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杭州最有潛力的板塊（杭州最有潛力的板塊樓盤）

發(fā)布時(shí)間：2023-03-21 23:00:31 稿源：創(chuàng)意嶺閱讀： 120 問大家

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本文目錄:

1、對(duì)比下沙和之江這兩個(gè)板塊，哪個(gè)發(fā)展?jié)摿Ω蟆⒏档猛顿Y呢？
2、就目前來看，杭州的哪個(gè)區(qū)發(fā)展最好
3、杭州樓市展望——艮北板塊
4、杭州房子運(yùn)河新板塊跟橋司翁梅板塊哪個(gè)更好

杭州最有潛力的板塊（杭州最有潛力的板塊樓盤）

一、對(duì)比下沙和之江這兩個(gè)板塊，哪個(gè)發(fā)展?jié)摿Ω蟆⒏档猛顿Y呢？

房地產(chǎn)市場短期看金融，中期看土地，長期看人口。之江和下沙很像的一點(diǎn)是都在杭州的邊緣，下沙雖然因?yàn)?號(hào)線通的早而發(fā)展的早一些，但長期來看，其房地產(chǎn)的發(fā)展情況是很難比過之江的。

下沙基本都是大學(xué)園區(qū)，最大的人口組成是四年一換的大學(xué)生，有購買力的人口數(shù)量難以保證，且其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展紅利現(xiàn)在也已經(jīng)沒有了，這也是這么多年來下沙房價(jià)很難繼續(xù)漲上去的原因。反觀之江，位于西湖區(qū)的宋城景區(qū)，在錢塘江邊，有云棲小鎮(zhèn)、國際金融中心，是一個(gè)集旅游、金融、云產(chǎn)業(yè)、人文教育資源等為一體的版塊。下沙雖然有最早通車的1號(hào)線，但對(duì)一線城市來說，交通最主要的作用其實(shí)是引流，把產(chǎn)業(yè)聚集地方的過剩人口引流到別的地方去居住，那與其這樣，為什么不直接買產(chǎn)業(yè)旁邊的房子呢？

二、就目前來看，杭州的哪個(gè)區(qū)發(fā)展最好

杭州現(xiàn)在一共9個(gè)區(qū)，上城、下城、西湖、拱墅、江干、濱江、蕭山、余杭、富陽。其中后面3個(gè)區(qū)是原來隸屬杭州的縣級(jí)市，濱江區(qū)是從老的蕭山市劃給杭州新建的。

上城區(qū)是老底子南宋皇城的地塊，非常小，一般住的都是老杭州，吳山、河坊街、鳳凰山等等，感覺是杭州的象征。全區(qū)依賴旅游業(yè)，但是人口密度大，房價(jià)不便宜，醫(yī)療資源豐厚（浙一、浙二、市一、市三、婦保）?？傊攸c(diǎn)是“老”，各種老字號(hào)也蠻多的。

下城區(qū)差異比較大，南邊是杭州的老城區(qū)和最傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)——武林CBD，武林廣場是杭州市中心的標(biāo)志，類似于上海的人民廣場，舊時(shí)也稱為“紅太陽”。武林-延安路-湖濱是杭州最早的樓宇經(jīng)濟(jì)帶。雖然現(xiàn)在綜合體遍地，新城林立，但是杭州人心中的中心地位始終沒有改變過。此外下城區(qū)南部也是杭州最早對(duì)外交流的區(qū)域之一，有諸多早期基督教傳教和相關(guān)重要人物（司徒雷登大使）的故居，所以文化也非常悠長。杭州的老城區(qū)大致是環(huán)城西路-環(huán)城北路-環(huán)城東路-江城路。上城、下城各占一半。但是下城區(qū)北邊城中村比較多，特別是德勝路以北的區(qū)域有待發(fā)展。下城區(qū)目前是杭州差異最大的區(qū)，從武林街道到文暉街道到石橋街道，幾乎就是一線城市、二線城市、三線城市的垂直落差感。

西湖區(qū)比較優(yōu)越，有非常濃厚的居住與學(xué)院氛圍，原來是杭州老的高教區(qū)。現(xiàn)在豪宅比較多，中小學(xué)教育發(fā)達(dá)（重點(diǎn)初中：十三中；重點(diǎn)小學(xué)：保俶塔實(shí)驗(yàn)學(xué)校、學(xué)軍小學(xué)、求是小學(xué)、文三街小學(xué)和文一街小學(xué)等），新城西是杭州新貴的代表。同時(shí)綜合體較多，也是杭州的IT三區(qū)之一。

拱墅區(qū)因湖墅路和拱宸橋而得名，杭州的大城北。過去是杭州的老工業(yè)基地，現(xiàn)在主要產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)。橋西、申花、上塘、慶隆都是房地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)質(zhì)的板塊，結(jié)合大運(yùn)河的文化資源，主打宜居牌。

江干區(qū)是杭州市發(fā)展最快的區(qū)，錢江新城被開發(fā)為新的市中心，其他諸如城東新城、艮北新城、錢江新城二期、下沙副城都緊鑼密鼓的建設(shè)中。也是杭州地鐵目前最便捷的城區(qū)。

