杭州2023土拍地塊（杭州2020土拍匯總）

大家好！今天讓創(chuàng)意嶺的小編來(lái)大家介紹下關(guān)于杭州2023土拍地塊的問(wèn)題，以下是小編對(duì)此問(wèn)題的歸納整理，讓我們一起來(lái)看看吧。

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本文目錄:

• 1、廣州2023年經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書(shū)出爐 住宅地塊供應(yīng)77宗

• 2、財(cái)政部要求不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入

• 3、2023不動(dòng)產(chǎn)關(guān)鍵詞：新周期存在6個(gè)已知數(shù)

• 4、現(xiàn)房銷(xiāo)售”寫(xiě)入多地土拍文件，商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎？

一、廣州2023年經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書(shū)出爐 住宅地塊供應(yīng)77宗

觀點(diǎn)網(wǎng)訊：1月16日，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《2023經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書(shū)》，共收錄土地176宗（743公頃），其中商服地塊80宗，住宅地塊77宗、工業(yè)地塊10宗、其他地塊9宗。

從全市11個(gè)區(qū)來(lái)看，白云區(qū)今年可出讓地塊數(shù)量最多，達(dá)到35宗，其中17宗商服用地、14宗商品住宅用地、2宗工業(yè)用地、2宗其他用地。值得關(guān)注的是，白云新城今年有12宗可出讓地塊，以商業(yè)設(shè)施兼容商務(wù)設(shè)施用地為主。

番禺區(qū)共計(jì)劃供應(yīng)18宗住宅用地，是今年廣州全市宅地供地最多的區(qū)。其中，萬(wàn)博、大石、市橋、橋南是主力。

越秀區(qū)今年將只有1宗可出讓地塊——?jiǎng)游飯@北門(mén)公交站場(chǎng)地塊，用地面積6124平方米，容積率8.9，該地塊位于越秀區(qū)東部，先烈中路南側(cè)、云鶴北街西側(cè)，坐落國(guó)家高新區(qū)及黃花崗科技園內(nèi)。將以黃花崗科技園區(qū)為載體，建設(shè)人工智能產(chǎn)業(yè)園等一批價(jià)值創(chuàng)新園區(qū)。

海珠區(qū)方面，有22宗可出讓地塊，其中14宗商服用地、5宗商品住宅用地、3宗其他用地。今年海珠區(qū)的可出讓地塊主要集中在琶洲西區(qū)和琶洲中二區(qū)。

荔灣區(qū)今年有21宗可出讓地塊，其中7宗商服用地、8宗商品住宅用地、3宗工業(yè)用地、3宗其他用地。

天河區(qū)今年可出讓地塊達(dá)到了31宗，其中，25宗商服用地、5宗商品住宅用地、1宗其他用地?？沙鲎尩貕K主要集中在金融城起步區(qū)和金融城東區(qū)，全部為商服用地。金融城起步區(qū)發(fā)展定位為數(shù)字金融總部核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展金融總部、金融科技、消費(fèi)新業(yè)態(tài)、新模式應(yīng)用示范，高端專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)。

黃埔區(qū)共計(jì)劃供應(yīng)2宗住宅用地，分別是科學(xué)城、長(zhǎng)嶺居板塊。

貝殼研究院廣州分院研究報(bào)告顯示，2022年廣州土拍市場(chǎng)成交大幅縮減，幾乎均由央企、國(guó)企托底底價(jià)成交。 2022 年廣州共進(jìn)行了四次集中土拍，推出58幅宅地，成交48幅，成交率為83%，明顯高于去年69%，這主要由于央企、國(guó)企托底導(dǎo)致流拍減少。從成交來(lái)看，今年共成交48幅地塊，相比去年減少44%，房企尤其是民營(yíng)房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱情相對(duì)平淡，幾乎清一色央企、國(guó)企底價(jià)成交，平均溢價(jià)率僅1.6%。

二、財(cái)政部要求不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入

2022年以來(lái)，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力的影響，土地市場(chǎng)也有所承壓。與往年拿地TOP10房企中總有幾家頭部民企的身影不同，今年土拍市場(chǎng)里，被稱(chēng)為“央國(guó)平”的央企、國(guó)企、城投平臺(tái)成為絕對(duì)的主角。然而，財(cái)政部最新出臺(tái)的政策，或?qū)?duì)當(dāng)前“央國(guó)平”主導(dǎo)土拍市場(chǎng)的格局產(chǎn)生影響。

