板塊的底層邏輯或將被改寫。

而在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，“土拍規(guī)則調(diào)整并不會使行業(yè)趨勢短期內(nèi)有變化。但微觀層面，通過降低地價來控制房價，保證開發(fā)商利潤和房屋品質，這樣的共識基本已形成。而競高標也會使得之前減配、精裝改毛坯等現(xiàn)象大幅減少。”

　土拍規(guī)則調(diào)整利好房企

　　第二批集中土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整，對房企未來的布局會產(chǎn)生何種影響？

“一定程度上會讓頭部房企快速擴張受到限制，高杠桿快周轉做大規(guī)模的傳統(tǒng)模式受到挑戰(zhàn)?！钡谝惶酱骶S斯深圳公司董事總經(jīng)理吳睿向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析稱，開發(fā)商主流模式會立足已經(jīng)進入的城市重點布局，在已經(jīng)進入的重點城市經(jīng)營效率和市占率上下功夫，短期內(nèi)布局新的城市的計劃會減少。

“預計后續(xù)集中供地的城市會擴容，不排除部分熱點的三線城市也會加入到集中供地行列?！睆埐ㄕJ為，長三角和大灣區(qū)等主力城市群的三四線城市依然會是房企關注的重點。

“當前金融管控的嚴厲程度前所未有，商票等非標融資渠道都可能納入管控。這樣一來，企業(yè)前端拿地的動力和可能性被降到非常低的水平?！蹦炒笮头科蠛贾輩^(qū)域負責人林光游告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

一家頭部房企浙江區(qū)域投拓負責人王洋舉例稱，他熟悉的一個全國排名前20的房企，今年上半年拿了不少地，但大多因為地價太高算不過來賬來。有些地塊想“求人合作”也很難找到對象，有些地塊雖然找到合作方，但因為沒利潤最終演變?yōu)椤盎ハ嗥堋保阂粋€告對方違反企業(yè)規(guī)則，一個告對方侵害名譽權。

對于房企拿了高價地后的利潤找補空間，一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一是通過同一地塊上不同產(chǎn)品設計搭配盡量拉高利潤，或去其他城市找補虧欠；其次，有地有項目的房企可以向供應商融資，維持信用評級和體量規(guī)模，再通過股票、發(fā)債等融資。但這樣操作有賭市場放松的成分，也會埋下債務逾期歸還不上的潛在風險。

“今年上半年企業(yè)拿地情況，與2016年和2017年企業(yè)搶地導致‘地王’頻出的時候頗為相似?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院主編艾振強分析認為，早年搶地的副作用在此后兩三年開始顯現(xiàn)，導致一批房企要么栽倒，要么現(xiàn)在仍在艱難消化高地價帶來的虧損陣痛，這個過程還會持續(xù)好幾年。即便是以穩(wěn)健著稱的企業(yè)，在大量囤地之后仍有擔憂。

艾振強認為，第二批集中土拍規(guī)則調(diào)整，對于避免行業(yè)過度集中化、多家獨大形成寡頭格局有很大作用。這樣也會避免因一家企業(yè)爆雷危機而影響整個產(chǎn)業(yè)鏈上下游，進而導致行業(yè)休克性調(diào)整的事件發(fā)生，同時也會要求開發(fā)商以長期主義來調(diào)整戰(zhàn)略布局。

在22城首批集中土拍中，部分熱點城市雖然溢價率高企，但對于頭部房企而言，因為其融資基本都是自有資金作配置，因此能把利潤壓到很低，即使有2%~3%的利潤也能活下去。不過，這樣的利潤率卻是很多中小房企無法承受的。

