房地產(chǎn)景觀設(shè)計全流程（房地產(chǎn)景觀設(shè)計方案）

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本文目錄:

• 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目完整的項目管理計劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

• 2、在城市公司，景觀設(shè)計師和景觀工程師的崗位職責(zé)有哪些區(qū)別

• 3、景觀設(shè)計理念趨勢的變化

• 4、什么是景觀設(shè)計？這個專業(yè)要學(xué)哪些課程？

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目完整的項目管理計劃包含哪些內(nèi)容？并如何控制

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度 6

第二章 項目建議書編制指引 9

第三章 項目可行性研究報告編制指引 11

第四章 項目立項評審決策指引 19

第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度 21

第二章 規(guī)劃方案設(shè)計作業(yè)流程 25

第三章 建筑方案設(shè)計作業(yè)流程 26

第四章 景觀環(huán)境設(shè)計作業(yè)流程 27

第五章 規(guī)劃設(shè)計指引編制要點 28

第六章 規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書編制要點 33

第七章 項目規(guī)劃方案評審指引 36

第八章 建筑單體方案評審指引 38

第九章 景觀設(shè)計任務(wù)書編制要點 41

第十章 施工圖審查基本要求 44

附：項目規(guī)劃設(shè)計方案簡評表 46

施工圖審查意見表 49

第三部分 工程管理

第一章 工程管理組織 51

1.1管理組織機構(gòu) 51

1.2項目經(jīng)理部的組織管理 52

第二章 經(jīng)濟合同管理 55

2.1經(jīng)濟合同管理規(guī)定 55

2.2工程類合同編制要點 59

2.3標(biāo)準(zhǔn)格式合同內(nèi)容要點 61

2.4對外合同及付款簽批的意見 63

2.5合同付款管理程序 66

附：經(jīng)濟合同審批表（500萬元以上） 68

經(jīng)濟合同審批表（500萬元以下） 69

經(jīng)濟合同付款審批表 70

合同管理臺帳 71

第三章 采購與招標(biāo)管理 72

3.1招標(biāo)管理規(guī)定 72

3.2材料設(shè)備采購規(guī)定 78

3.3甲供材料設(shè)備采購操作要點 81

3.4乙供采購指定品牌及限價操作指引 83

附：招標(biāo)文件審批表 85

中標(biāo)通知書 86

投標(biāo)承諾函 87

履約保證金保函 88

材料設(shè)備采購計劃表 89

零星（緊急）采購審批單 90

限價（指定品牌）材料設(shè)備審批表 91

乙供材料設(shè)備審定表 92

第四章 工程進度管理 93

4.1工程進度管理規(guī)定 93

4.2施工進度控制流程 95

4.3施工進度控制指引 97

4.4進度計劃內(nèi)容編制要點 99

第五章 工程質(zhì)量與施工管理 100

5.1項目施工管理規(guī)定 100

5.2施工組織設(shè)計制度 104

5.3技術(shù)交底及施工圖會審制度 108

5.4樣板指路制度 110

5.5工程質(zhì)量現(xiàn)場檢查內(nèi)容與要求 113

5.6材料設(shè)備質(zhì)量技術(shù)要求管理規(guī)定 115

5.7材料設(shè)備進場驗收指引 117

5.8質(zhì)量保證資料檢查要求 119

5.9分部（項）專業(yè)工程驗收檢查要求 121

5.10項目預(yù)驗收檢查要點 122

5.11項目竣工驗收檢查要點 124

5.12工程技術(shù)檔案范圍與建檔要求 126

5.13工程竣工總結(jié)編制指引 132

5.14工程管理獎罰制度 135

附：重點監(jiān)管部位質(zhì)量監(jiān)管計劃表 136

材料設(shè)備質(zhì)量監(jiān)管計劃表 137

材料設(shè)備進場驗收單 138

甲供材料設(shè)備臺帳 139

第六章 工程造價管理 140

6.1成本管理制度 140

6.2工程設(shè)計變更管理規(guī)定 143

6.3現(xiàn)場簽證管理規(guī)定 147

6.4項目成本核算與分析指引 149

6.5工程結(jié)算控制指引 151

6.6工程造價管理獎罰制度 154

附： 設(shè)計變更審批表 155

設(shè)計變更通知單 156

現(xiàn)場變更簽證通知單 157

現(xiàn)場變更簽證費用審核單 158

成本動態(tài)統(tǒng)計控制表 159

現(xiàn)場簽證統(tǒng)計臺帳 161

設(shè)計變更統(tǒng)計臺帳 162

合同統(tǒng)計臺帳 163

第七章 安全文明生產(chǎn)管理 164

7.1安全文明生產(chǎn)管理制度 164

7.2施工現(xiàn)場安全風(fēng)險與環(huán)境因素識別指引 168

7.3施工現(xiàn)場安全檢查指引 170

7.4施工現(xiàn)場文明生產(chǎn)管理要點 172