10月13日，財(cái)政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》(財(cái)預(yù)〔2022〕126號(hào)，下稱(chēng)“126號(hào)文”)，其中提到嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口。進(jìn)一步規(guī)范地方事業(yè)單位債務(wù)管控，建立嚴(yán)格的舉債審批制度，禁止新增各類(lèi)隱性債務(wù)，切實(shí)防范事業(yè)單位債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，這一政策說(shuō)明，雖然當(dāng)前各地土地財(cái)政壓力比較大，但是以國(guó)企名義拿地來(lái)變相做大土地出讓收入的做法依然不可容忍。

不得虛增土地出讓收入

根據(jù)126號(hào)文，近年來(lái)，各地區(qū)各部門(mén)嚴(yán)格落實(shí)過(guò)緊日子要求，不斷優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，大力壓縮一般性支出，取得明顯成效。但是仍有個(gè)別地區(qū)或部門(mén)未嚴(yán)格控制一般性支出，出現(xiàn)“三公”經(jīng)費(fèi)不降反增、年底突擊花錢(qián)等問(wèn)題。為此，財(cái)政部要求進(jìn)一步加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理，嚴(yán)控一般性支出，其中就提到不得虛增土地出讓收入和財(cái)政收入。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，此次政策的出發(fā)點(diǎn)在于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理，嚴(yán)控一般性支出，緩解當(dāng)前財(cái)政收支矛盾，但也不經(jīng)意間提示了以“央國(guó)平”名義拿地來(lái)變相做大土地出讓收入的風(fēng)險(xiǎn)。

過(guò)去一年多時(shí)間里，土地市場(chǎng)降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前8月房企土地購(gòu)置面積同比下降49.7%。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至10月15日，全國(guó)拿地總金額TOP10房企中，除了深耕杭州的民企濱江集團(tuán)和國(guó)資控股的萬(wàn)科以外，清一色都是央企或國(guó)企。幾年前，碧桂園、融創(chuàng)、龍湖等民營(yíng)企業(yè)都是TOP10的?？?。

根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心8月1日發(fā)布的報(bào)告指出，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地6月份總成交建筑面積為7803萬(wàn)平方米，環(huán)比下降41%，同比降幅近五成。企業(yè)拿地層面，仍有近四成房企投資停滯，即便是核心城市火熱地塊帶動(dòng)整體土拍有所回暖，但仍少見(jiàn)民企身影。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時(shí)報(bào)》記者解釋?zhuān)瑥娜ツ晗掳肽甑浆F(xiàn)在，地方政府出讓的地塊很多都是由地方國(guó)企，特別是區(qū)一級(jí)的國(guó)企和城投平臺(tái)拿地。這種拿地很大程度上可能只是為了托底土地市場(chǎng)，維持當(dāng)前土地的價(jià)格水平。

城投平臺(tái)不再“兜底”

事實(shí)上，在“央國(guó)平”三類(lèi)企業(yè)中，相比21家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的央企和國(guó)資委管理的國(guó)企，受地方政府、財(cái)政部門(mén)監(jiān)管的城投平臺(tái)拿地的潛在風(fēng)險(xiǎn)更受輿論的關(guān)注。

根據(jù)中泰證券研報(bào)，2022年1-9月，城投拿地金額占全國(guó)土地出讓金比重為11.77%。江西城投拿地占比最高，為26.59%，江蘇、湖南、四川、重慶4個(gè)省份城投拿地占比在15%-25%之間。全國(guó)范圍內(nèi)，嘉峪關(guān)市、黃石市等5個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在50%以上；遂寧市、岳陽(yáng)市等18個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在30%-50%之間；鹽城市、常州市、宜昌市、紹興市、柳州市等30個(gè)地級(jí)市城投拿地占比在20%-30%之間。