在更嚴格的土地和金融規(guī)則下，這樣“碾壓式”的實力懸殊，導致基本拿地的都是頭部房企和央企國企，而中小房企的生存空間則越來越小。

隨著第二批集中供地土拍規(guī)則迎來優(yōu)化調(diào)整，一些中小房企或迎發(fā)展機會?！敖⒂行У馁彽貙彶橛欣诰S護房企拿地的公平性，尤其是地方國企或者具備大股東背景的中小房企，資金來源或將受到限制，同樣規(guī)模的民營房企的拿地機會將增加，資源不平衡的局面或許會有改善?！眱|翰智庫總監(jiān)于小雨表示，在此基礎上，中小房企將獲得喘息空間，生存空間加大。

“隨著重點城市在二批集中供地中對土拍規(guī)則的調(diào)整和優(yōu)化，三四線城市也開始‘跟風’調(diào)整規(guī)則，所以這樣的趨勢是可以觀望和期盼的?！泵曙w表示。

“回過頭來看，在首批集中供地中沒有出手或少拿地的房企是幸運的?！痹诹止庥慰磥?，上半年拿地的公司，可能會有大比例項目真的不賺錢，但下半年在新的土拍規(guī)則下拿地，可能就能爭取到一些利潤空間。

實際上，集中供地之外，已經(jīng)有不少房企瞄準了非集中供地的三四線城市。記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年上半年，浙江的湖州、金華、紹興、上虞、義烏等地的土拍，往往只有少數(shù)幾家房企參拍，蘇北的徐州、淮安等城市的土拍溢價率則頻頻創(chuàng)下新低。

“集中供地基本利潤比較薄，反而是非集中供地的城市會有較大利潤空間?！痹诿曙w看來，不少非集中供地的三四線城市近期土拍市場低迷，土拍溢價率創(chuàng)下新低，或許也正是中小房企的機會。

上半年“雙集中”供地政策對各地土地供應節(jié)奏都有不同程度影響。貝殼研究院統(tǒng)計顯示，22城外的三四線城市，較2019、2020年出讓住宅用地規(guī)劃建筑面積下降兩至三成。不過隨著“兩集中”供地常態(tài)化，這些城市下半年可能追趕節(jié)奏、加大供應。

三、土拍新規(guī)下項目利潤被釋放，重點城市進入“拿地搖號”時代

8月6日，深圳成為首個中止第二批集中供地的城市，隨后上海、青島、濟南等城市跟進。直至8月18日，杭州和沈陽同日終止和延期第二輪集中供地中出讓的地塊后，已有16城推遲和調(diào)整了二輪集中土拍出讓時間與內(nèi)容。

第二輪土拍“變局”背后，與近期業(yè)內(nèi)盛傳的自然資源部閉門會議中，對集中供地試點城市土地出讓政策調(diào)整有關。從已完成土拍調(diào)整的城市來看，調(diào)整內(nèi)容集中于房企資質審查、資金來源，調(diào)整土拍規(guī)則及溢價上限。

新的土拍機制已陸續(xù)呈現(xiàn)，多個城市的調(diào)整，印證了此前自然資源部的相關規(guī)定：單宗土地溢價上限不得超過15％；不得通過調(diào)高底價、競配建等方式抬升實際地價；到達上限后通過搖號、一次性報價、競高標方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。一個大的趨勢是，未來重點城市土拍將進入搖號時代。

值得注意的是，競配建的土拍規(guī)則被更完善的制度所替代，未來在不競配建，加上溢價率15％上限約束，房地產(chǎn)企業(yè)不斷被壓縮的項目利潤空間也有望回歸合理水平，不同城市而言，此前被明顯壓制的深圳和杭州值得期許。

高比例配建大幅抬升實際地價

隨著22個重點城市首輪集中土拍結束，一些變相抬高地價不穩(wěn)定因素被放大。

據(jù)CRIC梳理發(fā)現(xiàn)，首輪集中土拍的22城中，大部分城市土地競拍方式均采取了“限地價＋競配建（自持）”，其中，僅北京、合肥和廣州三城對競配建做了明確的上限要求。對于土拍競爭激烈的城市而言，競配建比例甚至高達30％，高比例的配建壓縮了項目可售住宅面積，也變相太高了土地成交實際地價，房企的生存空間被擠壓。