7.5工程事故處理指引 173

第四部分 營銷管理

第一章 組織架構(gòu)與編制 175

第二章 營銷策劃管理 176

2.1 總則 176

2.2 總體策劃 177

2.3階段策劃及實施 178

2.4市場調(diào)查與前期策劃 179

2.5營銷策劃工作規(guī)范——房地產(chǎn)全程策劃標(biāo)準(zhǔn) 182

第三章 現(xiàn)場銷售工作管理 192

3.1銷售準(zhǔn)備 192

3.2現(xiàn)場銷售過程 193

第四章 現(xiàn)場銷售工作規(guī)范 195

4.1銷售準(zhǔn)備工作 195

4.2銷售價格管理要點 199

4.3銷售合同范圍與草擬注意事項 201

4.4銷售面積確定操作要點 202

4.5銷售工程設(shè)計裝修注意事項 204

4.6廣告方案與實施操作 206

4.7銷售過程管理要點 209

4.8房產(chǎn)價格折扣管理指引 211

4.9銷售收款指引 214

第五章 客戶服務(wù)工作規(guī)范 217

5.1客戶服務(wù)部職責(zé) 217

5.2客戶資料管理指引 218

5.3退換房辦理指引 220

5.4更名辦理指引 222

5.5客戶按揭代辦指引 224

第六章 營銷費用制度 226

第一部分 投資管理

第一章 項目投資管理制度

1 總則

1.1 為有效規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險，保證項目開發(fā)的效益和效率，公司所有擬開發(fā)項目必須經(jīng)過科學(xué)論證和決策。

1.2公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的選擇決策應(yīng)基于市場需求、國家政策法規(guī)規(guī)定，以及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的評價和判斷，投資項目的選擇應(yīng)以公司的總體戰(zhàn)略和長遠規(guī)劃為依據(jù)，符合集團主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，以實現(xiàn)投資效益最大化為目標(biāo)。

2 項目投資建議

2.1計劃配套部負(fù)責(zé)根據(jù)擬開發(fā)項目的情況，在公司范圍內(nèi)組織人員，進行新項目調(diào)研，新項目的調(diào)研應(yīng)包含土地背景信息、當(dāng)?shù)爻鞘邪l(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場基本信息等。

2.2計劃配套部組織相關(guān)部門對相關(guān)調(diào)查信息進行經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)測算，經(jīng)初步判斷具備立項條件的，提出項目建議書。項目建議書的編制應(yīng)符合《項目建議書編制指引》的規(guī)定。

2.3項目建議書經(jīng)總經(jīng)理辦公會批準(zhǔn)后，計劃配套部負(fù)責(zé)組織實施項目論證工作。

3 項目投資論證

3.1項目論證工作必須有計劃地進行，計劃配套部負(fù)責(zé)制定和實施項目論證階段的工作計劃。

3.2項目論證階段的工作內(nèi)容包括，但不限于：

1）宏觀和微觀投資環(huán)境分析；

2）專項的市場調(diào)查，以及相關(guān)信息收集、整理和分析；

3）項目初步定位；

4）資金來源計劃及融資方案；

5）投資估算；

6）經(jīng)營效益分析等。

3.3項目論證形成的可行性研究報告必須符合《項目可行性研究報告編制指引》的規(guī)定要求，計劃配套部在完成項目可行性研究報告后，報公司總經(jīng)理辦公會審查。

3.4計劃配套部根據(jù)總經(jīng)理辦公會的審查意見進行必要的補充論證，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準(zhǔn)備。

3.5《項目可行性研究報告》由計劃配套部組織編制，財務(wù)部、市場部、工程造價部和工程技術(shù)部等相關(guān)部門有責(zé)任予以積極配合。

4 項目投資決策

4.1開發(fā)項目的立項決策，首先必須通過總經(jīng)理辦公會的評審。

4.2總經(jīng)理辦公會收到計劃配套部提交的項目可行性研究報告后，由總經(jīng)理確定召開評審會議?？偨?jīng)理辦公會做出的評審決定包括三種：

1）同意立項；

2）不同意立項；

3）推遲立項。

4.3 總經(jīng)理辦公會要求補充論證的項目，由計劃配套部在規(guī)定時間內(nèi)完成補充論證，并再次提交總經(jīng)理辦公會審議。

4.4總經(jīng)理辦公會同意立項后，將項目可行性研究報告提交投資決策委員會審批。

4.5投資決策委員會同意立項后，計劃配套部負(fù)責(zé)跟進土地合同談判和簽訂，按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

5 項目并購及合資合作

5.1項目并購及合資合作必須按上述第2、3、4條的規(guī)定執(zhí)行項目建議、論證、決策程序。凡合資合作項目在人事、資金、技術(shù)、經(jīng)營、銷售等方面無控制權(quán)的，原則上不參與。

5.2計劃配套部負(fù)責(zé)項目兼并和合資合作的組織工作，提出項目運作策劃方案，明確項目運作目標(biāo)、各階段工作內(nèi)容、控制措施、時間進度和責(zé)任。項目運作策劃方案由投資決策委員會審議批準(zhǔn)。