值得注意的是，上述城投拿地占比較高的城市，大多是三四線城市?！俺峭额?lèi)企業(yè)拿地是今年各地土地市場(chǎng)的一個(gè)新特點(diǎn)，但顯然有托市的動(dòng)機(jī)?！眹?yán)躍進(jìn)指出。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主業(yè)的央企國(guó)企拿地肯定是沒(méi)問(wèn)題的，現(xiàn)在主要問(wèn)題就是城投在兜底，兜底就會(huì)產(chǎn)生更多的風(fēng)險(xiǎn)。比如，一些本身市場(chǎng)價(jià)值不是特別優(yōu)越的地塊，做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的房企普遍對(duì)它的價(jià)值不太認(rèn)同，最后城投來(lái)兜底。但是城投又沒(méi)有優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品打造和營(yíng)銷(xiāo)能力，這種情況下項(xiàng)目就有出現(xiàn)虧損的風(fēng)險(xiǎn)。

上述中泰證券研報(bào)指出，在土地市場(chǎng)景氣偏弱時(shí)期，城投公司參與土拍，一方面可以較低的成本獲得土地，在未來(lái)土地升值后獲得收益；但是另一方面，大額的土地購(gòu)置也會(huì)帶來(lái)城投公司的資金占用壓力，增加外部融資需求。

李宇嘉指出，虛增土地出讓收入還可能會(huì)導(dǎo)致助長(zhǎng)地方政府無(wú)序支出土地出讓收入。因?yàn)橥恋爻鲎屖罩Р⒎穷A(yù)算內(nèi)收支，地方政府通過(guò)“央國(guó)平”來(lái)收支的這部分沒(méi)有經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審計(jì)，可能會(huì)造成一些不必要的支出，形成隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，126號(hào)文還要求2023年中央部門(mén)“三公”經(jīng)費(fèi)財(cái)政撥款預(yù)算繼續(xù)按照“只減不增”安排，地方財(cái)政也要按此原則從嚴(yán)從緊安排“三公”經(jīng)費(fèi)。嚴(yán)禁事業(yè)單位用錢(qián)大手大腳、鋪張浪費(fèi)等行為。

并且，地方各級(jí)財(cái)政部門(mén)在堅(jiān)持嚴(yán)控一般性支出，厲行節(jié)約、勤儉辦一切事情同時(shí)，要依法依規(guī)組織財(cái)政收入，持續(xù)整治違規(guī)收費(fèi)行為，堅(jiān)決防止收過(guò)頭稅，杜絕亂收費(fèi)、亂罰款、亂攤派，不增加市場(chǎng)主體負(fù)擔(dān)。堅(jiān)決落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院確定的各項(xiàng)減稅退稅降費(fèi)政策，確保應(yīng)減盡減、應(yīng)退盡退，依法打擊各種偷稅、漏稅、騙補(bǔ)等行為。

三、2023不動(dòng)產(chǎn)關(guān)鍵詞：新周期存在6個(gè)已知數(shù)

出品 | 鳳凰網(wǎng)風(fēng)財(cái)訊

fengcaixun

作者 | 王婷婷

ivywong

“2023年，再也不能把賺不到錢(qián)歸結(jié)到疫情了?！?/p>

這看起來(lái)像一句玩笑話，卻也道出了2023和過(guò)去三年的一個(gè)最大不同。伴隨中國(guó)疫情政策調(diào)整，國(guó)家“全面搞經(jīng)濟(jì)”，中央層面頻繁釋放積極信號(hào)，是時(shí)候抽離悲觀情緒，是時(shí)候改變思路審視未來(lái)。

尤其是被視作近年“最大悲觀之一”的房地產(chǎn)，更需要振作起來(lái)看到新機(jī)會(huì)。就像郁亮說(shuō)的“悲觀是一種情緒，而樂(lè)觀卻是一種思路?！?/p>

風(fēng)財(cái)訊年終策劃系列之《2023不動(dòng)產(chǎn)關(guān)鍵詞》，擬匯聚不動(dòng)產(chǎn)多個(gè)領(lǐng)域具有發(fā)言權(quán)的聲音，來(lái)給2023年相應(yīng)領(lǐng)域做預(yù)判，希望觸發(fā)您的新思路、新視角。

維穩(wěn)  宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵詞   中國(guó)GDP增速4%-6%