杭州、成都等熱點二線城市最為典型，已成交地塊中大部分項目到了競配建的要求，配建比例在30％以上的地塊不在少數(shù)。而杭州首輪集中成交的56宗商品住宅用地中，有41宗地有自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30％以上。

高比例配建或自持地塊，其名義地價與實際地價拉開較大差距，項目利潤空間遭明顯壓縮。以杭州拱墅祥符單元宅地為例，該宗地成交樓板價為17816元／平方米，名義地價看似不高，但該項目還有38％的自持要求，實際可售樓板價接近2．9萬元／平方米。

CRIC進一步對22城首輪成交名義地價和考慮配建后的實際可售地價比對，發(fā)現(xiàn)深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門這7個城市實際可售樓板價均值均高出名義地價均值10％以上，其中深圳更是以39％的差距位居首位。而大部分城市首輪集中土拍成交均價超過2020年宅地成交價格，部分城市首輪成交實際地價漲幅更高，這明顯有悖于穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求。

溢價率15％＋不設配建，拿地搖號成主流

目前來看，這些中止或暫緩第二輪土地出讓的城市中，已有城市明確的新的土拍規(guī)則。比如天津計劃出讓的61宗宅地，除了對競買企業(yè)的開發(fā)資質和購地資金來源提出嚴格審查，同時調(diào)整最高溢價率全部控制在15％以內(nèi)，新增搖號方式確定競得人。

濟南在嚴控開發(fā)資質、馬甲、購房資金的同時，出讓方式由“限地價，競政府儲備性公有房”調(diào)整為“限地價，抽簽確定競得人”，住宅用地設定最高限價，溢價率不超15％。

從已公布最新土拍規(guī)則的城市來看，基本涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)資質、競買人資金來源必須有自有資金、單宗住宅用地溢價率不得超高15％、在達到地價或溢價率上限時通過競一次性合理報價、搖號、競更高更優(yōu)建筑品質方式確定競得人等。

預計接下來更多城市將重新調(diào)整土地出讓方式及土拍細節(jié)，設置最高限價以及搖號等將成為重要內(nèi)容，重點城市將進入“拿地搖號”時代。

深、杭等多地利潤空間將釋放

值得注意的是，倘若接下來重點22城的集中土拍均采取搖號、一次性報價、競高標方案等方式，整體地價走勢將進一步穩(wěn)定，部分盈利空間明顯壓縮的城市項目利潤也會因此得到釋放。

哪些城市將成為釋放利潤空間的主力？

結合22城首輪成交地價與實際地價差距以及首輪成交溢價水平來看，CRIC將這些城市分為了三大類：高溢價、高配建比例的城市；低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市；低溢價、低配建比例的城市。

這三類城市中，高溢價、高配建比例的城市成交項目利潤空間釋放最大，利潤漲幅基本可以在20％以上。低溢價、高配建比例或高溢價、低配建比例的城市利潤空間也將會有一定幅度的釋放，漲幅大多約在15％以內(nèi)。而低溢價、低配建比例的城市利潤空間則較此前無較大變化。

具體城市而言，深圳、杭州、廈門、合肥、寧波等城市是高溢價、高配建比例的典型。以深圳為例，其首輪集中土拍成交溢價率高達31％，部分熱點地塊最高限價成交，溢價率達到45％，加上人才房配建要求，深圳首輪集中成交地塊實際可售樓板價平均高達2．51萬元／平方米。假設按照溢價率15％封頂，在不競配建的條件下，首輪成交地塊可售樓板價平均則降至約1．5萬元／平方米，拿地成本減少五成以上。