濱江區(qū)IT業(yè)發(fā)達(dá)，和余杭區(qū)的淘寶城、未來科技城構(gòu)成了杭州IT業(yè)的另兩個(gè)極。蕭山區(qū)在建錢江世紀(jì)城，同樣是比肩錢江新城的高端金融中心。

綜上：杭州目前支柱產(chǎn)業(yè)依次為房地產(chǎn)業(yè)（所有區(qū)）、IT業(yè)（西湖區(qū)、濱江區(qū)、余杭區(qū)）、旅游業(yè)（西湖區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)），其他比較有前景的產(chǎn)業(yè)為會(huì)展業(yè)（下城區(qū)）、金融業(yè)（上城區(qū)、江干區(qū)、蕭山區(qū)）、TMT產(chǎn)業(yè)（下城區(qū)、濱江區(qū)）、跨境物流商貿(mào)（下城區(qū)）等。

三、杭州樓市展望——艮北板塊

11月29日，杭州主城區(qū)迎來新的一輪土地出讓。此次招拍掛包含多塊土地，其中最引人注目的位于艮北的商住地以及三墩、丁橋的宅地。經(jīng)過激烈的爭奪，越秀以60.1億元斬獲了艮北核心東地塊、鄭州綠都先后以19864元/㎡、18516元/㎡的樓面價(jià)拿下三墩北宅地和丁橋單元宅地。三個(gè)板塊的樓面價(jià)均創(chuàng)出了新高。

本次土地出讓，艮北核心地塊的爭奪最為激烈，雖然溢價(jià)率只有65.77%，但是土地的起拍價(jià)相對(duì)較高面積又大，最終總價(jià)達(dá)到60億元。這個(gè)結(jié)果出乎不少專家的意料，浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛點(diǎn)評(píng)“江干城建是做地單位，左手倒右手的價(jià)格，不具有參考意義?！?雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示：“這塊地的樓面價(jià)已經(jīng)接近周邊樓盤的在售價(jià)格。拿現(xiàn)在的眼光看，是看不懂這個(gè)價(jià)格的?！?#160; 專家似乎忘記了上半年融信在申花地塊拍出的3萬多的成交價(jià)已經(jīng)高當(dāng)?shù)夭糠值姆績r(jià)。確實(shí)，現(xiàn)在看來申花是熱門的板塊，但放在十多年前，申花、北大橋是杭城工廠的聚集地之一，在當(dāng)?shù)厝丝磥硪咽瞧h(yuǎn)之地。

艮北拍出這個(gè)價(jià)格確實(shí)比較高，就像一位專業(yè)人士所說，攤到住宅的部分售價(jià)要達(dá)到4萬5以上才能保本了。但個(gè)人覺得越秀和江干城建聯(lián)手拿這塊地也是勢在必得，此次合作對(duì)于雙方來說是極為有利的機(jī)會(huì)。首先，越秀在今年7月以1萬7的樓面價(jià)首次進(jìn)入艮北板塊，現(xiàn)在又以價(jià)高的價(jià)格拿下了艮北核心地塊，打開了它在艮北第一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格空間；其次，越秀擅長操盤商業(yè)地產(chǎn)，而艮北地塊包含了30%的商業(yè)，如能成功運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，無疑能有效拉高住宅的平均售價(jià)；最后，江干城建涉足這個(gè)地塊，并非丁建剛所說的左手倒右手（世茂、招商、綠城也參與了激烈的報(bào)價(jià)，說明大部分房企也認(rèn)可這個(gè)價(jià)格），而是為了能把控江干區(qū)政府對(duì)艮北地塊的定位，即林蔭慢性系統(tǒng)，核心地塊是實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)的關(guān)鍵所在。

綜上所述，艮北板塊在世茂、綠城、招商等企業(yè)開荒之后，極有可能在越秀等房企的帶領(lǐng)下在今后幾年迎來爆發(fā)期。它將逐步從剛需性、改善性區(qū)域轉(zhuǎn)型成改善、高端混合住宅區(qū)。雖然整體規(guī)模較小，但仍可與同處于江干區(qū)的城東新城、錢江新城處于鼎足之勢：錢江新城以高端商務(wù)見長，城東新城側(cè)重打造交通樞紐、艮北新城鬧中取靜。三者互相促進(jìn)，協(xié)調(diào)發(fā)展。

四、杭州房子運(yùn)河新板塊跟橋司翁梅板塊哪個(gè)更好

根據(jù)不同人的需求，可以說運(yùn)河新板塊和橋司翁梅板塊各有優(yōu)勢。運(yùn)河新板塊是一個(gè)新開發(fā)的商業(yè)和公寓區(qū)，交通便利，距離淡水河一條街不到一公里；橋司翁梅板塊則是一個(gè)正在發(fā)展中的小區(qū)，周邊配套完善，房價(jià)相對(duì)較低。實(shí)際情況應(yīng)根據(jù)自身需求而定。

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