多家研究機(jī)構(gòu)：目前世界銀行、國(guó)際貨幣基金組織（IMF）等國(guó)際組織和高盛、瑞銀、野村等多家國(guó)際機(jī)構(gòu)對(duì)2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期集中在4%-5%之間，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)則多集中在5%-6%之間。

除防疫形勢(shì)外，房地產(chǎn)能否企穩(wěn)、外需放緩程度、政策對(duì)沖力度，都將影響2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。

翻篇  地產(chǎn)政策關(guān)鍵詞  保穩(wěn)防險(xiǎn)，過(guò)時(shí)政策逐漸取消

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：釋放房地產(chǎn)政策“保穩(wěn)”“保住”“防險(xiǎn)”的三大基調(diào)。

什么是房地產(chǎn)新的發(fā)展模式？

房改課題組組長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)、匯力基金董事長(zhǎng)孟曉蘇認(rèn)為，房地產(chǎn)新發(fā)展模式就是“雙軌制 租購(gòu)并舉”。

具體而言是向兩個(gè)方面發(fā)展，一是堅(jiān)定地“完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系”，以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求，以政府為主提供基本保障；一方面鼓勵(lì)租購(gòu)并舉，解決好新市民和青年人等住房問(wèn)題，比如允許保障性租賃房以租代購(gòu)、補(bǔ)交資金后可入市。

一些已經(jīng)明顯不符合“支持住房改善”需要的地方限制性政策應(yīng)該會(huì)逐漸去除。

也由此劉曉博等業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)大部分二線城市將取消限購(gòu)、限售；一線城市限制政策將出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。

微降2023新房關(guān)鍵詞  存量供應(yīng)為主、房?jī)r(jià)先降后穩(wěn)

貝殼研究院：2023年一手房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)先降后穩(wěn)。

由于項(xiàng)目滯銷(xiāo)、土拍熱度不高等因素，各地對(duì)新房項(xiàng)目備案價(jià)下調(diào)幅度的容忍度提高。

2023年需求面尚未完全企穩(wěn)之前，企業(yè)依然有以?xún)r(jià)換量的動(dòng)力，新房供應(yīng)價(jià)格有進(jìn)一步下行空間。

2023年供應(yīng)主基調(diào)是盤(pán)活存量、去庫(kù)存。

拿地減少，2023年會(huì)新房供應(yīng)緊缺的局面？不會(huì)。

市場(chǎng)仍有大量存貨。截至2022年10月，狹義庫(kù)存累計(jì)同比上升約17%。一二線城市平均出清周期升至16個(gè)月，三四線城市平均出清周期超過(guò)20個(gè)月。

(各線城市2014-2022.9商品房銷(xiāo)售面積走勢(shì))

讓步 2023二手房關(guān)鍵詞   供應(yīng)增長(zhǎng)，議價(jià)空間先升后落

貝殼研究院：二手房供應(yīng)量穩(wěn)定增長(zhǎng)。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)50城的當(dāng)前庫(kù)存房源量較2021年末上升14%，2021年末較2020年末上升13%，二手房庫(kù)存供應(yīng)量變化基本穩(wěn)定。

因?yàn)閮r(jià)格下跌下消費(fèi)者預(yù)期不強(qiáng)，購(gòu)房意愿減弱，以換房為主導(dǎo)的市場(chǎng)，不買(mǎi)也就意味著不賣(mài)，所以新增庫(kù)存變化幅度相對(duì)平穩(wěn)。

二手房議價(jià)空間先增后降。

當(dāng)前重點(diǎn)城市二手房平均議價(jià)空間（掛牌價(jià)和成交價(jià)的差額占掛牌價(jià)比例）已升至10%，處于近幾年高位。

買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成合意價(jià)需要賣(mài)方做出更大的價(jià)格讓步，這一特征還將延續(xù)，直到更多買(mǎi)方入場(chǎng)后議價(jià)空間逐步回落。

洗牌  2023房企關(guān)鍵詞   微光變曙光、穿新鞋走新路

萬(wàn)科：微光變曙光

12月16日萬(wàn)科的股東大會(huì)上，郁亮對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的判斷已經(jīng)從“微光”進(jìn)化成了“曙光”。