此外，對于配建比例極高的成都、北京和溢價率最高的重慶而言，土拍規(guī)則調(diào)整下利潤空間釋放幅度多在15％以內(nèi)。以成都為例，首輪集中土拍成都出讓地塊溢價率上限多在10％以內(nèi)，平均溢價率僅有7％，但成交地塊平均自持比例高達16％，因此成都首輪成交地塊實際可售樓板價平均達12173元／平方米，較名義成交地價高出了28％。若不競配建后，即使成都將溢價率上限調(diào)升至15％，成交項目利潤空間也會提升兩成左右。重慶作為首輪集中土拍成交平均溢價率最高的城市，“價高者得”的出讓方式下，市區(qū)成交地塊平均溢價率高達43％，若溢價率上限為15％，首輪成交項目的平均遞交較調(diào)整前至少下降24％，利潤空間也會相應提升。

青島、長春、蘇州、上海這些本身就是低溢價和低配建的城市，利潤空間變化不大。

整體來看，一旦土拍新規(guī)“靴子落地”，溢價率不超過15％和地價上限后采取搖號、一次性報價、競品質等方式?jīng)Q定土地歸屬，在房價穩(wěn)定的前提下，超過一半的城市接下來成交項目的利潤空間較首輪都將有所提升，同時也有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的成本壓力。

接下來，深圳、杭州等熱點城市將迎來優(yōu)質用地的拿地機會，而那些首輪集中拍地中熱度較高、競配建比例較高的城市，單位拿地成本預計較此前可減少兩成，二三輪集中拍地時值得重點關注。

值得注意的是，在新的土拍規(guī)則下，土地市場或將長期出現(xiàn)低中簽率與流拍并存的冷熱不均現(xiàn)象，這對地方政府尤其是像長沙、鄭州這類城市，在確定供地結構和出讓條件設置上提出了較高的要求，防止出現(xiàn)大規(guī)模流拍的現(xiàn)象。

四、“小步快跑”供地風向標顯現(xiàn) 武漢率先開啟第六批集中供地

12月8日，武漢市發(fā)布了2022年度第六批集中供地公告，本次集中供地共推出各類用地17宗，土地總面積約136.83公頃，總建筑規(guī)模約270.67萬平方米，起始價總額約234.65億元，將于12月27日至30日進行集中拍賣。

值得關注的是，此次武漢也成為實行集中供地的22城中，首個發(fā)布第六批供地信息的城市。中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱分析稱：“今年22城中多個城市開展多批次集中供地，截至目前，北京、杭州、南京、成都等14個城市發(fā)布了第四批次集中供地公告，南京、無錫、蘇州、武漢4個城市發(fā)布了第五批次集中供地公告，武漢是目前第一個發(fā)布第六批次公告的城市。”

12月8日，武漢市發(fā)布了今年第六批集中供地公告，共推出各類用地17宗。資料圖片

17宗地總起始價235億，首推城市更新用地

武漢市第六批集中供地共推出各類用地17宗，起始價總額約234.65億元。值得關注的是，此次供地首次推出城市更新項目。

該批次公告中P（2022）130號江漢區(qū)紹興片、131號硚口區(qū)古四社區(qū)等2宗地塊，為武漢針對老舊小區(qū)改造實施的首批城市更新項目。其中，130號地塊出讓面積3.05萬平方米，土地用途為商住，建筑面積11.92萬平方米，起始價21.87億元，出讓最高價25.16億元；131號地塊出讓面積2.37萬平方米，土地用途為住宅，建筑面積20.02萬平方米，起始價15.26億元，最高價17.54億元。

與此同時，武漢此次供地以中心城區(qū)優(yōu)質項目為主。此次江漢、硚口、武昌、青山等區(qū)域均有多個優(yōu)質項目供應，其中包含了江漢區(qū)電影制片廠項目，其為近年來該區(qū)域供應規(guī)模最大、總價最高的地塊，出讓面積5.71萬平方米，建筑面積32.53萬平方米，起始價66.86億元。該項目將與之前出讓的周邊地塊一起打造為集住宅、商業(yè)、商務等多種業(yè)態(tài)于一體的高端城市綜合體。