5.3在項目運作過程中，所有涉及對簽訂經(jīng)濟合同和付款的事項，必須按本手冊“經(jīng)濟合同管理”的規(guī)定執(zhí)行。

6 項目變更與調(diào)整

6.1項目運作過程中發(fā)生的項目變更，包括但不限于：發(fā)展延伸、投資的增減或滾動使用、規(guī)模擴大或縮小、后續(xù)或轉(zhuǎn)產(chǎn)、中止或合同修訂等，均應(yīng)報投資決策委員會通過。

6.2投資項目變更時，由計劃配套部負(fù)責(zé)人以書面形式將變更理由上報總經(jīng)理辦公會，總經(jīng)理辦公會經(jīng)研究分析后編制項目變動報告上報投資決策委員會審批。

第二章 項目投資管理工作流程圖

第三章　項目建議書編制指引

1 城市規(guī)劃及發(fā)展簡述

2 項目決策背景及摘要

2.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。

2.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。

3 項目概況

3.1宗地位置

3.2宗地現(xiàn)狀

四至范圍，地勢比較，地面現(xiàn)狀，現(xiàn)有居民情況，地下情況，土地的完整性，地質(zhì)情況。

3.3項目周邊的社區(qū)配套

3.4項目周邊環(huán)境

3.5大市政配套

3.6規(guī)劃控制要點

總占地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；住宅建筑面積、公建建筑面積；綜合容積率、住宅容積率；建筑密度；控高；綠化率等。

3.7土地價格

3.8土地升值潛力初步評估

3.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。

4 法律及政策性風(fēng)險分析

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件；立項情況；規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件；征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。

5 市場分析

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢；各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會；產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征；產(chǎn)品定位及建議。

6 主要經(jīng)營指標(biāo)分析

開發(fā)建設(shè)期間計劃分析；購置土地的資金來源計劃分析；營銷計劃分析；成本、費用、稅務(wù)分析；贏利能力分析。

7 結(jié)論和建議

第四章 項目可行性研究報告編制指引

1 項目決策背景及分析

1.1外部環(huán)境

1）城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對項目開發(fā)的影響，如：交通捷運系統(tǒng)規(guī)劃與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策走向等；

2）宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位；

3）項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點工程等。

1.2內(nèi)部因素

1）項目啟動對公司未來幾年發(fā)展戰(zhàn)略的意義（一般3至5年），在公司發(fā)展中的地位（是否核心項目）；

2）公司進入重點區(qū)域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經(jīng)營風(fēng)險、擴大社會影響力的作用；

3）從項目投資回報率、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項的意義。

2 項目概況

2.1宗地位置

宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等的地理位置。（附圖：項目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對位置和距離、地段的定性描述）。

2.2宗地現(xiàn)狀

1）四至范圍；

2）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；

3）地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；

4）地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發(fā)進度的影響；

5）地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；

6）土地的完整性，是否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；

7）地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。

（附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。）

2.3項目周邊的社區(qū)配套

1）周邊3000米范圍內(nèi)的交通狀況、教育、醫(yī)院等級和醫(yī)療水平、大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場、文化、體育、娛樂設(shè)施、公園、銀行、郵局等設(shè)施狀況。

2）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀。

2.4項目周邊環(huán)境

治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況、危險源情況、周邊景觀、風(fēng)水情況、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。

2.5大市政配套

周邊道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃?xì)狻⒐峒吧顭崴嘧诘鼐嚯x、成本、接入的可能性。

2.6規(guī)劃控制要點

1）總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；

2）住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積；

3）綜合容積率、住宅容積率；

4）建筑密度；

5）控高；

6）綠化率等。

2.7土地價格

土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據(jù)購買價格計算總地價、樓面地價。

2.8土地升值潛力初步評估

從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。

2.9立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。

3 法律及政策性風(fēng)險分析

3.1項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述

3.1.1項目用地現(xiàn)狀

土地使用權(quán)歸屬、土地的他項權(quán)力、土地的用途、有關(guān)項目用地現(xiàn)狀的政府文件。

3.1.2計劃手續(xù)

項目是否已經(jīng)立項、立項主體是否能夠變更、立項變更條件和時間、有關(guān)立項的政府文件。

3.1.3規(guī)劃手續(xù)

規(guī)劃用地用途、有關(guān)項目用地規(guī)劃的政府文件。

3.1.4土地手續(xù)

征地批文、土地使用權(quán)出讓合同、拆遷安置補償、有關(guān)項目地塊的政府文件。

1）項目用地取得土地使用權(quán)程序評估：取得土地使用權(quán)的程序描述、取得土地使用權(quán)需要的工作日、取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件、取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制。

2）項目用地土地性質(zhì)變更的評估：土地性質(zhì)變更的程序描述和理由、土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙、土地性質(zhì)變更需要的工作日。

3）政策性風(fēng)險評估：政府資源利用的評估、政策變更對項目開發(fā)的影響。

3.2合作方式及風(fēng)險評估

合作方基本情況：合作方名稱，主要股東構(gòu)成情況、資質(zhì)等級、履約能力、注冊資本、特殊背景等。合作方式、雙方的主要權(quán)利義務(wù)描述、合作風(fēng)險評估。