“時(shí)隔20年房地產(chǎn)再成支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的政策面逐步向好，政策力度、廣度都全面超出萬(wàn)科的預(yù)期。”

隨之，萬(wàn)科總裁祝九勝指出，曙光已經(jīng)出現(xiàn)，我們也隱隱約約看到一些機(jī)會(huì)。萬(wàn)科會(huì)開(kāi)始做一些積極動(dòng)作，比如在補(bǔ)充開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)、公開(kāi)市場(chǎng)拿地、開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)等。

保利：穿新鞋走新路

保利發(fā)展透過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)白皮書(shū)預(yù)判，行業(yè)運(yùn)行邏輯發(fā)生根本性改變，過(guò)去是高杠桿驅(qū)動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，現(xiàn)在邏輯反轉(zhuǎn)，企業(yè)投資需要高度依賴(lài)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，依賴(lài)銷(xiāo)售回款，需求變化領(lǐng)先供給調(diào)整。

所以大分化時(shí)房企要繼續(xù)向上，穩(wěn)定向前，就必須穿新鞋、走新路。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)呈現(xiàn)去金融化、制造業(yè)化、極致專(zhuān)業(yè)化、功能民生化、競(jìng)爭(zhēng)格局加劇分化的五大特點(diǎn)，所以房企要將粗放的三高模式，轉(zhuǎn)為精細(xì)化的“內(nèi)生模式”，注重構(gòu)建動(dòng)態(tài)能力。

大浪淘沙是必然，一些房企要放棄幻想。

分化  2023城市關(guān)鍵詞  核心城市先恢復(fù)、長(zhǎng)珠三角領(lǐng)先

中指研究院：雖然疫情防控形勢(shì)仍是最大變量，但二線城市的政策優(yōu)化空間較大，核心二線城市市場(chǎng)有望穩(wěn)步恢復(fù)，如杭州、成都、西安、武漢、重慶、鄭州、天津等城市。

三四線城市的市場(chǎng)成交規(guī)?；蚶^續(xù)下行，部分熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)。人均住房建筑面積超40㎡的三四線城市，部分城市甚至超過(guò)50㎡，這部分城市新增住房空間較小，短期市場(chǎng)調(diào)整壓力仍較大。

歷史來(lái)看，長(zhǎng)三角和珠三角地區(qū)在下行周期后，均率先恢復(fù)，2022年下半年同樣如此。

（圖：2016年以來(lái)各城市群代表城市商品住宅成交面積月度同比走勢(shì)/中指院整理自各地房管局）

長(zhǎng)三角、珠三角住宅成交面積同比降幅收窄最明顯；但惠州、珠海短期庫(kù)存較高，或拖累市場(chǎng)修復(fù)，肇慶、江門(mén)市場(chǎng)或延續(xù)底部盤(pán)整態(tài)勢(shì)。

京津冀短期區(qū)域市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，預(yù)計(jì)2023年北京、天津調(diào)控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復(fù)，而多數(shù)城市持續(xù)底部運(yùn)行。

長(zhǎng)江中游、成渝疫情影響下短期市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動(dòng)核心城市市場(chǎng)有望企穩(wěn)恢復(fù)，比如成都放松了樓市政策，有望逐漸企穩(wěn)恢復(fù)；短期武漢、長(zhǎng)沙等城市均有政策優(yōu)化預(yù)期。

李光斗的一句話說(shuō)得好：

開(kāi)放，迎來(lái)了1992年中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的高潮；

放開(kāi)，則會(huì)迎來(lái)2023年中國(guó)經(jīng)濟(jì)新的周期。

《日本失去的十年》一書(shū)中描述日本經(jīng)濟(jì)危機(jī)后的社會(huì)是“低欲望社會(huì)”。但中國(guó)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到那個(gè)經(jīng)濟(jì)成熟度、也沒(méi)有到那種危機(jī)度。

疫情和調(diào)控正在“翻篇”，房企和地產(chǎn)人可能會(huì)有PTSD，但也無(wú)法忽略中國(guó)房地產(chǎn)的萬(wàn)億空間。