此外，為了積極支持區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，此次武漢青山區(qū)推出4宗、約34.82公頃的工業(yè)用地，東湖高新區(qū)推出1宗科研用地。

根據(jù)公告，本次拍賣出讓地塊申請時間自公告發(fā)布之日起至12月26日17時止，交納競買保證金截止時間也為12月26日17時；拍賣出讓時間為12月27日至12月30日。

武漢土地市場低溫運行，地塊多以底價成交

由于土地市場低溫運行，房企拿地積極性減弱，多地在完成今年的供地計劃上都面臨一定程度的壓力。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至11月24日，根據(jù)22個重點城市各自于今年上半年發(fā)布的市本級2022年全年供地計劃，22城計劃供應商品住宅用地12875公頃，實際供應土地面積7135公頃，供地計劃完成率僅55%。

作為22城之一，武漢此次成為首個開展第六批供地的城市，也和土地市場低溫運行相關。在本次第六批集中供地前，武漢已經(jīng)完成了五輪集中供地，從前五輪的熱度來看，土地市場較為低迷，大部分地塊底價成交。

12月8日，武漢市第五批集中供地的第一場拍賣活動順利結束，共成交各類用地7宗，成交總金額26.67億元。其中，此次出讓的4宗涉宅用地，全部底價成交?；仡?1月29日第四輪供地情況，武漢共有6宗涉宅地塊成交，合計攬金約44.64億元，均以底價成交。截至目前，今年武漢土地市場累計成交金額627.45億元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為：“武漢啟動第六批次集中供地對于全國土地市場有較大的啟發(fā)。值得注意的是，供地批次增加或成為趨勢，當前土地市場和過去相比已有較大的差異和變化，全年少批次的供地模式容易造成土地市場流拍，或和房企的拿地節(jié)拍不吻合；現(xiàn)在通過增加更多批次，有助于減少一次性密集扎堆入市的操作，在當前房企資金較為緊張的情況下，有助于確保土地交易市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

多城靈活調(diào)整供地節(jié)奏，“小步快跑”或成常態(tài)

不僅僅是武漢，為了完成年度供地任務，此前參與集中供地的22城中，多個城市已經(jīng)靈活調(diào)整了供地計劃。

據(jù)新京報記者統(tǒng)計，包括無錫、蘇州、南京、北京、杭州、廣州、天津、深圳、上海、成都、武漢等超十個城市已完成第四輪集中供地，南京等地進入第五輪供地階段。

不僅如此，此前，長沙率先發(fā)布通知稱，今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介，成為我國第一個公開取消集中供地的城市。

同時，江西省住建廳發(fā)布《關于住房城鄉(xiāng)建設領域落實強省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

對此，張凱分析稱，“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）供地本意是貫徹“房住不炒”定位，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標，2021年以來，“兩集中”政策也在一定程度上達到了“穩(wěn)地價”效果。但由于“集中供地”對企業(yè)資金要求較高，在當前市場環(huán)境下，土地市場低溫運行，地價上漲動力明顯減弱，且企業(yè)在資金壓力下，拿地愈發(fā)謹慎。此時，受土地市場持續(xù)低迷影響，此前部分自發(fā)跟進“集中供地”的城市已逐步恢復常態(tài)化供地，同時，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地壓力?？傮w來看，增加供地批次有利于穩(wěn)定市場預期，而有的城市單批次供地數(shù)量減少，可以提高企業(yè)拿地積極性，減少流拍。

展望2023年，張凱預計：“短期來看，土地市場低溫態(tài)勢或難改，后續(xù)各地或會根據(jù)自身房地產(chǎn)市場情況對土拍模式做出適當調(diào)整，預計2023年‘兩集中’土拍模式也將通過‘因城施策’的方式迎來更多變化?！?/p>

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

以上就是關于杭州2023第三次土拍相關問題的回答。希望能幫到你，如有更多相關問題，您也可以聯(lián)系我們的客服進行咨詢，客服也會為您講解更多精彩的知識和內(nèi)容。

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