3.3總體評價

對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發(fā)進度的影響等。

4 市場分析

4.1區(qū)域住宅市場成長狀況

區(qū)域住宅市場簡述、區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況（近3-5年）、區(qū)域市場在市內(nèi)各項指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢。

4.2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征

各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況、各檔次產(chǎn)品的集合特征、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個案狀況、未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型、本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點和威脅點。

4.3區(qū)域市場目標(biāo)客層研究和市場定位

各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍、本案目標(biāo)人群特征、確定目標(biāo)客戶、市場定位。

4.4整體市場對本案有重大影響的因素

產(chǎn)品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。

4.5產(chǎn)品定位及建議

戶型類型、面積標(biāo)準(zhǔn)、不同類型產(chǎn)品的比例。

5 規(guī)劃設(shè)計初步分析

5.1規(guī)劃設(shè)計的可行性分析

規(guī)劃設(shè)計的初步概念：設(shè)計概念、技術(shù)概念、可持續(xù)發(fā)展概念。

6 工程及銷售計劃

1）截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。

2）工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌龊推瑓^(qū)市場的占有率。

3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。

7 投資收益分析

7.1成本預(yù)測

說明測算假設(shè)和主要運用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)、總建筑面積、住宅和非住宅面積、容積率、項目總投資等。

7.2稅務(wù)分析

營業(yè)稅及附加、所得稅、土地增值稅。

7.3經(jīng)濟效益分析

1）項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)。

2）項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)。

3）敏感性分析：成本變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，售價變動各項經(jīng)濟指標(biāo)的變化，容積率變動各項指標(biāo)的變化。