所以與其悲觀預(yù)測(cè)“低欲望社會(huì)”的到來(lái)，不如重回積極主義。

歷史不會(huì)停步、社會(huì)仍在前行，每個(gè)人也還能夠?yàn)椤盎畹酶谩倍鴬^斗。

四、現(xiàn)房銷(xiāo)售”寫(xiě)入多地土拍文件，商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎？

合肥2022年第三批次一宗地塊試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售；福建福州出現(xiàn)第一個(gè)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”地塊……近日，多地將“現(xiàn)房銷(xiāo)售”寫(xiě)入土地出讓文件中。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，2021年以來(lái)，北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波等地在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。僅今年以來(lái)，據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì)，包括合肥、北京、福州永泰縣、濟(jì)南等地的多宗地塊提及“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

以合肥為例，8月24日，合肥市發(fā)布第三批集中供地公告，共推出28宗涉宅用地，總土地出讓面積3282畝，總起始價(jià)277.4億元，并將于9月23日正式出讓。值得一提的是，該批次地塊中首次推出現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊。其中，蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施”。

據(jù)合肥在線，盡管此前的土地拍賣(mài)公告中多宗地塊對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)進(jìn)度提出要求，達(dá)到一定比例才能開(kāi)售，但是明確提出必須按現(xiàn)房銷(xiāo)售，在合肥尚屬首次。

另以北京為例，北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積地塊——大興黃村海戶(hù)新村地塊。據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》，該地塊共吸引3家企業(yè)競(jìng)買(mǎi)，經(jīng)過(guò)17輪價(jià)格競(jìng)拍達(dá)到土地合理上限價(jià)格37.84億元，又經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”后成交，競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷(xiāo)售面積”5.4萬(wàn)平方米，最終該項(xiàng)目中將有近一半的商品房實(shí)行“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

今年，北京最新公布的第三批次供地18宗地塊中有13宗項(xiàng)目設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積環(huán)節(jié)。而在北京今年首批集中供地中，18宗地塊中有9宗地塊涉及競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積程序；今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

此外，福州永泰縣自然資源和規(guī)劃局在7月15日的一則公告顯示，葛嶺鎮(zhèn)溪西村一地塊在出讓要求中提到：地塊按現(xiàn)房銷(xiāo)售實(shí)施，規(guī)劃房屋竣工驗(yàn)收之后，競(jìng)得人方可申請(qǐng)房屋銷(xiāo)售手續(xù)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄認(rèn)為，在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)提出現(xiàn)房銷(xiāo)售多少受到近期爛尾樓風(fēng)波的影響，出于保交樓的立場(chǎng)而提出的，多地出現(xiàn)的爛尾樓停貸風(fēng)波事件導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)商品房預(yù)售制度產(chǎn)生一定的抵觸心態(tài)，取消預(yù)售制度的言論一時(shí)之間議論紛紛。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，今年7月以來(lái)，部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象，對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來(lái)不利影響，而現(xiàn)房銷(xiāo)售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害，也能對(duì)樓盤(pán)質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。

已有多地探索現(xiàn)房銷(xiāo)售

對(duì)于現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)的探索，最早或可追溯至2014年。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，2014年7月9日，上海市黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗純宅地競(jìng)拍，最終麗豐控股旗下東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)62.54%，成交樓板價(jià)59859元，剔除保障房后樓板價(jià)達(dá)85810元/平。地塊在出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售，須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售”。

到了2016年，為抑制房企拿地?zé)崆?，深圳也推出首宗現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊——龍華A816－0060號(hào)地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進(jìn)行預(yù)售，必須在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)后才能以現(xiàn)售形式對(duì)外銷(xiāo)售。

同年，杭州、南京等地在土地拍賣(mài)時(shí)，均提出現(xiàn)房銷(xiāo)售要求。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年至2020年間，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高，深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷(xiāo)售條件，抑制土地市場(chǎng)熱度。

以蘇州為例，2016年8月11日，蘇州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，共13條。其中規(guī)定，提高項(xiàng)目預(yù)售條件：土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)（不含市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)）的，工程結(jié)構(gòu)封頂后方可申請(qǐng)預(yù)售許可；土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%（不含10%）的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可。

這一政策被業(yè)內(nèi)解讀為，一旦拍地價(jià)格過(guò)高，觸碰價(jià)格紅線，就需要以結(jié)構(gòu)封頂或竣工驗(yàn)收為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)辦理預(yù)售許可證。通俗說(shuō)就是“地價(jià)較高的項(xiàng)目必須以現(xiàn)房的形式進(jìn)行銷(xiāo)售”。

2016年8月11日，南京市人民政府網(wǎng)站公布《關(guān)于調(diào)整南京市土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式、商品房貸款首付比例的意見(jiàn)》，按照政策，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。

2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設(shè)的商品住房，實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度。

這也讓海南成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的省份。

對(duì)于實(shí)行現(xiàn)售制度的背景，時(shí)任海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷(xiāo)售甚至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來(lái)的系列問(wèn)題，《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。

現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)效果如何？

不過(guò)，從上述提及現(xiàn)房銷(xiāo)售試點(diǎn)的城市來(lái)看，有部分城市目前已偃旗息鼓，包括杭州、南京等城市在推行一段時(shí)間后，改變了土地出讓規(guī)則。

以杭州為例，2017年3月24日，杭州市國(guó)土資源局發(fā)布土地新政，當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷(xiāo)售。但是僅4個(gè)月后，杭州推出的土地出讓就改變規(guī)則——“溢價(jià)50%須現(xiàn)房銷(xiāo)售”的條款刪除。

彼時(shí)，據(jù)《錢(qián)江晚報(bào)》2017年7月12日?qǐng)?bào)道，2017年3月24日后的杭州土地出讓?zhuān)鞒菂^(qū)共出讓10宗涉宅地塊，其中有9宗必須現(xiàn)房銷(xiāo)售，在兩年內(nèi)無(wú)法形成有效供應(yīng)。這在一定程度上反而助推了供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

不過(guò)，杭州于2021年重啟了“現(xiàn)房銷(xiāo)售”。2021年7月30日，杭州市規(guī)劃和自然資源局網(wǎng)站公布了2021年第二批集中出讓地塊公告，其中10宗宅地率先開(kāi)展“競(jìng)品質(zhì)”試點(diǎn)，即改變以往的價(jià)高者得，而是采取線下競(jìng)“品質(zhì)方案“，獲得資格后進(jìn)入線上“競(jìng)地價(jià)”階段。本次試點(diǎn)地塊全部實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售，從源頭上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。

南京的現(xiàn)房銷(xiāo)售政策則始于2016年8月。據(jù)《上證報(bào)》報(bào)道，為給土拍市場(chǎng)降溫，南京市規(guī)定，當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷(xiāo)售。

2017年6月2日，南京再出規(guī)定，當(dāng)住宅用地、商住用地網(wǎng)上交易競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，停止競(jìng)爭(zhēng)地價(jià)，改為在網(wǎng)上競(jìng)爭(zhēng)保障性住房建筑面積。但在隨后的7月份，掛牌的5宗地塊條件顯示，取消了“競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的80%申領(lǐng)預(yù)售的施工進(jìn)度門(mén)檻，以及競(jìng)價(jià)達(dá)最高限價(jià)的90%需現(xiàn)房銷(xiāo)售”的要求。

蘇州則在2020年2月19日發(fā)布《關(guān)于做好土地出讓相關(guān)工作有效應(yīng)對(duì)疫情的通知》，提出延長(zhǎng)土地出讓金繳納時(shí)限，調(diào)整超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)報(bào)價(jià)規(guī)則等，在一定范圍內(nèi)放松了房企預(yù)售的條件，也取消了執(zhí)行42個(gè)月的強(qiáng)制性現(xiàn)房銷(xiāo)售政策。

按照克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2016年8月，蘇州推出現(xiàn)房銷(xiāo)售政策，規(guī)定土地出讓成交價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%的，工程竣工驗(yàn)收后方可申請(qǐng)預(yù)售許可?，F(xiàn)房銷(xiāo)售政策發(fā)布后，2016年出現(xiàn)12宗現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊，現(xiàn)房率為40%。2017年全年現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊達(dá)到49宗，現(xiàn)房率為82%，2018年前三季度現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊為11宗，現(xiàn)房率為23%，且都集中在1月和2月份第一季度中，第二季度以后的土拍多以底價(jià)和低溢價(jià)成交，再無(wú)現(xiàn)房銷(xiāo)售地塊出現(xiàn)。