4）盈虧平衡點分析：保本售價、保本銷售率。

7.4項目資金預(yù)測

資金投入計劃、資金回款計劃、融資方案、啟動資金及現(xiàn)金流量分析。

8 綜合分析與建議

8.1優(yōu)勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.2劣勢

從品牌、設(shè)計、啟動速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。

8.3機會

從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價格趨勢等方面論述。

8.4結(jié)論和建議

附表1 開發(fā)成本測算

項 目 投資總額（萬元） 單位成本（元/m2）

一、土地價款支出

二、前期開發(fā)準(zhǔn)備費

三、主體建筑（裝飾）工程費

四、主體安裝工程費

五、社區(qū)管網(wǎng)工程費

六、智能化系統(tǒng)費

七、園林環(huán)境工程費

八、配套設(shè)施費

九、其它建設(shè)工程支出

十、管理費用

十一、銷售費用

十二、財務(wù)費用

十三、各項稅金

十四、預(yù)備費

十五、總計

在指標(biāo)不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設(shè)下的成本測算分別列示。

附表2 投資收益分析

項目名稱： 制表人：

編制單位： 編制日期：

項 目 序號 總金額

（萬元） 可售面積

（M2） 單位金額

（元/M2） 備 注

一、銷售總收入 1

1 多層住宅收入 2

2 高層住宅收入 3

3 小高層住宅收入 4

4 公建收入 5

5 車庫收入 6

6 其他收入 7

二、各項支出總額 8

1 建造成本 9

1.1土地價款支出 10

1.2前期開發(fā)準(zhǔn)備費 11

1.3主體建筑工程費 12

1.4主體安裝工程費 13

1.5社區(qū)管網(wǎng)工程費 14

1.6智能化系統(tǒng) 15

1.7園林環(huán)境工程費 16

1.8配套設(shè)施費 17

1.9其他建設(shè)工程支出 18

2.0預(yù)備費 19

2 銷售費用 20

3 管理費用 21

4 財務(wù)費用 22

5 營業(yè)稅金及附加 23

四、利潤總額 24

減:所得稅 25

五、凈利潤 26

六、項目投資總額 27

七、收益率 28

1 毛利率

2

29

2 銷售利潤率

30

3 成本利潤率 31

4 成本凈利率 32

5 投資利潤率 33

6 投資凈利率 34

附表3 開發(fā)各期利潤預(yù)測

經(jīng)濟指標(biāo) 年 年 年 合 計

上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年

結(jié)算面積（m2）

單位利潤（元/m2）

利潤（萬元）

第五章 項目立項評審決策指引

1 項目可行性評審方式和要求

1.1項目立項的評審經(jīng)兩步完成，包括總經(jīng)理辦公會的評審和投資決策委員會的評審。

1.2總經(jīng)理辦公會的評審采用資料審查方式進行，各評審委員對《項目可行性研究報告》提出書面評審意見，交由計劃配套部修訂完善《項目可行性研究報告》。

1.3投資決策委員會做出項目立項評審的最終決定。

2 評審內(nèi)容要點

2.1項目可行性研究報告及相關(guān)附件資料的審查

1）所用背景資料的可靠性；

2）可行性論證分析的內(nèi)容是否完整；

3）分析方法是否可行；

4）是否存在先入為主的“假設(shè)”。

2.2擬開發(fā)項目與公司房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的符合性

1）所在地域選擇；

2）開發(fā)產(chǎn)品的選擇；

3）項目品牌與企業(yè)品牌的協(xié)調(diào)性；

4）開發(fā)項目規(guī)模；

5）開發(fā)項目檔次；

6）目標(biāo)客戶選擇。

2.3投資收益及風(fēng)險

1）風(fēng)險分析是否充分；

2）風(fēng)險規(guī)避措施是否可行；

3）潛在風(fēng)險對公司經(jīng)營策略的影響；

4）投資收益測算的可信程度；

5）投資收益是否滿足要求。

2.4項目策劃的評價

1）項目規(guī)劃分析與公司業(yè)務(wù)策略的符合性；

2）規(guī)劃概念的創(chuàng)新；

3）工程計劃及銷售計劃是否可行。

2.5資源能力評價

1）開發(fā)項目對近期經(jīng)營計劃的影響；

2）資金來源的可行性；

3）項目開發(fā)管理能力；

4）專業(yè)資源及解決途徑的可行性。

3 項目可行性評審決策會議

3.1評審會計劃應(yīng)至少提前3天通知各與會人員，并隨附《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。與會人員必須提前審查《項目可行性研究報告》及相關(guān)資料。

3.2評審人員可先行與報告編寫相關(guān)人員進行溝通，或在評審會上提出評審意見。評審會應(yīng)保證充足的時間，以便問題的澄清和認(rèn)可各位評審提出的問題、意見和建議。

3.3評審人員在會議最后做出書面的綜合評估意見、開發(fā)建議和評審結(jié)論。

3.4計劃配套部在三天內(nèi)綜合分析各委員意見和評審結(jié)論，形成公司決策會議紀(jì)要，報投資決策委員會簽發(fā)。

4 評審決策結(jié)論

評審結(jié)論分為三種：同意立項、反對立項、推遲立項。

第二部分 規(guī)劃設(shè)計管理

第一章 項目設(shè)計管理制度

1總則

1.1項目設(shè)計管理是實現(xiàn)顧客價值、達到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計、施工圖設(shè)計（初步設(shè)計）、景觀設(shè)計等。

1.2全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計管理活動流程和操作規(guī)范，確保項目設(shè)計管理和設(shè)計過程在受控狀態(tài)下進行，是項目開發(fā)過程中保證設(shè)計質(zhì)量、進度，促進銷售、控制成本的重要途徑。

2 項目設(shè)計管理過程的一般規(guī)定

2.1項目設(shè)計管理內(nèi)容

2.1.1總工辦負(fù)責(zé)對項目設(shè)計工作進行全過程監(jiān)管，各設(shè)計階段的管理要求包括，但不限于：

1）編制、審查各階段設(shè)計指導(dǎo)及設(shè)計任務(wù)書；

2）選擇符合資格要求的設(shè)計單位；

3）配合成本控制、實施限額設(shè)計；

4）參與設(shè)計過程（或事后檢查）重要階段的評審；

5）組織技術(shù)專家評審和確認(rèn)各主要階段的設(shè)計成果；

6）組織各設(shè)計階段的銜接、協(xié)調(diào)；

7）明確設(shè)計更改控制程序，并保證設(shè)計更改按規(guī)定的程序進行；

8）項目完成后的設(shè)計總結(jié)、資料備案。

2.1.2各設(shè)計階段的監(jiān)管工作安排，由總工辦負(fù)責(zé)具體制定，階段設(shè)計工作的監(jiān)管計劃必須明確設(shè)計過程中監(jiān)管內(nèi)容、責(zé)任和具體措施。

2.1.3項目設(shè)計過程中與設(shè)計單位或其他單位的組織與技術(shù)接口要求，總工辦在委托設(shè)計時必須以書面形式明確，確保各方按規(guī)定的要求進行設(shè)計信息交流和資料提供、設(shè)計成果審查及確認(rèn)等。

2.2設(shè)計要求

2.2.1總工辦必須按規(guī)定作業(yè)流程和指引文件，在各階段設(shè)計開始前以書面文件形式明確設(shè)計要求，形成各階段的設(shè)計任務(wù)書。

2.2.2所有應(yīng)由開發(fā)商提供的項目設(shè)計依據(jù)，以及設(shè)計技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)都必須作為設(shè)計任務(wù)書的附件一并提交設(shè)計單位，并與設(shè)計單位進行確認(rèn)。

2.2.3為保證各階段設(shè)計要求的準(zhǔn)確、完整，并符合相關(guān)法規(guī)要求和公司規(guī)定，總工辦負(fù)責(zé)組織實施必要的設(shè)計要求審查。

2.3設(shè)計過程跟進

2.3.1總工辦應(yīng)按設(shè)計監(jiān)管工作安排，依據(jù)設(shè)計委托合同對設(shè)計過程進行連續(xù)監(jiān)督檢查，以保證設(shè)計工作進度符合規(guī)定要求。

2.3.2設(shè)計過程中，所有對設(shè)計進度和設(shè)計成果有影響的交流意見均必須形成書面文件，總工辦應(yīng)負(fù)責(zé)跟進檢查落實情況。