不過(guò)，在易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此前提現(xiàn)房銷(xiāo)售和現(xiàn)在提現(xiàn)房銷(xiāo)售，它有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別。此前現(xiàn)房銷(xiāo)售的目的是通過(guò)現(xiàn)房的模式來(lái)限制一些企業(yè)非理性的拿地，這和土地的限價(jià)政策有關(guān)系?，F(xiàn)在提現(xiàn)房是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、保護(hù)購(gòu)房的權(quán)益角度來(lái)講，提出現(xiàn)房銷(xiāo)售模式。

“此前現(xiàn)房銷(xiāo)售政策的取消，是因?yàn)楹髞?lái)市場(chǎng)降溫以后，從創(chuàng)造營(yíng)商環(huán)境，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境角度來(lái)講，優(yōu)化或者取消了現(xiàn)房銷(xiāo)售政策?，F(xiàn)在各地出讓的地塊中再次提及現(xiàn)房銷(xiāo)售，是在保交樓，防范爛尾背景下，重新提起現(xiàn)房銷(xiāo)售的概念?！眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期，現(xiàn)房銷(xiāo)售的試點(diǎn)地塊成交率會(huì)有所下降，目前，各地的房地產(chǎn)相關(guān)政策正在不斷完善中。

從此輪設(shè)置“現(xiàn)房銷(xiāo)售”環(huán)節(jié)的城市來(lái)看，北京今年第二批集中供地中17宗地塊中有12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”。從土拍成交情況看，12宗涉及“競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售”的地塊中，2宗地塊流拍，4宗地塊底價(jià)成交，3宗地塊未觸及地價(jià)上限；3宗地塊達(dá)到上限價(jià)格后轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷(xiāo)售”面積。

商品房預(yù)售制會(huì)取消嗎？

隨著多地試點(diǎn)，取消商品房預(yù)售，全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售的呼聲也越來(lái)越高，那么當(dāng)前全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售是否可?。?/p>

陳文靜認(rèn)為，目前并非全面推行現(xiàn)房銷(xiāo)售制度的合適時(shí)機(jī)，全面實(shí)行現(xiàn)房銷(xiāo)售對(duì)商品房存量、開(kāi)發(fā)商資金、地方財(cái)政收入等均有較高的要求，當(dāng)前最穩(wěn)妥的方式是對(duì)熱點(diǎn)城市部分項(xiàng)目?jī)?yōu)先試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售，并在試點(diǎn)過(guò)程中不斷完善配套政策，為未來(lái)更大范圍地推行積累經(jīng)驗(yàn)。短期來(lái)看，預(yù)計(jì)將有更多城市從土地端試點(diǎn)現(xiàn)房銷(xiāo)售。

陳霄也提到，現(xiàn)房銷(xiāo)售可以盡可能地保證購(gòu)房者的權(quán)益，避免出現(xiàn)爛尾樓、開(kāi)發(fā)商跑路等現(xiàn)象，確保了購(gòu)房者能如期拿房，降低了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間產(chǎn)生沖突的可能。

陳霄認(rèn)為，取消商品房預(yù)售制度乃是大勢(shì)所趨，但是從當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，全面取消商品房預(yù)售制度尚且不是一個(gè)良好的時(shí)機(jī)，甚至可能會(huì)加劇房企的資金壓力，導(dǎo)致更多的風(fēng)險(xiǎn)暴露，以試點(diǎn)方式逐步實(shí)施是當(dāng)前被認(rèn)可的最優(yōu)的推進(jìn)方式，在部分城市率先試點(diǎn)取消預(yù)售制度，后逐步推廣，這樣也能夠保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行和良性循環(huán)。

以上就是關(guān)于杭州2023土拍地塊相關(guān)問(wèn)題的回答。希望能幫到你，如有更多相關(guān)問(wèn)題，您也可以聯(lián)系我們的客服進(jìn)行咨詢(xún)，客服也會(huì)為您講解更多精彩的知識(shí)和內(nèi)容。

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