2.3.3設(shè)計過程中，所有甲方提出或確認(rèn)的意見和要求均必須形成書面文件，并存檔備案。

2.4設(shè)計成果

2.4.1與設(shè)計單位訂立的設(shè)計委托合同，或其附件中，必須明確規(guī)定對設(shè)計成果提交的具體形式和審查要求，確保設(shè)計單位提交的設(shè)計文件完整性和設(shè)計深度。

2.4.2根據(jù)項目的規(guī)模和具體情況的需要，可委托有資格的技術(shù)專家對設(shè)計單位提交的設(shè)計成果進行審查。

2.4.3各階段設(shè)計成果審查均必須包括經(jīng)濟性的審查，規(guī)劃方案設(shè)計及擴初設(shè)計須進行成本估算或概算，施工圖設(shè)計須進行成本預(yù)算，確保在項目總成本的控制范圍內(nèi)。

2.4.4審查中發(fā)現(xiàn)的問題，總工辦必須以書面文件方式通知設(shè)計單位，責(zé)成設(shè)計單位進行修改，并跟蹤記錄。

二、在城市公司，景觀設(shè)計師和景觀工程師的崗位職責(zé)有哪些區(qū)別

回答景觀設(shè)計師_崗位職責(zé)：負(fù)責(zé)編制景觀設(shè)計計劃及任務(wù)書； -參與確定景觀設(shè)計單位及完成相關(guān)設(shè)計委托工作； -負(fù)責(zé)組織景觀設(shè)計全過程，進行景觀設(shè)計各階段圖紙審查并提供意見； -把握景觀實施效果，審核現(xiàn)場設(shè)計變更，配合施工辦理工程變更及洽商； -負(fù)責(zé)景觀實施效果的監(jiān)控，協(xié)調(diào)景觀、市政、弱電外網(wǎng)等在施工中的問題； -收集、整理專業(yè)景觀設(shè)計資料，了解當(dāng)前設(shè)計風(fēng)尚，并及時了解新材料及供應(yīng)商。崗位要求 -園林景觀或相關(guān)專業(yè)本科及以上學(xué)歷； -有5年以上景觀設(shè)計公司工作經(jīng)驗，擔(dān)任過大、中型設(shè)計項目的景觀專業(yè)負(fù)責(zé)人，及1年以上房地產(chǎn)公司設(shè)計管理工作經(jīng)驗； -對居住類及公建項目有豐富的施工現(xiàn)場經(jīng)驗，對規(guī)劃建筑相關(guān)專業(yè)有一定了解； -了解房地產(chǎn)開發(fā)流程，熟悉景觀專業(yè)設(shè)計行業(yè)法規(guī)及規(guī)范，熟悉設(shè)計管理程序及業(yè)務(wù)流程； -良好的團隊意識及溝通協(xié)調(diào)能力。

景觀工程師： 崗位職責(zé)： 1.針對開發(fā)項目，對景觀專業(yè)重要的建材與部品，進行產(chǎn)品及加工廠家的調(diào)研，完成考察報告； 2.依據(jù)公司相關(guān)設(shè)計要求，對公司選定的景觀設(shè)計公司，編寫設(shè)計合同、設(shè)計交工標(biāo)準(zhǔn)等； 3.配合組織項目景觀方案、初步設(shè)計、施工圖，圖紙審查，提出相應(yīng)的修改建議。把握景觀設(shè)計效果； 4.參與景觀專業(yè)竣工驗收，并對相關(guān)問題提出整改意見； 5.調(diào)研景觀材料的價格和質(zhì)量情況，參與項目成本控制，根據(jù)項目開發(fā)需求，配合相應(yīng)的調(diào)研工作,完成景觀專業(yè)相應(yīng)的技術(shù)報告； 6.與景觀設(shè)計單位進行設(shè)計溝通、與工程部等相關(guān)部門進行景觀專業(yè)銜接，協(xié)調(diào)參與重大設(shè)計變更中景觀專業(yè)工作。配合前期部管線綜合部分的各專業(yè)設(shè)計； 7. 負(fù)責(zé)景觀材料、植物的選定.施工現(xiàn)場軟景、硬景、水景、雕塑、小品等工程的綜合協(xié)調(diào)。

你說的“城市公司”我沒明白。。。。以上是地產(chǎn)景觀設(shè)計和工程的職責(zé)區(qū)別。贊同0|評論

三、景觀設(shè)計理念趨勢的變化

景觀設(shè)計理念趨勢的變化

作為一名好的景觀設(shè)計師，除了具有基本的專業(yè)知識外，還有一點是必須具備的，那就是敏感的嗅覺，能把握房地產(chǎn)景觀設(shè)計的發(fā)展趨勢，再因地制宜，根據(jù)本區(qū)的應(yīng)抓住其關(guān)鍵因素，提出基本思路。這需要要豐富經(jīng)驗，廣泛的閱歷，為人先的洞察力。就現(xiàn)階段來說，房地產(chǎn)景觀設(shè)計的發(fā)展大致為一下幾個方面：

一、功能性需求趨勢

景觀是干什么用的，說白了就是美化住宅環(huán)境，給居民提供一個舒適的休息、娛樂、思考、會友的活動空間。景觀設(shè)計師的設(shè)計文本里經(jīng)常出現(xiàn)“從功能出發(fā)，真正以人為本”的設(shè)計說明。但事實上，大多數(shù)的景觀設(shè)計師是從形態(tài)好看與否的角度來做景觀設(shè)計的，設(shè)計一個圓形或者星形的鋪裝廣場，大多是看形式是否滿意，至于他是50平米或者60平米大小，那可說不準(zhǔn)。這種先設(shè)計后統(tǒng)計的方法，屢見不鮮。他的結(jié)果有二，第一：如果面積大了，對于開發(fā)商來說，就增加了硬化的成本，現(xiàn)在每平米花崗巖鋪裝每平米最少也得二百多元呢。第二是：面積小了，對居民來說，活動受阻。沒有經(jīng)過嚴(yán)格的市場調(diào)研統(tǒng)計分析，大多為“拍腦袋”行為。因此導(dǎo)致了對功能定位的隨意性，使之將來的使用性較差。

所以，請景觀設(shè)計師注意了，盡量多運用“數(shù)據(jù)量化”統(tǒng)計分析，做到先滿足功能，并形式漂亮的形式，避免浪費空間。

二、景觀結(jié)合建筑，明確風(fēng)格景觀

當(dāng)前，居住地產(chǎn)的景觀風(fēng)格一般都被冠以名詞，什么英倫田園、意大利五重臺地、法式皇家園林、簡歐園林、Art-Deco(現(xiàn)代藝術(shù)裝飾風(fēng)格)、等等，把準(zhǔn)業(yè)主都給看傻眼了，等著你住進該小區(qū)，滿眼找這些異國情調(diào)，卻怎么看看不出來。這是i怎么回事呢?難道是被房地產(chǎn)公司騙了?那倒不是，而是設(shè)計師在這些定位風(fēng)格設(shè)計時，表現(xiàn)手法不足，比如說該小區(qū)是英式園林，我就搬來一個大石獅子;是意大利園林，我弄幾個山坡;你是art-deco風(fēng)格，這個就更簡單了，我在構(gòu)建物上弄一些豎線條就行了。這些簡單地堆砌，無法闡述景觀的風(fēng)格。要挖掘不同景觀風(fēng)格的特點，把他們夸大，滲入在建筑語言上、屋頂、山墻、景觀小品、燈具上，部分可顯示在軟質(zhì)景觀中。

比如說，邢臺地區(qū)屈指可數(shù)的陽光巴厘島小區(qū)，創(chuàng)造了邢臺地區(qū)的銷售神話，引領(lǐng)了該地區(qū)的房地產(chǎn)潮流，自他起，該區(qū)的房地產(chǎn)打破了以往先建設(shè)住宅，最后在草草的種幾棵樹撒一把草籽的舊時代，開創(chuàng)了依托建筑，先設(shè)計景觀方案，并建造景觀示范區(qū)的先河。該小區(qū)是巴厘島風(fēng)格，為了打造出濃烈的巴厘島風(fēng)格，不惜重金，從印尼空運當(dāng)?shù)厥?，雕刻出精美雕像和浮雕，建筑的屋頂、立面的裝飾以及景觀小品、亭子都是此風(fēng)格風(fēng)格的，包括參天的古樹，茂密的叢林，給人以濃厚的異國情調(diào)，這就是該項目在年度大銷中一個不可或缺的噱頭。

三、兩種景觀發(fā)展趨勢，因地制宜。未來十年應(yīng)偏重營造軟質(zhì)化景觀。

目前，住宅區(qū)景觀有兩個發(fā)展方向，一種是以硬質(zhì)景觀為主，主張大廣場、大軸線，以及大型構(gòu)筑物，比圖說邢臺地區(qū)的國際新城小區(qū);另一種是以軟質(zhì)景觀綠化為主，強調(diào)自然、靜謐和溫馨的景觀效果，比如說該地區(qū)的麒麟灣和79號院小區(qū)。兩種風(fēng)格都很有看點，各有所長。如何給自己的小區(qū)定位?這就需要因地制宜，我認(rèn)為，小區(qū)開發(fā)的位置和時間是問題的關(guān)鍵。以邢臺地區(qū)為例，本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平處于河北省的'倒數(shù)，自2006年開始對房地產(chǎn)行業(yè)開始進入市場化大潮，地理位置大多在郊區(qū)。對于剛從家屬樓里搬出的人們，吸引眼球的是獨立生活的空間而不是樓間的花花草草。根據(jù)這種趨勢，隨著時間的推移，主城區(qū)舊房改造，人們對環(huán)境的要求進一步加強，在未來3-5年的時間里，郊區(qū)應(yīng)該以硬鋪裝為主，舊城改造區(qū)趨勢應(yīng)該是向著以綠化配置為重點的方向發(fā)展。在5年以后，由于硬質(zhì)構(gòu)筑物的材料會隨著時間推移而老化變形，需要投入大量成本進行翻修維護，大多房地產(chǎn)商會盡量減少硬質(zhì)構(gòu)筑物的設(shè)計，主要放置于重點區(qū)域必不可少的位置上。重點在軟景配置上，不僅綠量增大，而且綠化的品種、層次將會更加多樣化，植物長得越好，樓盤的效果也會越好。

實際上，用這種精致的綠化造景手法能夠快速地回籠銷售收入，同時也贏得了買房者的價值認(rèn)同。用景觀所創(chuàng)造的價值遠遠超過了成本投入。有計算稱，每平米增加50元的綠化投入，可增加每平米房價200元以上收入。這個買賣還是i很劃算的。當(dāng)然，我們一定要做到把房地產(chǎn)的和諧人居環(huán)境和生態(tài)環(huán)保、可持續(xù)發(fā)展的理念結(jié)合起來，這是將來房地產(chǎn)景觀重要的發(fā)展趨勢。

四、施工管理和后期維護將重視的趨勢

好了我們有了一套完美的景觀圖紙，是否就可以高枕無憂的看著精美景觀一蹴而就呢?答案是否定的。殊不知，“三分設(shè)計，三分施工，四分管理”，以邢臺某小區(qū)為例，精美的方案讓人稱奇，施工圖的細(xì)膩讓審圖師無處下嘴。好吧，景觀竣工之后，讓所有人抓狂，施工隊拋棄圖紙，自以為是，沒有地形，面材粗糙，鋪裝變形。令所有人無語。這就是現(xiàn)場施工無人管控的問題;如果說這樣驗收了，那么在后期物業(yè)上多管理一些，勤修剪草坪綠籬，定期對石材進行保養(yǎng)，那么他還可以作為一種適應(yīng)性景觀來看。要是物業(yè)放任不管，雜草叢生，地磚任其損壞不管，構(gòu)建物任其風(fēng)吹雨打不保養(yǎng)，多好的小區(qū)，多美的景觀設(shè)計，都會打折不少。所以說越來越重視現(xiàn)場管控和后期物業(yè)管理，是房地產(chǎn)景觀發(fā)展的必需。除非這個房地產(chǎn)開發(fā)一個項目就卷包走人，否則對后期銷售和今后的開發(fā)都是百害無一利的。群眾的眼睛是雪亮的，老百姓不好騙。

總而言之吧，景觀設(shè)計將隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟的火熱而再度有新的變革和發(fā)展，這將是未來房地產(chǎn)公司、景觀設(shè)計師持續(xù)研究的新課題。

四、什么是景觀設(shè)計？這個專業(yè)要學(xué)哪些課程？

1、景觀設(shè)計是指培養(yǎng)德、智、體全面發(fā)展，掌握景觀規(guī)劃與設(shè)計、景觀建筑設(shè)計的基本原理和專業(yè)知識，具有項目策劃、景觀建筑方案設(shè)計和施工圖設(shè)計及景觀工程施工圖繪制方面的基本技能，能在相關(guān)的企事業(yè)單位和政府管理部門，從事景觀環(huán)境規(guī)劃設(shè)計、城市景觀規(guī)劃設(shè)計、景觀建筑設(shè)計的高級專門人才的專業(yè)。

2、這個專業(yè)要學(xué)的課程有：景觀規(guī)劃設(shè)計IV等。設(shè)計基礎(chǔ)、構(gòu)成基礎(chǔ)、現(xiàn)代景觀規(guī)劃設(shè)計、景觀設(shè)計原理、景觀建筑設(shè)計、景觀小品設(shè)計、公共設(shè)施設(shè)計、城市景觀設(shè)計、景觀工程學(xué)、美術(shù)、畫法幾何與陰影透視、景觀設(shè)計初步、建筑學(xué)概論、景觀生態(tài)學(xué)、建筑技術(shù)概論、城市規(guī)劃原理、中外建筑史、中外園林史、景觀設(shè)計初步、景觀規(guī)劃與設(shè)計、景觀藝術(shù)及設(shè)計原理、景觀規(guī)劃設(shè)計I、景觀規(guī)劃設(shè)計II、景觀規(guī)劃設(shè)計III 等。

3、景觀設(shè)計（本科）培養(yǎng)目標(biāo)是：本專業(yè)以“厚基礎(chǔ)，寬口徑，高素質(zhì)，強能力”為指導(dǎo)思想，培養(yǎng)掌握景觀學(xué)學(xué)科的基本理論、基本知識和基本設(shè)計方法，獲得景觀設(shè)計師基本訓(xùn)練，具備基本的設(shè)計能力和初步的研究開發(fā)能力，有創(chuàng)新精神的復(fù)合型高級景觀工程技術(shù)人才，也是進一步深造的基礎(chǔ)型人才。

4、學(xué)生畢業(yè)后能從事城市與景觀領(lǐng)域內(nèi)的規(guī)劃、設(shè)計工作，亦能通過相關(guān)培訓(xùn)，從事監(jiān)理、科研、教育、開發(fā)、咨詢等方面的工作。

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